대구지방법원 2026타경1093. 대구 수성구 파동의 수성못코오롱하늘채 112동 14층 1401호가 경매에 나왔습니다. 전용면적은 84.9365㎡, 2013년 준공된 832세대 아파트 단지의 한 세대입니다. 소유자는 박제우 씨로, 2013년 11월 29일 소유권을 이전받아 현재 단독소유자로 등재돼 있습니다.
경매의 직접적인 원인은 광장신용협동조합의 근저당권입니다. 2021년 1월 21일 설정된 채권최고액 492,000,000원의 근저당을 기초로 2026년 2월 26일 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 신청채권자의 청구금액은 432,120,147원으로, 현재 최저매각가인 387,000,000원보다 많습니다.
이 물건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 근저당권 미배당금이 매수인에게 그대로 승계되는 구조는 아니라는 점. 둘째, 인수액이 0원이더라도 최저가 자체가 최근 실거래 시세보다 높다는 점입니다. 권리 소멸만 보고 신건에 응찰하기에는 가격상 불리한 구간입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경1093 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 파동 53 수성못코오롱하늘채 제112동 제14층 제1401호 도로명: 대구광역시 수성구 파동로 222 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9365㎡ · 지상 14층 중 14층 |
| 단지 규모 / 준공 | 832세대 · 2013.06.25 준공 |
| 소유자 | 박제우 (2013.11.29 소유권이전 · 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 387,000,000원 / 387,000,000원 (신건 · 유찰 0회) |
| 신청채권자 / 청구액 | 광장신용협동조합 / 432,120,147원 |
| 말소기준권리 | 2021.01.21 광장신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 492,000,000원 |
| 예상 매수인 인수 | 0원 (배당 시나리오 기준 · 임대관계 확인 필요) |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 등기 확인 기준 | 2026.11.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021년 근저당
이 물건에는 과거 여러 금융기관의 근저당권 설정 이력이 있습니다. 국민은행, 신한은행, 현대해상화재보험, 칠성새마을금고의 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2021.01.21 접수된 광장신용협동조합의 근저당권입니다.
광장신용협동조합 근저당권은 을구 11번, 채권최고액 492,000,000원으로 설정돼 있습니다. 이 근저당권이 말소기준이 되고, 이후 등기된 2026.02.26 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 임차인·점유 분석 — 권리보다 현장 확인이 중요
| 구분 | 확인 내용 | 권리 판단 |
|---|---|---|
| 확인된 임차인 | 없음 | 신고된 임차보증금 인수액 없음 |
| 대항력 | 임대관계 미상 | 실제 점유·전입 확인 전 판단 유보 |
| 우선변제권 | 확인된 임차보증금·확정일자 없음 | 확인 불가 |
| 보증금 승계 | 예상배당상 인수 0원 | 점유관계 확인 필요 |
| 현장조사 | 거주인 및 이해관계인 부재 | 내부 구조·마감상태 미확인 |
감정평가서에는 임대관계가 미상이라고 명시돼 있습니다. 현장조사 당시 거주인과 이해관계인이 부재해 내부 상태도 직접 확인하지 못했습니다. 따라서 확인된 임차인이 없다는 사실만으로 소유자가 직접 거주한다거나 점유자가 없다고 단정할 수 없습니다.
또한 내부 상태가 확인되지 않아 향후 명도 비용이나 내부 수선비에 대한 불확실성이 남아 있습니다. 등기상 소멸권리가 명확하다는 장점과 별개로 점유·물건 상태 확인을 입찰 전제조건으로 보아야 합니다.
