대구지방법원 2026타경10166. 경주시 용강동 경주청구아파트 101동 12층 1202호, 전용면적 73.01㎡인 아파트입니다. 현재 등기상 소유자는 황민선이며, 2006년 매매를 원인으로 소유권이전등기가 이루어졌습니다. 이번 경매는 주식회사지비자산관리대부가 신청한 임의경매로, 청구금액은 15,000,000원입니다.

말소기준권리는 2011년 12월 20일 설정된 현대해상화재보험주식회사의 근저당권입니다. 이후 설정된 근저당권은 현재 지비자산관리대부로 이전되어 있고, 경매개시결정도 말소기준 이후입니다. 매각으로 소멸하는 권리들이 중심이므로 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 다만 현대해상 근저당권의 채권최고액은 설정 당시 78,000,000원에서 2014년 108,000,000원으로 변경됐습니다. 배당을 검토할 때 이 변경을 빠뜨리면 안 됩니다.

무엇보다 이 아파트는 현재 신건입니다. 감정가와 최저가가 모두 144,000,000원으로 같지만, 최근 거래가격은 그보다 낮습니다. 따라서 권리 소멸 여부와 별개로 실제 시장가격을 먼저 따져야 하는 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 배당은 재확인

권리분석의 출발점은 2011.12.20 현대해상화재보험 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이 되므로, 이후 설정된 을구 13번 근저당권과 2026년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 기존에 등기됐던 하나은행, 김복순, 롯데칠성음료, 한태환 등의 근저당권은 이미 말소된 이력이 있습니다.

특히 을구 13번 근저당권은 2016년 이대광을 근저당권자로 하여 채권최고액 22,500,000원으로 설정됐지만, 2017년 확정채권양도로 지비자산관리대부에 이전됐습니다. 이대광과 지비자산관리대부를 독립된 근저당채권자로 중복 계산해서는 안 됩니다.

② 시세 비교 — 최근 거래를 보면 신건 가격이 높다

경주청구아파트는 294세대 규모로 1993년 준공됐습니다. 본건과 동일한 전용면적 73.01㎡의 실거래 12건을 살펴보면, 전체 평균은 129,958,333원입니다. 그러나 과거의 높은 거래가격까지 포함된 전체 평균만으로 현재 가격을 판단하면 착시가 생길 수 있습니다.

최근 12개월 실거래 6건 평균은 118,416,666원이며, 가장 최근인 2026년 7월 거래는 100,000,000원입니다. 최근 거래가격은 이전 거래 수준보다 16.3% 하락했습니다. 현재 매각최저가 144,000,000원은 이처럼 낮아진 시세와 비교해야 합니다.

과거에는 150,000,000원 또는 160,000,000원에 거래된 사례도 있습니다. 하지만 최근에는 100,000,000원에서 130,000,000원 사이에 거래됐습니다. 전체 평균 129,958,333원보다 최근 12개월 평균 118,416,666원과 최신 거래 100,000,000원이 현재 가격 판단에 더 중요한 이유입니다.

③ 예상배당표 (매각가 144,000,000원 가정)

현재 신건 최저가에 낙찰된다고 가정한 추정 배당입니다. 집행비용 2,816,000원을 먼저 차감하고, 근저당채권에 배당한 뒤 소유자에게 잔여금이 돌아가는 계산입니다. 다만 선순위 근저당의 변경 채권최고액과 후순위 근저당의 권리이전이 반영된 실제 배당과는 차이가 발생할 수 있습니다.

위 계산은 현대해상 근저당권의 최초 채권최고액 78,000,000원을 사용한 추정치입니다. 2014년 변경된 채권최고액은 108,000,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당액과 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가야 비교가 달라진다

현재 회차는 감정가 100%인 신건입니다. 1회 유찰 시 최저가는 115,200,000원, 2회 유찰 시에는 92,160,000원으로 내려가는 시나리오입니다. 확인된 인수권리 없이 취득한다는 가정에서 각 회차의 매수가격과 최근 실거래를 비교해야 합니다.

신건 144,000,000원은 최근 평균과 최신 거래를 모두 웃돕니다. 1회 유찰 가격인 115,200,000원은 최근 12개월 평균 118,416,666원보다는 낮지만, 최신 거래 100,000,000원보다는 여전히 15,200,000원 높습니다. 따라서 1회 유찰만으로 충분히 저렴하다고 결론 내리기는 어렵습니다.

