대구지방법원 2026타경1120. 경상북도 청도군 이서면 각계리에 있는 건물과 토지가 경매에 나왔습니다. 물건 분류는 연립/다세대 + 토지이지만, 감정평가상 실제 이용상태는 단독주택과 창고입니다. 토지면적은 992㎡이며, 단독주택은 일반목구조 기와지붕 2층 건물, 창고는 경량철골구조 단층 건물입니다. 아파트나 일반적인 다세대주택과는 이용형태와 거래시장 특성이 다르므로 감정서의 건물별 현황과 실제 매각 범위부터 확인할 필요가 있습니다.
등기상 소유자는 구정옥입니다. 2018년 6월 1일 설정된 청도농업협동조합의 근저당권을 기초로 2026년 3월 19일 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이후 2026년 10월 21일에는 국을 권리자로 하는 압류도 등기됐습니다. 이들 권리의 말소 여부와 별개로, 조세채권의 우선순위와 실제 점유관계는 입찰 전에 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경1120 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 청도군 이서면 각계리 290 |
| 도로명주소 | 경상북도 청도군 이서면 각계길 44-13 |
| 물건 분류 | 연립/다세대 + 토지 |
| 감정상 이용상태 | 단독주택(2-가) · 창고(2-나) |
| 토지 | 992㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 |
| 주택 구조 | 일반목구조 · 내수합판 위 기와지붕 · 2층 |
| 창고 구조 | 경량철골구조 · 판넬 위 아스팔트싱글지붕 · 단층 |
| 소유자 | 구정옥 (단독소유) |
| 감정가 | 478,148,040원 |
| 최저매각가 | 478,148,040원 (신건) |
| 신청채권자 | 청도농업협동조합 |
| 청구금액 | 212,132,516원 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 조경수 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 청도농협 근저당
말소기준권리는 2018.06.01 설정된 청도농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 312,000,000원이며, 경상북도 청도군 이서면 각계리 290 토지가 공동담보로 기재돼 있습니다.
그 뒤에 설정된 김령진 명의 근저당권과 경매개시결정, 국의 압류는 모두 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 따라서 등기상 후순위 담보권 자체를 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다. 다만 등기부에 드러나지 않은 점유·임대차 관계와 조세채권의 배당순위는 별도로 검증해야 합니다.
② 임차·점유관계 — 대항력 판단은 보류
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 그러나 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 소유자가 직접 점유하는지, 임차인이나 기타 점유자가 존재하는지 확정할 수 있는 상태는 아닙니다.
현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수 추정액은 0원입니다. 이는 확인된 권리를 기준으로 한 추정치이며, 미확인 선순위 임차인의 존재까지 배제한다는 의미는 아닙니다. 향후 대항력 있는 임차인과 미배당 보증금이 확인되면 실질취득금액을 다시 계산해야 합니다.
③ 가격 분석 — 감정가 478,148,040원의 적정성
현재 최저매각가는 감정가와 같은 478,148,040원입니다. 유찰 이력이 없는 신건으로 감정가 100%에서 매각이 진행되는 구조입니다. 확인된 인수액이 0원이라는 가정하에, 최저가 낙찰 시 실질취득금액도 취득 부대비용을 제외하면 478,148,040원으로 추정됩니다.
다만 이 물건과 직접 비교할 수 있는 실거래 평균이나 최신 거래가격, 최근 가격 추세는 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가가 시세보다 낮거나 높다고 단정할 수 없으며, 최저가만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 478,148,040원 | 0원 | 68,966,560원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 382,518,432원 | 25,636,826원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 306,014,745원 | 101,069,461원 | 0원 | 0원 |
회차별 금액과 미배당액은 제시된 배당 시뮬레이션을 그대로 반영했습니다. 을구 2번 근저당권 증액과 조세채권 등 실제 우선배당 내역에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 채권자 미배당액은 매수인 인수액과 다릅니다.