③ 시세 비교 — 감정가는 최근 거래 평균의 102.6%
같은 단지 수성못코오롱하늘채의 전용 84.84~84.95㎡대 실거래 12건을 비교했습니다. 거래 시기는 2026년 2월부터 10월까지이며, 최근 12개월 평균은 377,083,333원입니다. 신건 최저매각가 387,000,000원은 이 평균을 웃돕습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 84.84㎡ | 5 | 382,000,000원 |
| 2026.10 | 84.95㎡ | 10 | 370,000,000원 |
| 2026.10 | 84.94㎡ | 7 | 359,000,000원 |
| 2026.09 | 84.94㎡ | 5 | 375,000,000원 |
| 2026.08 | 84.84㎡ | 4 | 369,000,000원 |
| 2026.08 | 84.84㎡ | 13 | 390,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 12 | 388,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 19 | 400,000,000원 |
| 2026.05 | 84.94㎡ | 15 | 380,000,000원 |
| 2026.05 | 84.94㎡ | 2 | 360,000,000원 |
| 2026.05 | 84.95㎡ | 3 | 364,000,000원 |
| 2026.02 | 84.95㎡ | 9 | 388,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84㎡대 | 12건 | 377,083,333원 |
가격 범위는 359,000,000원~400,000,000원으로 거래별 편차가 있습니다. 최신 거래는 2026년 10월의 382,000,000원입니다. 이와 비교해 신건 최저가 387,000,000원은 최신 거래보다 5,000,000원 높고, 최근 12개월 평균보다는 9,916,667원 높습니다.
특히 2026년 10월 거래 중에는 359,000,000원과 370,000,000원의 사례도 있습니다. 비교 대상의 동·층·향·내부 상태에 따른 차이는 고려해야 하지만, 현재 최저가에서 시세 대비 할인 효과가 확보됐다고 보기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 387,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,218,000원 |
| 1. 근저당 · 광장신용협동조합 | 492,000,000원 | 380,782,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 합계 | - | 387,000,000원 |
매각대금 387,000,000원에서 집행비용 추정액 6,218,000원을 공제하면, 광장신용협동조합에 예상 배당되는 금액은 380,782,000원입니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 111,218,000원이며 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.
배당액은 집행비용과 채권최고액을 기초로 한 추정치입니다. 실제 채권 원리금, 당해세, 최우선변제 등은 배당 결과에 영향을 줄 수 있습니다. 근저당 미배당금은 매수인이 인수하는 금액과 구분해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 미배당은 증가
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 387,000,000원 | 380,782,000원 | 111,218,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 309,600,000원 | 304,465,600원 | 187,534,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 247,680,000원 | 243,412,480원 | 248,587,520원 | 0원 |
현재는 유찰 0회의 신건입니다. 제시된 회차별 시나리오에 따르면 1회 유찰 시 최저가는 309,600,000원, 2회 유찰 시에는 247,680,000원으로 내려갑니다. 매각가격이 낮아지는 만큼 근저당권자의 미배당 금액은 늘어나지만, 현재 확인된 권리와 인수액 가정에서는 매수인 인수액이 0원으로 유지됩니다.
이 단지 경매사례의 평균 유찰 횟수는 0.0회로 집계돼 있습니다. 이를 근거로 향후 유찰이 당연히 발생할 것이라고 예측할 수는 없습니다. 따라서 위 가격은 실제 예정 매각가격이 아닌 회차별 가정 시나리오입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 및 실거래 기준)
- 입지. 대구광역시 수성구 파동 소재 파동초등학교 남동측 인근입니다. 주변에는 아파트 단지, 다세대·단독주택 및 근린생활시설이 형성돼 있습니다. 감정평가상 생활편익시설 접근성과 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 간선도로가 위치합니다. 감정평가상 전반적인 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지하 3층·지상 14층 건물의 14층 세대입니다. 외벽은 화강석·몰탈 위 페인팅 등, 내벽은 벽지·타일 등으로 기재돼 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기설비, 화재탐지설비, 옥내소화전 및 스프링클러설비, 도시가스 개별난방설비 등이 기재돼 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역 및 제1종지구단위계획구역에 해당합니다. 상대보호구역, 가축사육제한구역 및 도로 관련 제한사항도 확인됩니다. 공시지가 자료는 2,833,000원/㎡입니다.
