대구지방법원 2026타경1145. 경상북도 경산시 사동의 백조2차아파트 101동 6층 612호가 경매에 나왔습니다. 전용면적은 44.4㎡, 감정가는 53,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 황진수, 신청채권자는 경산새마을금고입니다. 2020년 3월 설정된 경산새마을금고 근저당권의 채권최고액은 48,000,000원이고, 경매신청 청구금액은 38,669,640원입니다.
권리 관계는 비교적 선명합니다. 과거 여러 차례 경매와 근저당 설정 이력이 있었지만, 과거 경매로 소멸했거나 해지·말소된 권리들은 이번 매각의 인수 대상이 아닙니다. 현재 판단의 중심은 2020년 경산새마을금고 근저당과 그 이후의 가압류입니다. 다만 소멸하는 등기상 채권액이 크다고 해서 그 미배당액을 매수인이 승계하는 것은 아닙니다.
가격은 별도로 살펴야 합니다. 동일 면적 실거래 전체 평균은 59,916,666원이고, 마지막 거래는 70,000,000원입니다. 이에 비하면 최저가가 낮아 보입니다. 그러나 마지막 거래가 2024년 10월이라는 점에서 현재 시장가격 대비 할인율로 해석하기에는 근거가 부족합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경1145 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 사동 600-1 백조2차아파트 제101동 제6층 제612호 |
| 도로명주소 | 경상북도 경산시 원효로32길 57 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 44.4㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물 중 6층 |
| 소유자 | 황진수 (2012.09.13 임의경매로 인한 매각으로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 53,000,000원 / 53,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 신청채권자 / 청구액 | 경산새마을금고 / 38,669,640원 |
| 말소기준권리 | 2020.03.27 경산새마을금고 근저당권 (채권최고액 48,000,000원) |
| 점유 및 임대관계 | 임차인 기재 없음 · 실제 임대관계 미상 · 현장 내부 미확인 |
| 실거래 비교 단지 | 창신백조2차 · 204세대 · 1990.10.13 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020년 근저당
권리분석의 핵심은 2020.03.27 접수된 을구 16번 경산새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액 48,000,000원으로 설정된 이 근저당권이 말소기준이며, 낙찰 후 매각에 따라 소멸할 권리입니다. 이후 설정된 중소기업은행 가압류 29,476,116원, 신용보증기금 가압류 103,500,000원, 경산새마을금고의 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 점유·임차관계 — 인수 0원과 점유 확인은 별개
| 구분 | 확인 내용 | 판단 |
|---|---|---|
| 임차인 | 기재된 임차인 없음 | 실제 임대관계 미상 |
| 현장 확인 | 거주자 폐문부재 | 내부·점유관계 미확인 |
| 매수인 인수액 | 0원 | 확인된 권리 및 배당 추정 기준 |
감정평가 당시 거주자의 폐문부재로 내부마감 상태를 직접 확인하지 못했고, 임대관계도 미상으로 기재됐습니다. 따라서 임차인이 신고되지 않았다는 사실만으로 실제 점유자가 없거나 대항력 있는 임차인이 절대 없다고 단정할 수는 없습니다. 보증금·전입일·확정일자 등이 확인되지 않은 점유자에 대해서는 대항력 유무도 판단할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 5,300만원은 과연 저렴한가
실거래 비교 단지인 창신백조2차의 동일 전용면적 44.4㎡ 거래 내역입니다. 확인된 전체 거래 표본은 12건, 전체 평균은 59,916,666원입니다. 그러나 거래 기간은 2021년부터 2024년까지이며, 가장 최근의 거래는 2024년 10월 70,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 44.4㎡ | 2층 | 70,000,000원 |
| 2023.10 | 44.4㎡ | 5층 | 50,000,000원 |
| 2023.08 | 44.4㎡ | 6층 | 50,000,000원 |
| 2023.03 | 44.4㎡ | 4층 | 56,000,000원 |
| 2023.01 | 44.4㎡ | 2층 | 59,000,000원 |
| 2022.08 | 44.4㎡ | 3층 | 83,000,000원 |
| 2022.02 | 44.4㎡ | 3층 | 72,000,000원 |
| 2021.11 | 44.4㎡ | 5층 | 49,000,000원 |
| 2021.10 | 44.4㎡ | 4층 | 65,000,000원 |
| 2021.10 | 44.4㎡ | 2층 | 75,000,000원 |
| 2021.09 | 44.4㎡ | 6층 | 42,000,000원 |
| 2021.08 | 44.4㎡ | 5층 | 48,000,000원 |
| 전체 평균 | 44.4㎡ | 12건 | 59,916,666원 |
최저가 53,000,000원은 마지막 실거래 70,000,000원의 75.7%로, 해당 거래가격보다 17,000,000원 낮습니다. 전체 실거래 평균 59,916,666원과 비교하면 최저가는 평균의 88.5%입니다.