④ 예상배당표 (매각가 478,148,040원 가정)
| 배당 항목 | 채권최고액 등 기준액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 7,181,480원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 청도농업협동조합 | 312,000,000원 | 312,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 김령진 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 김령진 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 68,966,560원 |
위 표는 제시된 추정 배당액을 원값 그대로 표시한 것입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.5%로 추정됐으며, 근저당 배당은 실제 확정채권액이 아닌 채권최고액을 기준으로 계산됐습니다. 을구 2번 근저당권은 2024.05.31 채권최고액이 120,000,000원으로 변경됐지만 표에는 60,000,000원만 반영돼 있습니다. 또한 국의 압류 관련 조세채권과 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 따라서 소유자 잔여 68,966,560원은 확정금액이 아닙니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치 및 주변 환경. 경상북도 청도군 이서면 각계리 소재 각계마을 내에 위치합니다. 주변은 단독주택, 농경지, 골프장, 임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 간선도로 인근에 소재하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 면적 992㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독입니다. 완경사지의 부정형 토지이며 도로접면은 세로한면(불)로 기재돼 있습니다. 도로의 실제 폭과 진입 가능 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 성장관리계획구역 (주거보호형 이서19)에 포함됩니다.
- 이용 제한. 가축사육제한구역에 포함되며, 2020.12.30 기준 절대 사육제한지역(전 축종)으로 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 56,500원/㎡입니다. 공시지가는 토지가격 참고지표일 뿐 건물과 토지를 포함한 전체 매매시세는 아닙니다.
- 주택 구조. 일반목구조 내수합판 위 기와지붕 2층 건물입니다. 외벽은 치장벽돌·스타코 등, 내벽은 목재치장·벽지·타일 등이며 하이새시창호가 설치돼 있습니다.
- 주택 설비. 급·배수설비, 위생설비, 유류보일러설비 및 개별난방시설 등이 갖춰져 있습니다.
- 창고. 경량철골구조 판넬 위 아스팔트싱글지붕의 단층 건물로, 벽체는 판넬, 바닥은 콘크리트 마감입니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 조경수. 지상 조경수 등은 토지와 일체로 거래되는 관행을 고려해 토지에 포함하여 평가됐으며, 매각조건에도 조경수 포함이 명시돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 확인. 2018.06.01 청도농업협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 권리의 소멸 여부를 최신 등기부와 매각물건명세서에서 대조하세요.
- 김령진 근저당권 증액. 을구 2번 채권최고액이 60,000,000원에서 120,000,000원으로 변경됐습니다. 예상배당표와 차이가 있으므로 배당 관련 서류를 확인하세요.
- 국세 압류. 2026.10.21 국을 권리자로 하는 압류가 등기됐습니다. 처분청은 경산세무서장입니다. 압류 관련 조세의 종류와 법정기일, 우선배당 가능성을 확인하세요.
- 임대관계 확인. 임대관계가 미상입니다. 전입세대, 현황조사, 실제 점유자 및 임대차보증금 유무를 확인해야 합니다.
- 매각 범위 확인. 일괄매각이며 조경수가 포함됩니다. 토지·주택·창고의 매각목록과 현황을 대조하고, 별도 소유 시설물의 존재 여부도 현장에서 확인하세요.
- 토지 및 도로 확인. 토지는 완경사·부정형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다. 실제 진입도로, 경계, 사용 가능 면적을 점검하세요.
- 건물 상태 확인. 목구조 주택과 경량철골 창고의 누수, 구조 상태, 유지보수 필요성과 유류보일러 등 주요 설비 상태를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 478,148,040원이 실제 매매 가능한 가격인지 인근 유사 단독주택·토지 거래사례와 현장 중개 시세를 통해 검증하세요.
- 관리 및 명도 비용. 점유관계 확인 후 인도·명도 비용을 검토하고, 미납 공과금과 기타 유지관리 비용도 확인하세요.
- 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서, 감정평가서, 매각물건명세서, 현황조사서와 토지·건축물 관련 공부를 최신 상태로 대조하세요.
맺으며 — “말소되는 권리와 확인되지 않은 위험은 다르다”
이 사건의 등기상 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2018년 청도농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 후순위 근저당권과 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸할 것으로 분류됩니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 이것만으로 안전한 매수나 가격상 이익이 확정되지는 않습니다. 임대관계가 미상이고, 김령진 근저당권의 증액이 예상배당표에 반영되지 않았으며, 국세 압류에 따른 배당 변수가 존재합니다. 또한 유사 실거래가격이 확인되지 않아 최저매각가 478,148,040원의 시세 대비 경쟁력을 판단할 근거가 부족합니다.
특히 이 물건은 감정상 단독주택과 창고, 토지가 결합된 물건입니다. 토지의 도로접면과 활용도, 건물의 상태, 실제 거래 수요가 가격과 환금성에 직접 영향을 줄 수 있습니다. 권리상 말소 전망은 긍정적이지만, 입찰 판단은 현장·점유·시세 검증 이후로 보류하는 것이 합리적입니다.
