대구지방법원 2025타경11519. 경상북도 김천시 율곡동 한신더휴 퍼스트리움 101동 2403호입니다. 전용면적 84.9682㎡의 아파트로, 24층 건물의 최상층에 위치합니다. 소유자 김정훈은 2016년 7월 4일 소유권이전등기를 마쳤으며, 등기에 기재된 거래가액은 247,500,000원입니다. 이후 여러 금융기관의 근저당권 설정과 말소가 이어졌고, 2025년 2월 세울건대부 명의의 채권최고액 340,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 해당 근저당권은 제너럴대부에 이전됐고, 제너럴대부가 임의경매를 신청했습니다.

그런데 경매개시결정 이전인 2025년 2월 28일, 세울건대부 명의의 전세금 5,000,000원 전세권도 설정되어 있습니다. 말소기준권리를 경매개시결정으로 잡으면 이 전세권은 선순위로 분류되지만, 그보다 앞선 근저당권이 유효하다면 판단은 달라집니다. 실제 예상배당에서는 전세권에 5,000,000원을 지급하고도 신청채권자의 배당액을 0원으로 계산하고 있어, 배당 결과를 그대로 신뢰하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준권리부터 다시 확인해야 한다

과거 신탁과 여러 근저당권, 가압류는 등기상 말소된 이력이 있습니다. 삼성카드의 가압류 10,582,588원도 2023년 2월 24일 말소됐습니다. 2024년 현대파이낸스대부 명의로 설정됐던 전세금 5,000,000원의 전세권 역시 2025년 2월 28일 말소됐습니다.

반면 현재 경매와 직접 연결되는 권리는 다음과 같습니다.

전세권과 실제 임차인 — 서로 구별해야 한다

현재 확인된 실제 임차인은 0명입니다. 그러나 감정평가상 임대관계는 미상이고, 내부 역시 폐문 및 이해관계인 부재로 확인하지 못했습니다. 따라서 실제 점유자가 없다고 단정할 수는 없습니다.

등기상 전세권자는 세울건대부주식회사입니다. 이 회사가 실제 주거 임차인이라는 증거는 확인되지 않습니다. 등기 전세권과 주택임대차보호법상 대항력 있는 실제 임차인을 동일하게 취급해서는 안 됩니다.

전세권은 건물 전부를 대상으로 하며 존속기간은 2025.02.27부터 2027.02.26까지입니다. 전세권자와 신청채권자가 동일한 법인은 아니며, 근저당권 채권은 세울건대부에서 제너럴대부로 이전됐습니다.

② 시세 비교 — 신건 가격은 최근 평균보다 4.7% 낮다

한신더휴퍼스트리움의 최근 12개월 실거래 표본은 12건, 평균 거래가격은 403,916,666원입니다. 전용면적 84.37~84.97㎡대 거래를 비교하며, 최근 거래는 2026년 5월부터 10월까지 분포합니다.

최저가 385,000,000원은 최근 12개월 평균보다 18,916,666원 낮은 수준입니다. 가장 최근 기준 거래가인 2026년 10월의 420,000,000원과 비교하면 35,000,000원 낮습니다.

따라서 현재 가격은 최근 평균 기준으로 소폭 할인된 가격이라고 볼 수 있습니다. 다만 거래 표본의 최저가가 350,000,000원까지 내려간 이력이 있고, 최고가는 427,000,000원입니다. 같은 평형에서도 층과 개별 상태에 따라 거래가격 차이가 상당합니다. 평균보다 4.7% 낮다는 사실만으로 확실한 저가 매수라고 평가하기는 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 385,000,000원 가정)

현재 계산된 배당모형은 집행비용과 전세권 배당을 반영하고 있습니다. 그러나 신청채권자인 제너럴대부의 청구금액 293,906,849원은 실제 배당액이 0원으로 처리되어 있습니다. 이 때문에 아래 표는 실제 배당순위를 확정한 표가 아니라 검증이 필요한 잠정 계산 결과입니다.

집행비용은 6,190,000원으로 추정되며, 전세권 5,000,000원을 전액 배당한 뒤 373,810,000원이 소유자에게 교부되는 계산입니다. 하지만 신청채권자의 근저당권부 채권 및 근질권 관계가 반영되지 않아 실제 배당액·소유자 잔여액은 크게 달라질 수 있습니다. 당해세와 임차인의 최우선변제 역시 반영되지 않았습니다.