다만 전체 거래가격은 42,000,000원부터 83,000,000원까지 차이가 큽니다. 과거 고가 거래가 전체 평균에 영향을 줄 수 있고, 2023년 8월에는 같은 6층에서 50,000,000원에 거래된 사례도 있습니다. 최저가가 과거 거래 평균보다 낮다는 이유만으로 확실한 안전마진이 확보됐다고 볼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 53,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,354,000원 |
| 1. 근저당 · 경산새마을금고 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 2. 가압류 · 중소기업은행 | 29,476,116원 | 3,646,000원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 103,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
매각가를 53,000,000원으로 가정하면 집행비용 추정액은 1,354,000원, 채권자 배당 총액은 51,646,000원입니다. 배당 계산상 채권 총액 180,976,116원 중 129,330,116원의 미배당이 발생하며, 소유자 잔여금은 0원입니다. 이 미배당액은 매수인이 자동으로 인수하는 금액이 아닙니다.
배당표는 채권최고액 48,000,000원을 기준으로 한 단순 시뮬레이션입니다. 경산새마을금고의 경매신청 청구금액은 38,669,640원으로, 채권최고액과 실제 확정채권액은 다를 수 있습니다. 또한 일반 가압류 채권자 사이의 실제 배당은 단순 등기 순서가 아니라 배당순위 및 안분배당 관계 등에 따라 달라질 수 있습니다. 표시된 중소기업은행·신용보증기금 배당액은 확정배당이 아닙니다. 당해세·최우선변제 등도 별도로 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 채권 미배당은 확대
| 회차 | 매각가 가정 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 53,000,000원 | 129,330,116원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정(80%) | 42,400,000원 | 139,739,316원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정(64%) | 33,920,000원 | 148,066,676원 | 0원 |
유찰 시 최저가가 42,400,000원, 이후 33,920,000원으로 낮아지는 가정에서는 채권자 미배당이 증가합니다. 경산새마을금고의 신청채권 38,669,640원은 시뮬레이션상 현재 회차와 1회 유찰 시 충족되지만, 2회 유찰 시에는 충족되지 않습니다.
다만 금융채권이 미배당으로 남는 문제와 매수인에게 권리가 인수되는 문제는 구별해야 합니다. 이 시나리오에서는 매수인 인수액이 모든 회차에서 0원으로 계산돼 있습니다. 이는 미확인 점유자의 권리까지 없음을 보증하는 결과는 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 경산시 사동 동부초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 근린상가, 다세대주택 등으로 형성된 주거지역입니다.
- 교통. 아파트까지 차량 출입이 가능하며 감정평가상 제반 교통사정은 보통입니다. 단지 남서측으로 왕복 4차선, 북서측으로 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트조 슬래브지붕의 6층 아파트 중 6층 세대입니다. 위생·급배수시설, 소방설비, 도시가스보일러 개별난방설비가 기재돼 있습니다.
