대구지방법원 2025타경521. 경상북도 구미시 형곡동 288-7 소재 금마주택911의 5층 501호 아파트입니다. 1991년 사용승인된 18세대 규모 건물로, 현재 소유자는 이대형입니다. 소유자는 2012년 3월 19일 거래가 33,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 2018년 11월 26일 경산농업협동조합이 채권최고액 36,000,000원의 근저당을 설정했고, 이 근저당을 기초로 2025년 임의경매가 개시됐습니다.
현재 말소기준권리는 2018.11.26. 경산농업협동조합 근저당입니다. 과거 설정됐던 전세권과 여러 가압류는 이미 말소된 이력으로 확인됩니다. 따라서 현재 등기부의 권리관계 자체는 복잡하지 않습니다. 다만 2019년에 전입한 임차인이 확인되고, 감정평가 당시 내부조사가 이루어지지 못했다는 점에서 등기상 권리의 단순함과 점유·명도의 단순함은 구별해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경521 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 형곡동 288-7 제5층 제501호 |
| 물건종류 / 층 | 아파트 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 5층 501호 |
| 단지 / 규모 | 금마주택911 · 18세대 · 1991.08.03 준공 |
| 소유자 | 이대형 (2012.03.19. 소유권이전 · 거래가 33,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 44,000,000원 / 44,000,000원 (신건, 0회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 신청채권자 | 경산농업협동조합 |
| 청구금액 | 31,392,735원 |
| 말소기준권리 | 2018.11.26. 을구 10번 경산농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 36,000,000원 |
| 확인된 임차인 | 정주성 1명 · 전입 2019.03.05 · 보증금 미상 |
| 매각명세서상 인수권리 | 해당사항 없음 |
| 법정지상권 | 해당사항 없음 |
| 현장 표시 | 건물 외벽에 '금마주택 911' 표시 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차인 확인은 필요
이 물건의 현재 권리분석에서 중심이 되는 등기는 경산농업협동조합의 2018년 근저당입니다. 2025년 임의경매개시결정도 해당 근저당보다 늦게 등기됐으므로 매각으로 소멸할 권리입니다.
2002년부터 2004년까지의 가압류 및 과거 경매 관련 등기는 2004년 매각 과정에서 이미 말소됐습니다. 2009년에 설정된 이성호의 전세권 30,000,000원은 2012년에 말소됐으며, 2014년 정문석의 전세권 70,000,000원도 2018.11.26. 말소됐습니다. 이러한 과거 전세권 금액을 현재 매수인이 인수할 보증금으로 계산하면 안 됩니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 | 배당요구 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 정주성 점유부분·용도 미상 |
2019.03.05 확정일자 미상 |
미상 |
대항력 없음 우선변제 미상 |
배당요구 있음 2025.11.04 승계 아님 |
정주성의 전입신고일은 2019.03.05로, 말소기준 근저당 설정일인 2018.11.26.보다 늦습니다. 확인된 전입일을 기준으로 하면 선순위 대항력이 인정되지 않는 임차인에 해당합니다. 또한 2025.11.04. 배당요구를 한 사실이 확인됩니다.
다만 보증금과 확정일자가 미상이므로 실제 임대차 규모, 배당 순위, 소액임차인 최우선변제 가능성까지 확정할 수는 없습니다. 우선변제권과 최우선변제 여부는 대항력에 관한 판단과 별개로 확인해야 합니다. 배당요구를 했다는 사실만으로 보증금을 전액 배당받는다고 판단해서도 안 됩니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 거래 평균의 132.3%
금마주택911의 최근 12개월 유사면적 실거래는 2건입니다. 비교 대상은 전용 56.56㎡ 및 64.38㎡로, 본건과 면적이 완전히 일치하는 거래는 아닙니다. 따라서 거래 평균은 참고 지표로 사용하되 개별 호실의 적정가격을 단정하는 근거로 삼아서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래금액 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 56.56㎡ | 4층 | 26,500,000원 |
| 2026.04 | 64.38㎡ | 1층 | 40,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 유사면적 | 2건 | 33,250,000원 |
| 본건 신건 최저가 | — | 5층 | 44,000,000원 |
최근 거래 평균은 33,250,000원, 최근 거래로 제시된 금액은 26,500,000원입니다. 신건 최저가 44,000,000원은 최근 평균의 132.3%이며, 관측된 최고 거래금액 40,000,000원보다도 높습니다. 따라서 현재 최저가가 시세보다 저렴하다는 판단은 성립하지 않습니다.
다만 실거래 표본이 적고 면적과 층수가 다르므로, 두 거래만으로 해당 지역 전체의 가격 하락 추세를 확정할 수는 없습니다. 본건 내부 상태 역시 확인되지 않았기 때문에 감정가와 실거래 사이의 차이가 발생한 원인을 추가 점검할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 44,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,192,000원 |
| 1. 근저당 · 경산농업협동조합 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 6,808,000원 |
집행비용은 매각대금의 약 2.7%를 적용한 추정치입니다. 경산농업협동조합에 대한 36,000,000원 배당은 실제 확정채권액이 아닌 근저당 채권최고액을 기준으로 한 시뮬레이션입니다. 신청채권자의 청구금액은 31,392,735원으로, 실제 배당액은 확정채권액과 배당 순위에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영하지 않았습니다.