- 공부상 상태. 감정평가서상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 다만 내부는 직접 확인하지 못한 상태입니다.
- 환금성. 832세대 단지로 2026년 2~10월 동일 면적대 실거래 12건이 확인됩니다. 최근 거래가격은 359,000,000원~400,000,000원으로 편차가 있어, 매도 시 가격 경쟁력이 중요합니다.
이 아파트는 실거래가 확인되는 일반적인 주거용 집합건물이지만, 거래가 존재한다는 사실만으로 현재 신건 최저가의 적정성이 보장되지는 않습니다. 특히 해당 호수의 내부 상태가 미확인이고 동일 면적대 거래 간 가격 차이가 존재하므로, 최근 거래의 층·상태 차이까지 반영해 입찰가를 판단해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 확인. 2021.01.21 접수번호 12021, 을구 11번 광장신용협동조합 근저당권이 말소기준인지 등기사항전부증명서 최신본으로 재확인하세요.
- 전입세대·점유 조사. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 전입세대확인서, 현황조사서, 매각물건명세서로 실제 점유자의 전입일과 임차권 유무를 확인하세요.
- 보증금 인수 재검토. 현재 추정 인수액은 0원이지만, 선순위 대항력 임차인이 확인된다면 배당 여부와 미배당 보증금 승계 가능성을 다시 분석해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 현장조사 당시 거주인과 이해관계인이 부재해 내부 구조·마감상태가 직접 확인되지 않았습니다. 수선비와 명도에 관한 불확실성을 검토하세요.
- 신건 가격 경계. 최저가 387,000,000원은 최근 12개월 평균 377,083,333원보다 높고 최신 거래 382,000,000원도 초과합니다. 최저가를 곧바로 저가 매수 기회로 판단하지 마세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 가정가격 309,600,000원, 2회 유찰 가정가격 247,680,000원을 기준으로 자금계획을 비교하되 실제 매각 일정과 유찰 여부를 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 채권최고액 기준 미배당 111,218,000원은 매수인 인수채무가 아닙니다. 다만 실제 배당결과와 별도 인수권리는 재확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비 중 승계 가능한 공용부분 비용, 취득 관련 세금, 매각절차상 우선 배당사항을 별도로 확인하세요.
- 최신 원본 대조. 매각기일 2026.11.17 전까지 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 내역의 변경 여부를 확인하세요.
맺으며 — “권리 소멸은 합격, 신건 가격은 보류”
대구지방법원 2026타경1093은 근저당권을 중심으로 권리관계가 형성된 임의경매 사건입니다. 2021년 광장신용협동조합 근저당이 말소기준이며, 낙찰 후 소멸하는 권리입니다. 채권최고액 기준으로 111,218,000원의 미배당이 예상되지만 이는 매수인이 떠안는 근저당 채무가 아닙니다.
그러나 지금 가격은 매력적이지 않습니다. 감정가이자 최저가인 387,000,000원은 최근 12개월 평균 377,083,333원보다 9,916,667원 높습니다. 최신 거래 382,000,000원도 초과합니다. 현재 가정상 매수인 인수액이 0원이더라도 실질취득 기준금액은 최저가와 같으므로 시세보다 저렴한 경매라고 볼 수 없습니다.
임대관계와 내부 상태가 미확인이라는 점도 남아 있습니다. 실제 점유와 대항력 가능성을 확인하기 전에는 권리상 완전히 안전하다고 단정하기 어렵습니다.
따라서 종합 평가는 보수적 C등급입니다. 등기상 근저당 소멸구조는 긍정적이지만, 신건 최저가가 최근 거래 수준을 웃돌고 점유 확인이 완료되지 않았기 때문입니다. 권리분석은 명확한 편, 가격 경쟁력은 부족, 입찰 판단은 보류. 이 물건은 가격과 실제 점유 상태가 최종 의사결정을 좌우합니다.
