대구지방법원 2026타경1068. 대구광역시 북구 칠성동2가에 위치한 성광우방타운 110동 6층 601호 아파트입니다. 동일 평형 비교 기준은 전용 59.9㎡이며, 단지는 1,010세대 규모로 1996년 1월 준공됐습니다.

현재 소유자는 정재훈으로, 2018년 5월 11일 195,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 설정된 기존 근저당권들은 말소됐고, 2024년 4월 30일 김은주 명의의 채권최고액 240,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권을 기초로 임의경매가 진행되고 있습니다.

경매 신청채권자의 청구액은 200,673,972원으로, 최저매각가 186,000,000원보다 많습니다. 따라서 신건 가격에 매각되더라도 채권 전액을 배당하기는 어려운 구조입니다. 그러나 채권자의 미배당액과 매수인이 인수하는 채무는 별개의 문제입니다. 등기상 후순위 권리의 미배당액이 곧바로 낙찰자 부담으로 전환되는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸

말소기준권리는 2024년 4월 30일 설정된 김은주 근저당권입니다. 해당 근저당권은 을구 21번으로 등기됐으며 채권최고액은 240,000,000원입니다.

그보다 앞서 존재했던 피플펀드컴퍼니의 97,500,000원 근저당권과 피에프씨테크놀로지스의 26,000,000원 근저당권은 2024년 4월 30일 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다. 따라서 이 두 권리를 현재 유효한 선순위 근저당권으로 계산해서는 안 됩니다.

말소기준 이후에는 2026년 2월 11일 김은주의 임의경매개시결정, 2026년 3월 13일 주식회사 다올저축은행의 25,776,958원 가압류가 등기돼 있습니다. 두 권리는 모두 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.

② 시세 비교 — 신건 가격은 최근 평균의 100.4%

같은 단지 성광우방타운에서 거래된 전용 59.9㎡ 동일 평형의 최근 실거래 12건을 비교했습니다. 거래 시기는 2026년 7월부터 10월까지이며, 최근 12개월 평균은 185,291,666원입니다.

최근 거래가격은 170,000,000원~206,000,000원 범위로, 같은 평형이라도 층과 개별 상태 등에 따라 가격 차이가 큽니다. 최근 12개월 평균은 185,291,666원, 최신 거래가격은 183,000,000원입니다.

이번 물건의 최저매각가 186,000,000원은 최근 12개월 평균보다 708,334원 높고, 최신 거래가격보다 3,000,000원 높습니다. 최근 평균 대비 비율은 100.4%입니다. 따라서 신건 최저가를 기준으로 시세보다 저렴한 물건이라고 평가하기 어렵습니다.

이 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 0.7회입니다. 현재 물건은 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 유찰이 발생하면 최저가가 낮아지는 시나리오를 검토할 수 있지만, 기존 단지 평균 유찰 횟수만으로 향후 유찰 여부나 낙찰가격을 확정할 수는 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 186,000,000원 가정)

집행비용은 추정치이며, 근저당권 배당은 채권최고액을 기준으로 산정한 시뮬레이션입니다. 실제 배당은 확정 채권액, 집행비용 및 배당 우선순위 등에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

신건 최저가인 186,000,000원에 매각되는 것으로 가정하면, 집행비용 3,404,000원을 제외한 182,596,000원이 김은주 근저당권에 배당됩니다. 후순위인 다올저축은행의 예상배당은 0원이며, 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다.

배당 계산상 채권자 총 청구액은 265,776,958원, 채권자 예상 배당액은 182,596,000원, 미배당 합계는 83,180,958원입니다. 다만 이 미배당액은 채권자 측의 회수 부족분으로, 매수인이 그대로 인수해야 하는 금액을 뜻하지 않습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 점유 확인은 필수

현재 물건은 신건으로 최저가가 감정가와 같습니다. 아래는 감정가 대비 매각가격을 달리 가정한 회차별 배당 시뮬레이션입니다. 실제 유찰 여부와 향후 매각가격이 확정됐다는 뜻은 아닙니다.