현재 계산상 집행비용 1,192,000원을 공제한 뒤 경산농업협동조합에 36,000,000원을 배당하고, 6,808,000원이 소유자에게 남는 구조입니다. 다만 임차인 보증금 및 소액임차인 여부가 확인되지 않아 실제 배당표와 잔여금이 달라질 가능성이 있습니다.
유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 배당 부족이 매수인 인수는 아니다
| 매각 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 44,000,000원 | 36,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 35,200,000원 | 34,166,400원 | 1,833,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 28,160,000원 | 27,253,120원 | 8,746,880원 | 0원 |
1회 유찰 가정 가격은 35,200,000원으로, 최근 거래 평균 33,250,000원보다 여전히 높습니다. 2회 유찰 가정 가격 28,160,000원은 최근 평균보다 낮아지지만, 최근 거래금액 26,500,000원과의 비교, 면적·층수·내부 상태 및 거래 표본의 부족까지 고려해야 합니다.
1회 또는 2회 유찰 시 나타나는 근저당 미배당은 채권자 측 배당 부족액입니다. 매각으로 소멸하는 근저당의 미배당액을 그대로 낙찰자에게 인수시키는 구조가 아닙니다. 따라서 각 시나리오에서 매수인 예상 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 이는 확인된 권리관계와 배당 가정을 전제로 하며, 실제 임차인 관계 등은 별도 확인 대상입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 구미시 형곡동 소재 형곡중학교 북측 인근에 위치합니다. 주변은 학교, 아파트, 일반 주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 간선도로 접근성과 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가되었습니다. 남서측과 북서측으로 각각 소로에 접합니다.
- 건물. 1991.08.03 준공된 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물의 최상층 501호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 등으로 마감되고, 위생·급배수·난방설비가 갖추어져 있습니다.
- 내부 상태. 감정평가 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가능했습니다. 유사 유형의 일반적인 상황을 상정해 평가했으므로 실제 노후화, 누수, 설비 상태와 수선비를 확인해야 합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다. 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 554,100원/㎡입니다.
- 대지. 대체로 평탄한 장방형 토지로, 전체 토지면적은 628.7㎡입니다. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
- 환금성. 18세대 소규모 단지로, 최근 12개월 확인된 유사면적 거래는 2건입니다. 26,500,000원과 40,000,000원으로 거래가격 편차가 있어 실제 매도 가능한 가격에 대한 추가 검증이 필요합니다.
- 외부 표시. 건물 외벽에는 '금마주택 911'이라고 표시되어 있습니다. 현장 건물 표시와 등기상 5층 501호의 물리적 일치 여부를 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 상한 검토. 최저가 44,000,000원은 최근 거래 평균의 132.3%입니다. 소규모 단지의 낮은 거래 표본 신뢰도와 5층 최상층의 실제 상태를 감안하여 입찰 상한을 별도로 산정하세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 가정 35,200,000원은 최근 평균보다 높고, 2회 유찰 가정 28,160,000원은 평균보다 낮습니다. 다만 실제 유찰 여부와 향후 최저가는 법원 공고를 통해 확인해야 합니다.
- 임차인 보증금 확인. 정주성의 전입일은 2019.03.05, 배당요구일은 2025.11.04입니다. 보증금·확정일자·임대차계약 내용 및 소액임차인 최우선변제 가능성을 확인하세요.
- 점유 및 명도. 임차인 1명이 확인되나 점유부분과 임대차 용도가 명확하지 않습니다. 현장 점유자와 실거주 상태, 인도 가능 시점, 명도 협의 비용을 확인하세요.
- 내부 상태. 감정 당시 내부 확인이 불가능했습니다. 최상층 누수, 옥상 방수, 배관, 난방, 창호 및 실내 수선 상태를 점검하세요.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비 체납 여부와 낙찰 후 부담 가능 범위를 확인하세요. 입찰가격 외 지출이 실질취득비용을 높일 수 있습니다.
- 매각물건 표시. 외벽 '금마주택 911' 표시와 501호 등기, 건축물대장 및 현장 호수 표시의 일치 여부를 검토하세요.
- 배당표 검증. 현재 배당은 집행비용 추정 및 근저당 채권최고액을 기준으로 합니다. 당해세·최우선변제 및 실제 확정채권액을 확인해야 합니다.
- 원본 확인. 2026.11.17 매각기일 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 변경 공고를 반드시 확인하세요.
맺으며 — “권리보다 가격이 더 위험한 신건”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2018년 경산농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 후 전입한 정주성은 확인된 전입일상 선순위 대항력을 갖추지 못했습니다. 따라서 현재 분석상 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다.
하지만 임차인의 보증금·확정일자가 확인되지 않았고, 감정 당시 내부 접근이 불가능했다는 불확실성은 남습니다. 이는 인수액과 별개로 배당 검증·명도·수선비 측면에서 확인해야 할 위험입니다.
무엇보다 현재 최저매각가 44,000,000원은 최근 12개월 유사면적 실거래 평균 33,250,000원의 132.3%입니다. 최근 거래로 제시된 26,500,000원보다도 높습니다. 신건 감정가를 시세보다 저렴한 기회로 해석할 근거는 부족합니다.
18세대 규모와 적은 거래 표본까지 고려하면, 이 물건은 등기상 인수 위험이 낮다는 이유만으로 높은 가격을 정당화하기 어려운 유형입니다. 결론적으로 권리는 조건부 양호, 가격은 경고, 점유관계는 추가 확인입니다. 입찰 판단의 핵심은 감정가가 아니라 실제 거래 가능한 가격과 내부 상태를 얼마나 정확히 검증하느냐에 있습니다.
