대구지방법원 2026타경1171. 수성구 범어동 브라운스톤범어 29층에 위치한 집합건물입니다. 물건종류는 근린시설로 표기되어 있지만 감정평가상 공부 용도는 업무시설(오피스텔), 실제 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 철근콘크리트구조의 지하 6층·지상 37층 건물에 위치하며, 소유자는 김경화입니다.

현재 등기에는 현대건설주식회사 명의 전세금 230,000,000원의 전세권이 남아 있습니다. 이 전세권은 2022년 8월 19일 설정됐고, 전세권자인 현대건설주식회사가 2026년 4월 임의경매를 신청했습니다. 배당표상 같은 회사가 227,952,000원을 배당받는 것으로 계산되어 채권 미배당액 2,048,000원이 발생합니다. 중요한 점은 미배당액이 존재한다는 사실과 그 금액을 매수인이 인수한다는 판단은 서로 다르다는 것입니다.

가격에서도 부담이 드러납니다. 최근 12개월 평균은 197,142,857원, 최신 실거래는 220,000,000원입니다. 배당모형대로 추가 인수액이 없다고 가정하더라도 신건 최저가는 양쪽 기준 모두를 웃돕니다. 더욱이 최근 거래 평균은 이전 기간보다 8.7% 하락한 것으로 나타납니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 230,000,000원 선순위 전세권이 핵심

이 사건에서 가장 중요한 권리는 2022.08.19 설정된 현대건설주식회사의 전세권입니다. 전세금은 230,000,000원이며, 등기상 범위는 주거용 건물의 전부입니다. 존속기간은 2022.08.19부터 2026.01.18까지로 기재되어 있습니다.

권리 분류상 2026.04.08 경매개시결정이 말소기준으로 표시되어 있고, 그보다 앞선 전세권은 매수인 인수 대상으로 구분되어 있습니다. 그러나 임의경매 신청인 자체가 그 전세권자인 현대건설주식회사라는 사실을 반드시 함께 고려해야 합니다.

과거 2019년 설정된 유한회사딜리버리히어로코리아의 전세금 250,000,000원 전세권은 2021.07.30 말소되었습니다. 현재 분석해야 할 전세권과 별개이며, 이를 현대건설주식회사 전세금에 중복 합산해서는 안 됩니다.

또한 2022.11.17 민간임대주택등기가 접수되어 있습니다. 해당 등기에는 임대의무기간 및 임대료 증액기준에 관한 내용이 기재되어 있습니다. 매각에 따른 임대사업자 지위와 관련 의무의 처리 여부도 확인할 필요가 있습니다.

② 임차·점유 관계 — 임차인 신고 0명과 점유 확인은 별개

확인된 실제 임차인 신고는 0명입니다. 그러나 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으며, 현장조사 당시 이해관계인 부재 등으로 내부 현황도 확인되지 않았습니다. 따라서 임차인 신고가 없다는 사실만으로 점유자가 전혀 없거나 명도가 확실히 간단하다고 판단해서는 안 됩니다.

등기 전세권자는 임차인 신고 인원에 합산하지 않았습니다. 실제 점유 및 주민등록·사업자등록 관계는 별도로 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 최근 실거래 평균의 117.7%

브라운스톤범어는 2017년 준공된 180세대 규모 단지입니다. 유사 면적 실거래 12건의 전체 평균은 205,000,000원이지만, 이 수치만으로 가격 메리트를 평가하면 왜곡될 수 있습니다. 이전 기간의 상대적으로 높은 거래가격이 포함되어 있기 때문입니다.

실제 가격 판단에서 우선할 수치는 최근 12개월 거래 7건의 평균 197,142,857원, 가장 최근인 2026년 5월 거래가 220,000,000원, 그리고 최근 거래 평균의 이전 기간 대비 -8.7% 추세입니다.

현재 최저매각가 232,000,000원은 최근 12개월 평균보다 34,857,143원 높습니다. 최신 거래가격인 220,000,000원보다도 12,000,000원 높습니다. 층과 개별 상태에 따른 가격 차이는 존재하지만, 신건 최저가에서 가격상 할인 메리트가 확인된다고 보기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 232,000,000원 가정)

집행비용 4,048,000원을 공제한 뒤 현대건설주식회사 전세권에 227,952,000원을 배당하는 계산입니다. 전세금 230,000,000원에 대한 미배당액은 2,048,000원이며, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

이 배당계산에서 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 앞서 살펴본 선순위 전세권의 소멸 여부가 확정되지 않았으므로, 배당표의 인수 0원은 조건부 수치로 읽어야 합니다. 집행비용은 추정액이고 당해세 및 임차인 최우선변제도 반영되지 않아 최종 배당금은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 미배당 증가

이 물건은 현재 유찰되지 않은 신건입니다. 다음 표는 회차별 낙찰가, 현대건설주식회사 예상배당액 및 미배당액을 비교한 계산입니다.

표면적으로는 한 번 유찰되면 최저매각가가 185,600,000원으로 낮아지고, 두 번 유찰되면 148,480,000원까지 내려갑니다. 그러나 동시에 전세권 배당 부족액은 각각 47,798,400원, 84,398,720원으로 늘어납니다.