가정 매각가가 낮아질수록 채권자의 미배당액은 증가합니다. 그러나 각 회차의 배당 시뮬레이션에서 매수인 예상 인수액은 모두 0원입니다. 이는 확인된 권리만을 반영한 결과이며, 임대관계 미상에 따른 위험은 별도로 검토해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구광역시 북구 칠성동2가 칠성고등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 근린생활시설 및 학교 등으로 형성된 주거지역입니다.
• 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.
• 도로. 단지 북측은 왕복 6차선, 동측은 왕복 4차선 도로와 접하며, 남측과 서측에도 폭 약 6~8m의 포장도로가 연결됩니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물 중 6층입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내부는 벽지·타일 및 내장바닥재 등으로 마감돼 있으며, 승강기·급배수·소화전·도시가스 난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 토지. 제3종일반주거지역이며 대지 전체 면적은 42,899.8㎡입니다. 공시지가는 ㎡당 2,280,000원입니다. 토지는 대체로 평탄하고 아파트 및 근린생활시설 부지로 이용되고 있습니다.
• 규제. 도시지역·제3종일반주거지역에 해당하고, 가축사육제한구역 및 교육환경 관련 절대보호구역·상대보호구역에 해당합니다. 공부와의 차이는 보고되지 않았으며 위반건축물 표시도 없습니다.
• 환금성. 1,010세대 규모의 아파트단지로 동일 평형 실거래 사례가 확인됩니다. 다만 최근 거래가격이 170,000,000원부터 206,000,000원까지 분포하므로 개별 세대의 층·향·내부 상태에 따른 가격 차이를 고려해야 합니다.
• 내부 상태. 감정평가 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 통상적인 이용상황을 전제로 평가된 부분이 있으므로 실제 내부 상태와 수리 필요성을 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 가격 메리트 확인. 최저가 186,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 185,291,666원의 100.4%입니다. 최신 거래가격 183,000,000원보다도 높으므로 신건에서 가격 할인을 기대하기 어렵습니다.
• 실제 점유자 확인. 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 현장 방문과 현황조사서·매각물건명세서를 통해 실제 점유자 및 임차관계를 확인해야 합니다.
• 대항력 확인. 임차인이 확인된다면 전입일, 점유 개시일, 확정일자 및 보증금을 2024.04.30 말소기준권리와 비교해야 합니다. 현재는 대항력 가능성·인수 여부를 확정할 수 없는 상태입니다.
• 내부 상태 점검. 감정 당시 실내 확인이 이루어지지 않았습니다. 누수·설비·인테리어 상태와 수리비를 확인해 실제 취득비용에 반영해야 합니다.
• 근저당 및 배당 확인. 김은주 근저당권 채권최고액은 240,000,000원, 신청채권자의 청구액은 200,673,972원입니다. 두 금액을 구분하고 최신 채권계산서와 배당 관련 서류를 확인해야 합니다.
• 관리비 체납 확인. 미납 관리비 중 공용부분 관리비는 매수인에게 승계 문제가 발생할 수 있으므로 관리사무소를 통해 체납 여부와 금액을 확인해야 합니다.
• 유찰 시나리오 점검. 1회 유찰 가정 최저가 148,800,000원, 2회 유찰 가정 최저가 119,040,000원을 참고하되, 실제 기일 변경 및 유찰 여부를 법원 공고로 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 입찰 직전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 내역을 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 단순해도, 가격과 점유는 별개다”

대구지방법원 2026타경1068 성광우방타운 601호는 등기상 권리관계가 비교적 명확한 아파트입니다. 2024년 김은주 근저당권이 말소기준이며, 이후 경매개시결정과 다올저축은행 가압류는 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 예상 인수액은 0원입니다.

그러나 점유와 가격이라는 두 가지 확인 과제가 남아 있습니다. 실제 임대관계가 미상이고 내부도 확인되지 않았으므로, 확인되지 않은 선순위 임차인이나 수리비 부담을 배제할 수 없습니다.

가격 측면에서도 신건 최저가 186,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 185,291,666원보다 높고, 최신 거래가격 183,000,000원도 웃돕니다. 따라서 신건 가격에 별도의 가격 가점을 주기는 어렵습니다.

종합 판단은 C등급입니다. 등기상 인수 위험은 제한적이지만, 임대관계와 내부 상태가 확인되지 않았고 현재 최저가도 최근 시세 이상이라는 점을 보수적으로 반영했습니다. 권리는 검토 가능, 점유는 확인 필요, 신건 가격은 보류. 실제 임차관계와 내부 상태를 확인한 뒤, 최근 거래가격을 기준으로 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.