대구지방법원 2025타경11494. 경상북도 구미시 형곡동 235에 위치한 우진주택3의 공부상 제4층 제401호입니다. 사건의 용도 분류는 아파트이지만, 감정평가서에서는 다세대주택으로 이용 중이라고 명시했습니다. 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물이며, 우진주택3은 8세대 규모로 1991.09.03 준공된 것으로 파악됩니다.
등기부상 소유자는 이대형입니다. 2010.10.08 소유권을 취득했고, 당시 등기된 거래가액은 35,000,000원입니다. 같은 날 형곡새마을금고가 채권최고액 19,600,000원의 근저당권을 설정했으며, 이후 2012년과 2017년에 추가 근저당권이 설정되었습니다. 세 근저당권의 채권최고액 합계는 38,400,000원입니다.
경매는 형곡새마을금고의 신청으로 진행되며 청구금액은 33,671,980원입니다. 등기상 권리관계는 비교적 단순합니다. 그러나 매수인이 법적으로 인수하는 권리가 없다는 사실과, 실제로 문제없이 점유를 이전받을 수 있다는 것은 별개의 문제입니다. 특히 본건에서는 현장 호수 표시가 다르다는 점을 가장 먼저 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11494 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 형곡동 235 제4층 제401호 |
| 도로명주소 | 경상북도 구미시 형곡로23길 6-1 |
| 건물 표시 | 우진주택3 · 공부상 4층 401호 / 현장 계단 5층·출입문 501호 |
| 물건 용도 | 사건 분류 아파트 · 감정평가상 다세대주택 이용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 |
| 단지 규모 / 준공 | 8세대 · 1991.09.03 |
| 소유자 | 이대형 (2010.10.08 소유권 취득 · 거래가액 35,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 50,000,000원 / 50,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 신청채권자 | 형곡새마을금고 |
| 청구금액 | 33,671,980원 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 말소기준권리 | 2010.10.08 형곡새마을금고 근저당권 (채권최고액 19,600,000원) |
| 명세서상 인수권리 | 해당사항 없음 |
| 법정지상권 | 해당사항 없음 |
이 차이를 실제 층수나 호실의 법적 오류로 단정할 수는 없습니다. 다만 입찰 전 집합건축물대장·건축물현황도·등기부·현장 출입문을 대조해 매각 대상 전유부분과 실제 확인한 세대가 동일한지 반드시 확인해야 합니다.
① 권리 흐름 — 근저당 3건 모두 소멸
말소기준권리는 2010.10.08 접수된 을구 1번 형곡새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 19,600,000원이며, 이후 설정된 같은 금융기관의 근저당권 10,400,000원과 8,400,000원도 매각으로 소멸하는 권리입니다. 2025.10.24 등기된 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
- 을구 1번 근저당권 — 형곡새마을금고 19,600,000원 (말소기준권리)
- 을구 2번 근저당권 — 형곡새마을금고 10,400,000원 (소멸)
- 을구 3번 근저당권 — 형곡새마을금고 8,400,000원 (소멸)
- 갑구 4번 임의경매개시결정 — 형곡새마을금고 (소멸)
② 임차인·점유관계 — 후순위 전입자 1명
현황조사·문건접수·매각물건명세서에 유승원이 확인됩니다. 전입신고일은 2019.11.08이며, 말소기준권리인 2010.10.08 근저당권보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일을 기준으로는 말소기준권리에 대항할 수 있는 선순위 임차인이 아닙니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유승원 | 전부 | 2019.11.08 | 미상 | 후순위·대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신고자 | 유승원 |
|---|---|
| 전입신고일 | 2019.11.08 |
| 확정일자 | 미상 |
| 보증금 / 차임 | 미상 |
| 배당요구 | 신고 확인 (2025.12.01) |
| 대항력 판단 | 말소기준권리 이후 전입으로 선순위 대항력 없음 |
| 매수인 인수 | 0원 (명세서상 인수권리 없음) |
배당요구는 2025.12.01 접수된 것으로 확인됩니다. 배당요구 사실만으로 배당금 지급이나 명도 완료가 보장되지는 않습니다. 임대차계약의 실체, 점유 상태, 보증금 및 확정일자를 확인해야 합니다.
결론적으로 임차보증금 인수는 0원으로 분석되지만, 실제 점유자가 있을 경우 인도 및 명도 절차는 별도로 발생할 수 있습니다. 인수금액이 없다는 이유로 점유관계 확인을 생략해서는 안 됩니다.
③ 가격 분석 — 50,000,000원이 싼지는 아직 모른다
본건의 감정가는 50,000,000원, 신건 최저매각가도 50,000,000원입니다. 현재까지 유찰되지 않았으므로 감정가 대비 최저매각가 비율은 100%입니다.
하지만 비교 가능한 최근 실거래가격과 시세 추세가 확인되지 않아 50,000,000원이 시장가격보다 저렴한지 또는 비싼지 판단할 근거가 부족합니다. 우진주택3은 8세대 규모이며 준공일은 1991.09.03입니다. 소규모·오래된 건물이라는 특성은 유사 물건 선정과 환금성 판단에서 별도로 고려해야 합니다.
현재로서는 신건 가격에 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다. 유찰되어 최저매각가가 내려가더라도 실거래 비교 없이 저렴하다고 단정해서는 안 됩니다.