2회 유찰 가격인 92,160,000원은 최근 평균과 최신 거래 모두보다 낮아집니다. 그러나 이 역시 실제 낙찰가가 아니라 최저매각가 시나리오입니다. 경쟁입찰로 낙찰가가 높아질 수 있고, 내부 수리상태·점유·추가 비용 등을 확인해야만 실질적인 가격 경쟁력을 평가할 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)

• 입지. 경주시 용강동 용강초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하는 주거지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스승강장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 13층 건물 중 12층에 위치합니다. 위생·급배수·승강기·도시가스·개별난방 설비가 있으며, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 바닥은 장판지 및 일부 타일 마감입니다.
• 도로. 아파트단지 동측·북측·남측으로 폭 약 10~15미터의 포장도로와 접합니다. 토지는 대체로 평탄한 아파트 부지로 이용되고 있습니다.
• 용도지역·규제. 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역 및 공동주택용지에 해당합니다. 가축사육제한구역과 상대보호구역 등의 제한사항이 있으며, 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다.
• 공시지가. 토지 공시지가 자료상 615,100원/㎡입니다. 단지 전체 토지면적은 15,946.3㎡로, 개별 호수의 대지권 면적과는 구별해야 합니다.
• 환금성. 294세대 규모로 1993년 준공된 아파트입니다. 동일 면적 실거래는 확인되지만 최근 가격 하락이 나타나고 있습니다. 과거 160,000,000원 거래와 최근 100,000,000원 거래의 차이가 크므로, 향후 매도 시 가격과 매각기간을 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 가격 상한부터 정하기. 최근 12개월 평균은 118,416,666원, 최신 거래는 100,000,000원입니다. 신건 최저가 144,000,000원에 응찰하면 최근 평균보다 높은 가격으로 취득하게 됩니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래가격은 이전보다 16.3% 하락했습니다. 과거 고가 거래만으로 현재 가격을 정당화하지 말고 최신 거래의 층·상태까지 비교해야 합니다.
• 근저당 변경등기 확인. 현대해상 근저당권의 채권최고액은 78,000,000원에서 108,000,000원으로 변경됐습니다. 배당계산에 최초 설정금액만 사용된 이유와 실제 채권액을 확인해야 합니다.
• 채권 양수관계 대조. 이대광의 을구 13번 근저당권은 지비자산관리대부로 이전됐습니다. 신청채권과 근저당채권의 관계를 확인하고 중복 채권 계산을 피해야 합니다.
• 점유자·임대관계 조사. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서·전입세대 열람 및 현장 확인을 통해 실제 점유자와 보증금 관계를 확인해야 합니다.
• 명도 가능성. 점유자가 소유자인지 임차인인지에 따라 인도 절차가 달라질 수 있습니다. 확인된 임차인이 없다는 이유만으로 명도비용과 시간을 무시해서는 안 됩니다.
• 관리비·세금. 공용부분 체납 관리비 및 우선변제되는 세금 등이 있는지 확인해야 합니다. 예상배당의 잔여금은 이러한 사항에 따라 달라질 수 있습니다.
• 유찰 회차별 재검토. 1회 유찰 가격 115,200,000원은 최근 평균보다 낮지만 최신 거래보다는 높습니다. 2회 유찰 가격 92,160,000원은 두 기준보다 낮으나, 실제 낙찰가와 추가 비용을 포함해 다시 판단해야 합니다.
• 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서, 채권계산서 및 실거래 원본을 입찰 전에 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리가 소멸해도 가격까지 안전한 것은 아니다”

경주청구아파트 101동 1202호는 말소기준권리가 명확하고, 그 이후 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 확인된 임차인 신고도 없기 때문에 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 임대관계는 미상이며, 선순위 근저당권의 채권최고액 변경과 배당 계산의 불일치는 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.

그럼에도 가장 큰 문제는 시세보다 높은 신건 가격입니다. 현재 최저가 144,000,000원은 최근 12개월 평균 118,416,666원의 121.6%이고, 최신 거래 100,000,000원보다 44,000,000원 높습니다. 최근 거래가격 역시 이전 거래 수준보다 16.3% 하락한 상황입니다. 따라서 과거의 고가 거래를 근거로 현재 감정가를 정당화하기 어렵습니다.

1회 유찰 시에는 최근 평균보다 낮아지지만 최신 거래보다는 여전히 높습니다. 2회 유찰 가격 92,160,000원은 최근 평균과 최신 거래를 모두 밑돌지만, 이 역시 실제 낙찰가격과 점유·수리비용을 확인해야 의미가 있습니다.

결론은 권리상 조건부 검토 가능, 신건 가격은 보류입니다. 등기상 소멸 구조만으로는 충분한 투자 매력이 형성되지 않습니다. 현재 가격에는 적극적인 가격 가점을 부여하기 어렵고, 최근 시세와 하락 추세를 반영한 더 낮은 취득가격이 필요합니다. 권리관계와 점유를 확인한 뒤 유찰 여부 및 실제 입찰가격을 다시 평가하는 것이 적절합니다.