유찰 회차별 매각·인수 시나리오

현재는 유찰이 없는 신건입니다. 1회 또는 2회 유찰 시를 가정하면 매각가격은 아래와 같이 낮아집니다. 다만 매각가 하락에 따른 배당순위와 인수액의 변화도 함께 검증해야 하므로, 이 수치만으로 향후 실질취득액을 확정해서는 안 됩니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 김천시 율곡동 소재 율곡초등학교 남측 인근입니다. 주변에는 아파트, 오피스텔, 단독주택, 노선상가, 학교, 관공서, 농경지 등이 혼재합니다. 감정평가상 주위 환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 간선도로, 고속국도 나들목, KTX 역사 인근에 위치하며 감정평가상 제반 교통사정은 양호합니다. 북측과 동측은 각각 왕복 6차로 포장도로와 접합니다.
• 단지. 811세대 규모이며 2016년 2월 준공된 아파트입니다. 최근 같은 평형대 거래가 확인되어 시세 비교에 활용할 표본이 존재합니다.
• 층수. 지상 24층 중 24층 최상층입니다. 고층 특성과 함께 옥상 관련 누수·단열 상태 및 실제 조망 조건은 현장 확인이 필요합니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 혁신도시개발예정지구에 해당하며, 도로구역·접도구역 및 학교 보호구역 관련 제한사항이 확인됩니다. 공시지가는 970,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 감정요항상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 내부는 폐문 및 이해관계인 부재로 확인하지 못해 표준적인 내부구조와 사용자재 등을 기준으로 평가됐습니다.
• 환금성. 최근 12건의 비교 거래가 확인되지만 거래가격 범위가 350,000,000~427,000,000원으로 넓습니다. 개별 호수 상태에 따른 가격 차이를 고려해야 합니다. 단지 경매의 평균 유찰 횟수는 0.7회이며, 확인된 낙찰률이나 낙찰가격을 근거로 매각 성공 가능성을 단정하기는 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 확정. 2025.02.24 설정된 세울건대부 근저당권의 유효 여부와 2025.08.20 제너럴대부로의 이전 기록을 원본 등기부에서 대조하세요. 경매개시결정일을 말소기준으로 삼는 판정의 적정성을 확인해야 합니다.
• 전세권 5,000,000원. 2025.02.28 설정된 세울건대부 전세권의 실제 순위, 배당요구, 소멸 조건 및 매수인 인수 가능성을 확인하세요. 매각물건명세서상 인수권리 해당사항 없음이라는 기재와 함께 검토해야 합니다.
• 신청채권자 배당 검증. 청구금액 293,906,849원인 제너럴대부의 배당액이 0원으로 계산된 이유를 확인하고, 채권최고액 340,000,000원의 근저당권과 근질권 관계를 반영한 배당표를 다시 작성해야 합니다.
• 근질권 확인. 2026.04.30 설정된 제이비우리캐피탈의 근질권을 확인하세요. 제너럴대부의 근저당권부 채권과 연결되어 있으므로 실제 배당 수령권자 및 말소 절차에 영향을 줄 수 있습니다.
• 점유·임대관계 조사. 실제 임차인은 확인되지 않았지만 임대관계가 미상입니다. 현황조사서와 주민등록 관련 사항, 실제 점유 상황을 확인해 주택임대차보호법상 대항력이나 우선변제 문제가 없는지 살펴보세요.
• 내부 상태 점검. 본건은 내부를 확인하지 못한 상태로 감정됐습니다. 24층 최상층의 누수, 단열, 결로, 수리 필요 여부를 확인하고 발생 가능한 비용을 입찰가격 판단에 반영해야 합니다.
• 관리비·명도. 관리비 체납 여부, 실제 점유자, 인도명령 가능 여부, 명도 협의 필요성을 확인하세요. 등기상 권리가 소멸하더라도 점유 문제가 자동으로 해결되는 것은 아닙니다.
• 응찰가격 판단. 최저가 385,000,000원은 최근 평균보다 18,916,666원 낮지만, 일부 실거래는 그보다 더 낮습니다. 평균 시세만으로 가격 메리트를 과대평가하지 말고 내부 상태와 권리 위험을 반영한 응찰 상한을 정하세요.
• 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 공고를 최종 확인하세요. 특히 근저당권 말소 여부, 전세권 인수 여부, 신청채권자의 배당 관계는 확인 없이 넘어가서는 안 됩니다.

맺으며 — “가격은 나쁘지 않지만, 권리가 먼저다”

김천 한신더휴 퍼스트리움 2403호는 입지와 거래 표본 측면에서 검토할 만한 아파트입니다. 811세대 규모의 단지이고, 최근 12개월 실거래 평균은 403,916,666원입니다. 신건 최저가 385,000,000원은 이보다 약 4.7% 낮습니다. 가격만 보면 신건이 시세보다 소폭 저렴한 편입니다.

그러나 가격의 작은 이점보다 권리분석의 불확실성이 큽니다. 2025년 2월 24일 설정된 근저당권의 유효 여부와 2월 28일 설정된 전세권의 순위부터 확정해야 합니다. 더욱이 청구액 293,906,849원의 신청채권자에게 배당액 0원이 잡혀 있는 현재 예상배당표는 실제 채권관계를 제대로 반영했는지 의문입니다.

전세권에 대한 전액 배당과 말소가 확인된다면 매수인 인수액은 0원으로 정리될 수 있습니다. 하지만 내부와 임대관계도 미확인 상태인 만큼, 현재는 인수 0원을 확정된 안전성으로 평가할 수 없습니다. 여기에 24층 최상층의 내부 상태까지 확인해야 실질적인 매수가치를 판단할 수 있습니다.