대구지방법원 김천지원 2025타경516. 경상북도 김천시 지좌동 발트하임 102동 5층 502호 아파트입니다. 소유자는 범호개발주식회사이며, 2016년 11월 29일 소유권보존등기가 이루어졌습니다. 같은 날 새김천새마을금고 명의로 채권최고액 130,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다.
그 뒤 김천시 압류는 이미 말소됐고, 2025년 국세 압류 및 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 기존 근저당권은 2026년 9월 22일 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전 등기됐지만, 이는 기존 담보권의 이전으로서 새로운 선순위 근저당권이 설정된 것은 아닙니다.
따라서 현재 확인되는 등기상 담보권 구조는 비교적 단순합니다. 하지만 권리 소멸과 투자수익은 별개의 문제입니다. 최근 거래가격이 감정가보다 낮고 하락 추세까지 나타나는 만큼, 이 물건의 핵심 판단은 점유 확인과 적정 입찰가격에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경516 (김천지원 · 임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 김천시 지좌동 759-8 발트하임 제102동 제5층 제502호 도로명주소: 경상북도 김천시 황산3길 45-13 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 비교 대상 전용면적 59.8175㎡ · 102동 5층 502호 |
| 단지 규모 | 발트하임102동 · 28세대 · 사용승인 기준일 2016.11.24 |
| 소유자 | 범호개발주식회사 (2016.11.29 소유권보존) |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 120,000,000원 (신건, 0회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 신청채권자 / 청구액 | 새김천새마을금고 / 103,828,640원 |
| 말소기준권리 | 2016.11.29 새김천새마을금고 근저당권 · 채권최고액 130,000,000원 |
| 근저당권 이전 | 2026.09.22 주식회사새마을금고자산관리회사 (확정채권양도) |
| 점유 관련 조사 | 최원호 · 2024.07.25 전입 · 보증금 및 확정일자 미상 |
| 법정지상권 | 매각물건명세서상 해당 없음 |
| 명시 인수권리 | 매각물건명세서상 해당 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 예정
핵심은 2016년 11월 29일 설정된 새김천새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 130,000,000원이고, 이 근저당권이 말소기준이므로 매각으로 소멸할 예정입니다. 이후 등기된 국세 압류와 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
② 점유자·임차인 분석 — 보증금 미상 확인 필요
현황조사와 매각물건명세서에는 최원호의 전입 사실이 확인됩니다. 전입일은 2024년 7월 25일로, 2016년 말소기준 근저당권보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일만으로는 말소기준권리보다 앞서는 선순위 대항력을 인정하기 어렵습니다. 다만 보증금과 확정일자, 구체적인 임대차 관계가 확인되지 않아 점유관계 자체는 미상으로 보수적으로 취급해야 합니다.
| 성명 / 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 최원호 102동 502호 |
2024.07.25 | 보증금 미상 확정일자 미상 |
가능·미상* 선순위 근저당 이후 전입 |
우선변제 미상 보증기관 승계 해당 없음 |
* 대항력 가능·미상은 임대차계약·점유관계가 확정되지 않았다는 보수적 표시입니다. 확인된 전입일은 말소기준권리보다 늦어 선순위 대항력이 인정된다는 뜻은 아닙니다. 보증금·확정일자 및 배당요구 관계 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 높은 신건 가격
가격 판단에서는 과거 거래 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래가격을 우선해야 합니다. 발트하임102동 전용 59.82㎡ 거래 중 최근 12개월에 해당하는 2건은 각각 114,000,000원과 118,000,000원이며, 평균은 116,000,000원입니다. 반면 전체 12건 평균은 119,916,666원으로, 과거 고가 거래가 포함돼 최근 가격 수준보다 높습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 실거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.82㎡ | 5층 | 118,000,000원 |
| 2026.06 | 59.82㎡ | 11층 | 114,000,000원 |
| 2025.08 | 59.82㎡ | 3층 | 114,000,000원 |
| 2024.11 | 59.82㎡ | 5층 | 115,000,000원 |
| 2024.11 | 59.82㎡ | 15층 | 135,000,000원 |
| 2024.08 | 59.82㎡ | 2층 | 113,000,000원 |
| 2024.08 | 59.82㎡ | 7층 | 115,000,000원 |
| 2024.07 | 59.82㎡ | 13층 | 120,000,000원 |
| 2024.07 | 59.82㎡ | 13층 | 120,000,000원 |
| 2024.04 | 59.82㎡ | 12층 | 120,000,000원 |
| 2023.10 | 59.82㎡ | 11층 | 130,000,000원 |
| 2023.09 | 59.82㎡ | 14층 | 125,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 116,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 119,916,666원 |
감정가와 최저매각가는 모두 120,000,000원입니다. 최근 12개월 평균인 116,000,000원보다 4,000,000원 높고, 최근 평균 대비 가격 비율은 103.4%입니다. 최신 거래인 2026년 8월 5층 거래가 118,000,000원과 비교해도 신건 최저가는 2,000,000원 높습니다.
전체 12건 평균 119,916,666원과 비교하면 감정가가 거의 비슷해 보일 수 있습니다. 하지만 이 평균에는 과거 135,000,000원 및 130,000,000원 거래도 포함돼 있습니다. 따라서 전체 평균 대비 100.1%라는 수치만으로 현재 가격을 적정하거나 저렴하다고 판단하는 것은 부적절합니다.
