대구지방법원 2026타경10170. 경상북도 경주시 율동 954-26에 위치한 단독주택과 토지가 경매에 나왔습니다. 토지면적은 762.0㎡이고, 감정평가상 주택은 단층 건물로 실제 단독주택으로 이용 중입니다. 소유자는 박영혜이며, 2020년 12월 소유권보존등기가 이루어졌습니다.
등기부를 보면 2021년 현곡농업협동조합이 채권최고액 180,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 농협은행주식회사의 근저당권과 이수연의 가압류가 설정됐지만 두 권리는 이미 말소됐습니다. 현재 경매는 정일모의 신청에 따른 강제경매로, 청구금액은 20,109,000원입니다.
권리분석의 핵심은 명확합니다. 2021.01.07. 설정된 현곡농업협동조합의 근저당권이 말소기준권리이고, 뒤따르는 강제경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 하지만 등기상 부담이 정리된다는 것과 점유·명도 문제가 없다는 것은 별개입니다. 임대관계가 확인되지 않았으므로 입찰 전 실제 거주자와 임차권 존재 여부를 조사해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경10170 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 율동 954-26 |
| 도로명주소 | 경상북도 경주시 두대길 32-46 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 |
| 건물 이용상태 | 단독주택으로 이용 중 · 단층 건물 |
| 건물 구조 | 에이엘씨 블럭조지붕 단층 · 스톤코트 및 스타코 등 외벽 마감 |
| 토지면적 | 762.0㎡ |
| 지목 / 용도지역 | 대 / 보전녹지지역 |
| 토지이용상황 | 단독주택 부지 · 완경사 · 세로장방형 |
| 도로접면 | 세로한면(가) |
| 소유자 | 박영혜 (단독소유) |
| 감정가 | 373,382,200원 |
| 최저매각가 | 373,382,200원 (신건) |
| 경매신청채권자 | 정일모 |
| 청구금액 | 20,109,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 태양광설비 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리 정리
말소기준권리는 2021.01.07. 접수된 현곡농업협동조합의 근저당권입니다. 채무자는 박영혜이고 채권최고액은 180,000,000원입니다. 해당 근저당권에는 경주시 율동 954-26 토지가 공동담보로 기재되어 있습니다.
2023년 설정된 농협은행주식회사의 근저당권은 2023.08.18. 해지로 말소됐고, 이수연의 가압류 역시 2024.01.02. 말소됐습니다. 이 권리들은 현재 남아 있는 매수인 인수 부담으로 계산하지 않습니다.
2026.04.14. 정일모가 신청한 강제경매개시결정은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각에 따른 말소 대상입니다. 현재 확인된 등기상 권리관계에서는 매수인이 별도로 떠안을 후순위 권리가 나타나지 않습니다.
② 점유·임대관계 — 확인이 필요한 핵심 변수
현재 확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 그러나 감정평가서에는 임대관계가 미상이라고 기재되어 있습니다. 따라서 신고된 임차인이 없다는 사실만으로 소유자가 직접 거주한다거나 대항력 있는 임차인이 없다고 확정할 수는 없습니다.
| 확인 항목 | 현재 판단 | 확인 필요 사항 |
|---|---|---|
| 신고된 임차인 | 없음 | 실제 거주자 및 별도 임차권 존재 여부 |
| 임대관계 | 미상 | 임대차계약 및 보증금 유무 |
| 대항력 | 가능성 확인 필요·미상 | 전입일·점유개시일·확정일자 |
| 우선변제권 | 미상 | 보증금·확정일자·배당요구 여부 |
| 매수인 인수액 | 0원 추정 | 미신고 선순위 임차인 등 권리 재확인 |
③ 가격 판단 — 감정가 373,382,200원의 적정성
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 373,382,200원입니다. 아직 유찰이 없는 신건으로 감정가의 100%에서 출발합니다.
다만 이 물건은 아파트처럼 동일 단지·동일 평형의 실거래 평균을 바로 대입하기 어려운 단독주택과 토지입니다. 주변 유사 토지 및 단독주택의 실거래 비교가격이 확인되지 않아 현재 감정가가 시세보다 낮은지 높은지 객관적으로 판단하기 어렵습니다.
토지는 762.0㎡의 대지이며 공시지가는 158,400원/㎡입니다. 공시지가는 토지의 개별 거래시세나 건물까지 포함한 적정 매입가격을 직접 의미하지 않습니다. 따라서 공시지가만으로 전체 감정가의 저평가 여부를 판단해서는 안 됩니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 인수 확인은 별개
현재 회차와 유찰 시나리오를 비교하면 최저매각가가 낮아지면서 소유자에게 돌아갈 것으로 추정되는 잔여금도 줄어듭니다. 제공된 배당 시뮬레이션에서는 각 회차 모두 채권 미배당액이 0원으로 계산됩니다.
| 회차 | 최저매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 373,382,200원 | 0원 | 167,245,849원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 298,705,760원 | 0원 | 93,614,879원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 238,964,608원 | 0원 | 34,710,103원 | 0원 |
각 회차의 미배당액과 잔여금은 제시된 배당 시뮬레이션 기준입니다. 실제 낙찰가격·집행비용·채권액·배당순위 및 임차관계에 따라 달라질 수 있습니다.
1회 유찰을 가정한 최저가는 298,705,760원, 2회 유찰을 가정한 최저가는 238,964,608원입니다. 다만 이는 가격 시나리오일 뿐 실제 유찰이나 해당 가격에서의 낙찰을 보장하지 않습니다.