반대로 전세권의 매각 소멸이 확인되고 추가 인수권리가 없다면 배당모형상의 매수인 부담은 낙찰가 중심으로 계산할 수 있습니다. 따라서 유찰 후 가격 메리트를 판단하기에 앞서 경매신청 전세권의 소멸과 점유관계를 먼저 확인하는 순서가 중요합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구광역시 수성구 범어동 대구지방법원 남서측 인근입니다. 주변은 아파트단지·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.
• 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하며, 서측 동대구로와 남측 달구벌대로가 통과합니다. 대구도시철도 2호선 범어역을 이용할 수 있어 감정평가상 제반 교통사정은 대체로 양호한 것으로 평가되었습니다.
• 건물. 2017년 준공, 180세대 규모이며, 철근콘크리트구조의 지하 6층·지상 37층 건물입니다. 위생·급배수·승강기·소화·개별난방·도시가스 공급설비가 기재되어 있습니다.
• 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔), 주거용 이용입니다. 물건 분류와 감정평가상 이용상태가 서로 다르게 표시되어 있으므로 실제 이용과 공부상 용도를 대조해야 합니다.
• 토지·규제. 중심상업지역이며 방화지구, 시가지경관지구(중심), 중요시설물보호지구(공용) 관련 사항이 기재되어 있습니다. 공시지가는 7,633,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 표시되어 있지 않고 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다. 다만 내부 현황은 직접 확인하지 못한 상태입니다.
• 환금성. 유사 면적 실거래 표본은 12건이고, 거래가격은 180,000,000원부터 235,000,000원까지 분포합니다. 최근 12개월 평균은 197,142,857원으로 전체 평균보다 낮고 최근 가격 추세도 하락세입니다. 같은 단지의 평균 유찰 10.0회 지표 역시 보수적으로 고려해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 전세권 소멸 여부. 2022.08.19 설정된 현대건설주식회사 전세권이 이번 임의경매에서 어떤 법률상 원인으로 실행되는지 확인하세요. 매각물건명세서의 매수인 인수 조건과 등기 처리 여부를 반드시 대조해야 합니다.
• 미배당 채권. 현재 가정 배당액 227,952,000원, 미배당액 2,048,000원의 성격을 확인하세요. 미배당이 곧 매수인 인수라는 뜻은 아니며, 유찰 시 미배당액이 증가한다는 점도 함께 검토해야 합니다.
• 임차인·점유자. 확인된 임차인 신고는 0명이지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사서·전입세대열람·실제 점유상태를 확인해 대항력 있는 임차인이나 별도의 점유자가 존재하는지 점검하세요.
• 민간임대주택등기. 2022.11.17 접수된 민간임대주택 관련 등기가 있습니다. 임대의무기간과 매각 이후 관련 의무의 처리 여부를 확인해야 합니다.
• 최근 시세 중심의 응찰가 검토. 최근 12개월 평균 197,142,857원, 최신 실거래 220,000,000원과 비교하세요. 신건 최저가 232,000,000원은 모두보다 높습니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -8.7%인 점과 동일 단지 경매 평균 유찰 10.0회 지표를 고려해 보수적인 가격 시나리오를 세우세요.
• 용도·내부 상태. 공부상 업무시설(오피스텔), 실제 주거용 이용 여부와 근린시설 표기를 대조하고, 내부 상태·설비·수리 필요성 및 금융 가능 조건을 확인하세요.
• 관리비·세금. 장기 미납 관리비의 공용부분, 당해세와 배당에 영향을 줄 수 있는 별도 채권의 존재를 확인하세요.
• 원본 권리서류 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 경매신청 관련 서류 및 실거래 원본을 확인하세요.

맺으며 — “전세권 확인 전에는 가격도 확정할 수 없다”

대구 브라운스톤범어 2907호는 교통 접근성이 양호한 주거용 오피스텔이지만, 현재 경매가격이 최근 시세보다 높습니다. 감정가 232,000,000원은 최근 12개월 평균 197,142,857원의 117.7%이며, 최신 거래 220,000,000원보다도 높은 금액입니다. 최근 가격 추세 또한 -8.7%로 하락하고 있습니다.

권리상으로는 전세금 230,000,000원의 선순위 전세권이 핵심입니다. 전세권자 현대건설주식회사가 직접 임의경매를 신청한 구조이므로 해당 전세권의 매각 소멸 가능성을 검토할 근거가 있습니다. 그러나 배당모형상 인수 0원과 선순위 권리의 인수 분류가 일치하지 않아, 경매신청 원인과 매각물건명세서를 확인하기 전에는 인수 위험이 해소되었다고 확정할 수 없습니다.

유찰되면 명목 최저가가 내려가지만 전세권 미배당액도 증가합니다. 전세권이 소멸하는 경우와 미충족 부담이 승계되는 경우의 실제 취득비용은 크게 달라질 수 있습니다. 따라서 명목 최저가가 낮아지는 것만으로 가격 메리트가 생긴다고 볼 수 없습니다.

종합 판단은 D등급입니다. 현재의 가격은 최근 거래를 기준으로 매력적이지 않고, 하락 추세·높은 유찰 이력·용도 특성에 선순위 전세권 검증 부담까지 겹쳐 있습니다. 권리 확인이 먼저이고, 그다음이 실질취득비용을 기준으로 한 가격 판단입니다. 신건에서 서둘러 응찰할 이유는 확인되지 않습니다.