- 준공과 규모. 실거래 비교 단지는 1990.10.13 준공된 204세대 규모의 아파트입니다. 건물 연식과 단지 규모를 고려해 노후화 및 매도 시 수요를 점검할 필요가 있습니다.
- 토지 규제. 제2종일반주거지역이며 대로3류·중로2류에 접합니다. 가축사육제한구역 및 동부유치원 관련 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 985,400원/㎡로 기재돼 있습니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 거주자 폐문부재로 내부마감 상태를 직접 확인하지 못했습니다.
- 환금성. 확인된 동일 면적 실거래는 12건이고 가격 범위가 42,000,000~83,000,000원으로 넓습니다. 최근 확인 거래가 2024년 10월에 그쳐 현재 매수 수요와 거래 유동성에 대한 추가 검증이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실제 점유 확인. 임대관계가 미상이고 내부가 확인되지 않았습니다. 현황조사서·매각물건명세서와 현장 상황을 대조하고, 점유자의 신분과 점유권원을 확인하세요.
- 전입세대 및 임차인 확인. 신고된 임차인 기재가 없더라도 실제 임차인 존재 가능성을 배제할 수 없습니다. 전입일·점유시점·보증금·확정일자·대항력 여부를 확인해야 합니다.
- 최신 시세 조사. 마지막 비교 거래는 2024.10입니다. 2026년 현재 동일 면적 매물가격과 주변 거래 사례를 확인해 입찰가격의 기준을 다시 세우세요.
- 내부 상태와 수리비. 최고층 세대이며 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 누수·방수·설비·창호 상태 등에 따른 비용을 입찰 예산에 반영해야 합니다.
- 배당금과 채권최고액 구분. 경산새마을금고의 채권최고액은 48,000,000원, 신청 청구금액은 38,669,640원입니다. 실제 배당액과 다른 채권자에 대한 안분배당 관계를 확인하세요.
- 관리비와 명도비용. 체납 관리비 중 승계될 수 있는 공용부분 비용, 실제 점유자와의 인도 협의 및 필요한 명도절차를 확인하세요.
- 유찰 시 가격 검토. 현재 신건 53,000,000원과 유찰 가정가격 42,400,000원·33,920,000원을 비교하되, 과거 시세만으로 저가 여부를 단정하지 마세요.
- 원본 재확인. 2026.11.17 매각기일 전에 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 확인하세요.
맺으며 — “말소되는 권리와 확인되지 않은 위험은 다르다”
경산 백조2차아파트 612호는 등기상 권리 정리 구조가 비교적 명확한 경매물건입니다. 경산새마을금고 근저당이 말소기준이고, 그 이후 설정된 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 단순 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액도 0원입니다. 대규모 미배당액이 발생하더라도 금융채권자의 미회수분이 곧 매수인 부담으로 전환되는 것은 아닙니다.
가격 측면에서는 최저가 53,000,000원이 마지막 실거래 70,000,000원보다 낮고, 전체 평균 59,916,666원도 하회합니다. 하지만 마지막 거래가 2024년 10월이라는 사실을 무시해서는 안 됩니다. 과거 거래가격과의 차이가 현재 시세 대비 수익을 보장하지는 않습니다.
특히 이 물건은 임대관계 미상·폐문부재·내부 상태 미확인이라는 위험이 함께 존재합니다. 등기상 권리만으로 깨끗한 물건이라고 단정하거나, 신고된 임차인이 없다는 이유로 명도와 보증금 위험을 모두 배제해서는 안 됩니다.
결론은 ‘등기상 권리 말소 전망은 양호하지만, 현재 시세와 점유관계 검증 전 입찰 판단은 보류’입니다. 입찰의 승부처는 단순한 최저가 할인율이 아니라 확인된 현재 시세, 실제 점유자의 권리, 노후 건물의 수리비를 반영한 실질 취득비용입니다.