또한 유찰에 따른 최저가 하락이 곧바로 시세 대비 저렴함을 뜻하지는 않습니다. 현재 주변 실거래 비교가 확보되지 않았기 때문에 유찰 후에도 토지와 건물의 적정 거래가격을 별도로 산정해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 373,382,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,027,351원 |
| 1. 근저당권 · 현곡농업협동조합 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 2. 경매신청채권자 · 정일모 | 20,109,000원 | 20,109,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 167,245,849원 |
| 합계 | — | 373,382,200원 |
현재 회차에서는 집행비용 6,027,351원을 먼저 반영한 후, 현곡농업협동조합 근저당권에 180,000,000원, 경매신청채권자 정일모에게 20,109,000원이 배당되는 것으로 추정됩니다.
이에 따른 채권자 예상배당 합계는 200,109,000원이며, 소유자 잔여금은 167,245,849원으로 계산됩니다. 계산상 미배당액은 0원입니다.
근저당권 배당은 실제 채권잔액이 아닌 채권최고액 기준 추정입니다. 집행비용도 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 따라서 실제 배당금액과 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·토지이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치 및 주변환경. 경상북도 경주시 율동 '두대마을' 서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 주거나지, 농경지, 임야 등이 혼재한 전원주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하며, 감정평가상 제반 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 지목은 대지이며 면적은 762.0㎡입니다. 지형은 완경사, 형상은 세로장방형이고 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 보전녹지지역에 해당합니다. 토지이용계획상 공장설립제한지역 및 가축사육제한구역에도 포함되어 있습니다. 향후 증축이나 추가 개발계획이 있다면 허용 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 158,400원/㎡입니다. 공시지가와 실제 거래가능가격은 구별해야 합니다.
- 건물. 에이엘씨 블럭조지붕 단층 건물로, 외벽은 스톤코트 및 스타코 등, 내부는 벽지·타일 등으로 마감되어 있습니다. 창호는 새시 창호입니다.
- 설비. 위생설비, 급배수시설, 보일러 난방설비 및 태양광설비가 설치되어 있습니다. 제시외 건물과 태양광설비도 일괄매각에 포함됩니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 현장 상태와 관련 공부의 최종 대조는 필요합니다.
- 환금성. 전원주택지대의 단독주택과 토지라는 특성상 개별 부동산의 입지·토지형상·건물상태에 따라 매수 수요가 달라질 수 있습니다. 현재 가격 비교자료가 확인되지 않아 재매각 용이성이나 실제 처분기간을 단정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자, 전입일, 임대차계약, 보증금 및 대항력 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 말소기준권리 대조. 현곡농업협동조합의 2021.01.07. 근저당권을 기준으로 등기부와 매각물건명세서를 다시 대조하세요.
- 기말소 권리 확인. 농협은행주식회사 근저당권과 이수연 가압류의 말소 여부를 입찰 직전 최신 등기부에서 확인하세요.
- 토지·건물 일괄매각 범위. 토지 762.0㎡와 단독주택, 제시외 건물 및 태양광설비의 매각 포함 범위를 확인하세요.
- 제시외 건물 실사. 제시외 건물의 위치와 규모, 실제 이용상태 및 유지관리 상태를 현장에서 확인하세요.
- 태양광설비 확인. 태양광설비의 실제 작동 상태와 유지보수 필요 여부, 관련 계약관계를 확인하세요.
- 건물 상태 점검. 단독주택의 누수, 균열, 보일러 및 급배수 설비의 상태를 확인하고, 필요한 보수비용을 입찰가격 판단에 반영하세요.
- 토지이용 제한. 보전녹지지역, 공장설립제한지역, 가축사육제한구역의 규제내용을 확인하세요.
- 가격 검증. 주변 유사 대지 및 단독주택의 실거래가격을 조사하고, 토지와 건물의 가치를 구분해 적정 입찰가격을 검토하세요.
- 유찰 시나리오. 현재 최저매각가 373,382,200원, 1회 유찰 시 298,705,760원, 2회 유찰 시 238,964,608원의 각 가격 수준에서 자금계획과 위험을 비교하세요.
- 배당금액 재확인. 현곡농업협동조합의 실제 채권잔액, 집행비용 및 우선배당 항목은 예상배당표와 달라질 수 있습니다.
- 원본 서류 확인. 매각물건명세서·현황조사서·등기부·감정평가서와 관련 토지·건축물 공부를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 정리 가능, 가격 판단은 보류”
경주 율동 954-26 단독주택·토지는 등기상 말소기준권리가 명확하고 후순위 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 기존 농협은행 근저당권과 가압류는 이미 말소됐으며, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
그러나 임대관계가 미상이라는 점은 무시할 수 없습니다. 실제 점유자와 임대차관계가 확인되기 전까지는 명도 부담이나 미신고 선순위 임차인 관련 인수 위험이 없다고 확정해서는 안 됩니다.
가격도 마찬가지입니다. 감정가와 최저가가 모두 373,382,200원이지만, 비교할 주변 실거래가격이 확인되지 않아 현재 가격이 적정한지 판단할 근거가 충분하지 않습니다. 특히 보전녹지지역의 단독주택과 토지는 아파트와 달리 개별 물건의 특성과 이용 제한이 거래가격 및 환금성에 큰 영향을 줄 수 있습니다.
결론은 권리 정리는 긍정적이지만, 입찰 판단은 조건부 보류입니다. 점유관계와 제시외 건물·태양광설비의 실제 상태, 토지이용 제한 및 주변 실거래가격을 확인한 뒤에야 현재 최저가 또는 유찰 후 가격이 매력적인지 평가할 수 있습니다.