회차별 최저매각가 시나리오
| 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 100% | 50,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 40,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 32,000,000원 | 7,376,000원 | 0원 |
각 회차는 해당 금액에 매각된다는 가정의 분석입니다. 채권 미배당이 발생하더라도 본건에서 매수인 인수액으로 전환되는 금액은 0원입니다. 실제 배당과 최저매각가는 매각절차 및 법원 결정에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 50,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,300,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 형곡새마을금고 | 19,600,000원 | 19,600,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 형곡새마을금고 | 10,400,000원 | 10,400,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 형곡새마을금고 | 8,400,000원 | 8,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 10,300,000원 |
매각대금 50,000,000원
집행비용 1,300,000원
근저당권 예상배당 합계 38,400,000원
소유자 예상 잔여금 10,300,000원
매수인 인수 예상액 0원
집행비용은 매각가의 약 2.6%를 적용한 추정치이며, 근저당권 배당은 채권최고액을 기준으로 한 시뮬레이션입니다. 실제 채권 잔액·배당순위·당해세·임차인 최우선변제 등은 달라질 수 있습니다. 유승원의 보증금 및 우선변제 여부가 확인되지 않아 실제 배당과 소유자 잔여금은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지 현황 기준)
- 입지. 경상북도 구미시 형곡동 소재 형곡중학교 북측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트·단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 전반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 도로. 서측 및 북서측으로 왕복 2차선 포장도로와 접합니다. 토지의 도로접면은 소로각지로 분류됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물입니다. 외벽은 몰탈 위 페인트, 내벽은 벽지와 일부 타일, 바닥은 장판지와 일부 타일로 마감되어 있습니다. 새시창호가 설치되어 있습니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 도시가스 및 개별난방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 240.1㎡, 지목 대, 평지·정방형으로 조사되었습니다. 공시지가 자료는 553,400원/㎡입니다.
- 용도지역 및 제한. 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다. 소로1류 및 소로2류와 접합니다.
- 환금성. 우진주택3은 8세대의 소규모 건물로 1991.09.03 준공되었습니다. 매수 수요와 재매각 가능성은 인근 유사 다세대주택 거래와 실제 건물 상태를 확인한 뒤 평가해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현장 호수 동일성 확인. 공부상 4층 401호와 현장 계단 5층·출입문 501호가 동일한 전유부분인지 집합건축물대장·건축물현황도 및 현장에서 확인해야 합니다.
- 유승원 점유관계 확인. 실제 점유 여부, 임대차계약 존재 여부, 보증금과 차임을 확인하세요. 후순위 전입이라도 명도 절차의 실무 부담은 남을 수 있습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 유승원의 배당요구 접수일은 2025.12.01입니다. 확정일자와 보증금이 미상이므로 배당 자격과 배당 가능액을 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 감정가 적정성 검증. 최저매각가 50,000,000원과 비교할 동일 건물·인근 유사 다세대주택의 최근 실거래를 조사하세요. 실거래 확인 전에는 가격 메리트를 전제로 입찰하지 않는 것이 합리적입니다.
- 건물 상태 확인. 1991.09.03 준공된 건물인 만큼 누수·외벽·옥상·배관·난방설비·공용부분 수선 상태를 확인하세요.
- 관리비 및 공과금 확인. 공용부분 관리비 체납 여부와 각종 미납금의 부담 가능성을 확인해야 합니다.
- 입찰보증금 확인. 실제 입찰에 필요한 보증금과 납부 방식은 해당 매각기일 공고 및 입찰 안내를 기준으로 확인하세요.
- 등기부와 매각물건명세서 재확인. 근저당권 3건의 말소 여부, 추가 권리 발생 여부, 점유관계 및 법원의 정정·변경 공고를 입찰 직전에 확인하세요.
⑦ 종합 판단 — 권리는 무난, 실물 확인이 승부처
| 권리 안정성 | 양호 말소기준권리 및 후순위 근저당권 매각 소멸 |
|---|---|
| 임차인 인수 | 0원 후순위 전입자 1명 |
| 점유·명도 | 확인 필요 보증금·확정일자 및 실제 점유관계 미상 |
| 현장 동일성 | 중요 확인사항 공부 401호 / 현장 501호 표기 |
| 가격 적정성 | 판단 보류 최근 실거래 비교가격 확인 필요 |
| 환금성 | 보수적 접근 8세대·1991년 준공 건물 |
| 종합 결론 | 권리는 비교적 단순하나, 현장 확인과 시세 검증 전 입찰 보류 |
맺으며 — “인수 0원 ≠ 입찰 안전”
이 사건의 장점은 권리관계에 있습니다. 2010년 형곡새마을금고 근저당권이 말소기준권리이고, 뒤따르는 근저당권과 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 전입자 유승원은 말소기준권리 이후 전입했으며, 명세서상 인수권리도 없습니다. 따라서 매수인 인수액은 0원으로 분석됩니다.
그런데 이 물건의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 공부상 401호가 실제 현장에서는 501호로 표시되어 있다는 점입니다. 매각 대상과 현장에서 확인한 세대가 같은 전유부분인지 확인하지 않으면, 입찰 후 예상하지 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 또한 유승원의 임대차 보증금·확정일자와 실제 점유 상태도 확인해야 합니다.
가격도 아직 합격점을 줄 수 없습니다. 최저매각가 50,000,000원이 시장가격보다 낮다는 근거가 없고, 8세대 규모의 1991년 준공 건물이라는 특성까지 고려해야 합니다. 유찰로 최저가가 내려가는 시나리오가 있더라도 실제 적정가격을 확인하기 전에는 할인율을 투자수익으로 착각해서는 안 됩니다.
권리는 양호, 현장 동일성은 필수 확인, 가격은 판단 보류. 이 사건은 근저당권 분석보다 정확한 매각 대상 확인·점유관계 조사·실거래가격 검증이 입찰 성공 여부를 좌우하는 물건입니다.