④ 예상배당표 (매각가 120,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 산정 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,480,000원 |
| 1. 근저당권 · 새김천새마을금고* | 130,000,000원 | 117,520,000원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
| 합계 | — | 120,000,000원 |
* 근저당권 채권최고액을 기준으로 한 단순 예상배당입니다. 근저당권이 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전된 사실을 반영해 실제 배당권자를 확인해야 합니다. 국세 압류 관련 당해세·우선 조세채권·임차인 최우선변제는 미반영이며, 실제 배당순위와 금액은 변동할 수 있습니다.
매각가 120,000,000원에서 추정 집행비용 2,480,000원을 공제하면 근저당권에 배당 가능한 금액은 117,520,000원입니다. 채권최고액 130,000,000원을 기준으로 12,480,000원의 미배당이 발생합니다. 다만 이는 실제 채권잔액 확정에 따른 부족액이 아니라 채권최고액 기준의 계산입니다.
신청채권자의 청구액은 103,828,640원이므로 단순 예상배당에서는 청구액을 충족하는 것으로 나타납니다. 그러나 실제 배당액은 조세채권, 확정 채권액, 채권양도 및 배당요구 관계에 따라 달라질 수 있습니다. 채권자의 미배당액이 자동으로 매수인에게 인수되는 것은 아닙니다.
⑤ 유찰 시 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 120,000,000원 | 117,520,000원 | 12,480,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 96,000,000원 | 93,872,000원 | 36,128,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 76,800,000원 | 75,017,600원 | 54,982,400원 | 0원 |
각 회차의 예상 인수액은 모두 0원으로 산정됩니다. 즉, 현재 확인된 권리구조에서는 매각가가 내려가더라도 채권자 미배당액 증가분이 매수인 인수액으로 전환되지는 않습니다. 다만 점유자의 임대차 관계와 실제 인수권리 여부는 입찰 전 최종 확인이 필요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 김천시 지좌동 소재 성의중학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택 등으로 이루어진 지역입니다.
- 교통. 물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 간선도로가 지나며, 감정평가상 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 아파트입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비 등이 설치돼 있습니다.
- 토지. 아파트 부지는 부정형이며 인접지대와 등고 평탄합니다. 서측으로 폭 약 6미터 도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역, 도시지역, 철도보호지구 및 가축사육제한구역에 해당합니다. 공시지가 기준 단가는 322,200원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없는 것으로 기재됐으며, 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 28세대 소규모 단지로 최근 거래 표본이 적습니다. 과거 12건의 실거래 범위는 113,000,000원~135,000,000원이나 최근 평균은 116,000,000원으로 낮아졌습니다. 최근 -3.9% 하락 추세를 고려해 매도 가능가격을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선 확인. 신건 최저가가 최근 12개월 평균의 103.4%입니다. 전체 12건 평균보다 최근 2건과 최신 5층 거래를 우선 기준으로 삼고 추가 실거래를 확인하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세 -3.9%를 고려해 향후 매도 가능가격과 거래 기간을 보수적으로 평가하세요. 과거 고가 거래만으로 현재 가격을 정당화하면 안 됩니다.
- 최원호 점유 확인. 2024.07.25 전입 기록이 있으나 보증금·확정일자·임대차 내용이 미상입니다. 실제 거주 여부와 계약관계를 확인하고 명도 가능성을 검토하세요.
- 근저당권 양도 확인. 2026.09.22 주식회사새마을금고자산관리회사로 근저당권 이전등기가 이루어졌습니다. 실제 채권자·채권잔액·배당 관련 서류를 확인하세요.
- 국세 압류 확인. 수영세무서장 처분에 따른 국세 압류가 존재합니다. 체납액과 법정기일에 따라 배당 결과가 바뀔 수 있으므로 세금 관련 서류를 확인하세요.
- 호수 표시 검증. 등기상 5층 502호와 감정요항표의 12층 1202호 표기가 불일치합니다. 현장 및 원본 서류에서 경매대상과 감정평가대상이 일치하는지 확인하세요.
- 관리비·명도 비용. 공용부분 미납 관리비와 실제 점유 상태에 따른 인도·명도 비용을 별도로 조사하세요.
- 유찰 시나리오 활용. 1회 유찰 가정가격은 96,000,000원, 2회 유찰 가정가격은 76,800,000원입니다. 실제 매각기일·최저가격 변경은 법원 공고로 확인하세요.
- 원본 서류 재확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 신고 내용을 입찰 직전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “인수액 0원이어도 신건은 비쌀 수 있다”
김천 발트하임 502호의 권리구조는 비교적 단순합니다. 2016년 새김천새마을금고 근저당권이 말소기준이고 후순위 압류와 경매개시결정은 소멸할 예정입니다. 매각물건명세서에도 인수권리가 명시돼 있지 않아 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 최원호의 전입 기록이 있으면서 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 또 근저당권 양도, 국세 압류, 감정평가서 호수 표기 불일치도 확인할 사항으로 남습니다. 따라서 권리가 단순하다는 이유만으로 현장조사와 원본 검토를 생략해서는 안 됩니다.
가격은 더 신중해야 합니다. 최근 12개월 평균 116,000,000원, 최신 거래 118,000,000원, 신건 최저가 120,000,000원. 현재 최저가는 최근 거래 수준을 웃돕니다. 게다가 최근 거래 추세는 -3.9% 하락이고, 단지는 28세대 소규모입니다. 신건 감정가에 응찰하는 것이 특별히 저렴한 매수라고 볼 근거는 부족합니다.
결론은 권리구조 비교적 양호, 점유·서류 확인 필수, 가격 매력 부족입니다. 현재 가격에서 서둘러 입찰하기보다 실제 점유와 호수 표시를 확정하고 최근 시세보다 충분한 안전마진이 확보되는 가격을 판단하는 것이 중요합니다. 종합적으로 C등급에 해당하는 보수적 검토 대상입니다.
