대구지방법원 2026타경100012. 경산시 사동 팰리스부영2단지 2009동 20층 2003호, 전용 66.4388㎡ 아파트입니다. 2020년 준공된 1,028세대 단지로, 이번 경매의 감정가와 최저매각가는 모두 231,000,000원입니다. 등기부의 말소기준권리는 2020년 10월 29일 설정된 우리은행 근저당권 136,400,000원입니다. 이 근저당권은 이후 한국주택금융공사에 이전됐고, 그 뒤 씨케이글로벌대부의 근저당권과 전세권, 토스뱅크의 가압류 등이 설정됐습니다.

현재 소유자는 허숙재로, 상속을 원인으로 소유권을 취득했습니다. 경매를 신청한 채권자는 주식회사 씨케이글로벌대부이며 청구액은 28,000,000원입니다. 후순위 권리들은 매각으로 소멸할 예정이고 임차인 신고도 없습니다. 그러나 감정평가 과정에서 거주자가 폐문부재해 내부를 직접 확인하지 못했으므로, 신고 임차인이 없다는 사실만으로 공실이나 명도 완료를 단정할 수는 없습니다.

따라서 이번 물건의 핵심은 권리 자체보다 시세 대비 입찰가격, 실제 점유 상태, 미납관리비의 부담 범위입니다. 특히 신건 최저가가 최근 실거래 평균뿐 아니라 최신 거래가격보다도 높다는 점을 먼저 살펴봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당·전세권·가압류는 매각으로 소멸 예정

권리분석의 출발점은 2020.10.29 설정된 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 136,400,000원이며, 해당 권리는 2025.08.12 한국주택금융공사로 이전 등기됐습니다. 권리자의 변경이 있더라도 말소기준권리의 설정 시점은 유지됩니다.

그다음 설정된 씨케이글로벌대부의 근저당권 42,000,000원, 같은 회사의 전세권 5,000,000원, 토스뱅크의 가압류 17,456,272원, 경매개시결정 등기는 모두 말소기준권리보다 뒤에 있습니다. 등기상 이들 권리는 정상적인 매각으로 소멸할 것으로 판단됩니다.

② 임차인·점유 및 미납관리비 — 현장 확인이 필요하다

신고된 임차인 없음. 별도로 확인된 임차보증금이나 대항력 임차인의 인수액은 없습니다. 다만 등기부에는 씨케이글로벌대부 명의의 전세권 5,000,000원이 설정되어 있습니다. 이 전세권은 근저당권보다 후순위인 등기상 권리로, 매각으로 소멸할 예정입니다. 전세권자라는 사실만으로 실제 거주 임차인이 존재한다고 단정할 수는 없습니다.

감정평가서에 따르면 거주자의 폐문부재로 내부 마감 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 임대관계도 미상으로 조사됐습니다. 따라서 실제 점유자, 점유 권원, 주택 내부 상태는 별도 현장 확인이 필요한 부분입니다.

• 임차인. 별도 신고 임차인은 없으나 실제 점유자와 임대차 관계 확인이 필요합니다.
• 전세권. 씨케이글로벌대부 명의 5,000,000원, 2024.09.23 설정. 매각으로 소멸 예정입니다.
• 점유. 거주자 폐문부재로 내부를 확인하지 못했으므로 공실로 단정하지 않습니다.
• 관리비. 2026.08.26 기준 1,712,210원의 미납액 중 매수인 부담 가능 범위를 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 신건 2.31억은 최근 평균보다 비싸다

팰리스부영2단지의 동일 면적 전용 66.44㎡ 실거래 12건입니다. 2025년 12월부터 2026년 10월까지의 거래를 기준으로 보면, 최근 12개월 평균은 220,416,666원입니다. 감정가이자 신건 최저가인 231,000,000원은 이보다 10,583,334원 높습니다.

최근 거래가격은 205,000,000원~229,000,000원에 분포합니다. 가장 최근인 2026년 10월 거래는 18층, 223,500,000원입니다. 이번 경매물건은 20층이지만 층 차이와 내부 상태를 감안하지 않은 단순 가격 비교에서도 신건 최저가가 최신 거래보다 7,500,000원 높습니다.

최근 12개월 평균 기준 최저가 비율은 104.8%입니다. 실거래 평균뿐 아니라 표본 내 최고 거래가격인 229,000,000원보다도 신건 최저가가 높은 상태입니다. 따라서 현재 가격에서 시세보다 저렴하다거나 특별한 가격 메리트가 있다고 판단하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 231,000,000원 가정)

채권최고액·전세금·가압류 청구금액을 기준으로 한 단순 예상배당입니다. 선순위 근저당권은 한국주택금융공사로 이전 등기되어 있으며, 실제 배당권리자는 최신 권리관계에 따라 확인해야 합니다. 집행비용 4,034,000원은 추정치이고 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영입니다. 실제 채권잔액, 배당순위, 이해관계인의 배당요구 등에 따라 배당액과 소유자 잔여금이 달라질 수 있습니다.

신건 매각가를 가정하면 채권자 총 청구 기준액 200,856,272원에 대한 예상배당이 전액 이루어지고, 소유자 잔여금은 26,109,728원으로 계산됩니다. 그러나 이는 채권최고액 등을 활용한 모형상의 결과일 뿐 실제 확정 배당표를 의미하지 않습니다. 권리 소멸에 따른 매수인 예상 인수액은 0원으로 구분됩니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 배당 부족과 매수인 인수는 다르다

신건에서 한 차례 또는 두 차례 유찰되는 경우를 가정한 가격·배당 시나리오입니다. 유찰 후 최저매각가격이 낮아지면 채권자에게 돌아갈 배당액도 줄어들 수 있지만, 이번 물건의 권리 구조상 채권자 미배당액이 곧 매수인 인수액으로 바뀌지는 않습니다.

1회 유찰 가정가격 184,800,000원은 최근 실거래 최저가격인 205,000,000원보다도 낮습니다. 해당 가격대에 실제로 입찰할 수 있다면 신건보다 가격 측면에서 유리한 조건이 됩니다. 그러나 유찰 자체가 예정된 것은 아니며, 실제 낙찰가격은 경쟁 입찰에 따라 달라집니다.

신청채권자인 씨케이글로벌대부의 청구액은 28,000,000원입니다. 시나리오상 이 회사 관련 근저당권·전세권 예상배당 합계는 현재 신건 47,000,000원, 1회 유찰 시 45,012,800원, 2회 유찰 시 8,570,240원으로 계산됩니다. 이는 등기상 채권최고액과 전세금에 기초한 가상 배당이며, 신청채권 청구액과 실제 확정 채권액이 동일하다는 뜻은 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경산시 사동 백천교차로 동측 인근의 팰리스부영2단지 아파트입니다. 주변에는 아파트단지, 근린상가, 단독주택, 다세대주택, 임야 등이 형성되어 있습니다.
• 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 감정평가상 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다. 서측 폭 약 15m, 동측 폭 약 25m의 포장도로와 접합니다.
• 건물. 2020.04.28 준공된 1,028세대 아파트단지로, 본건은 20층 건물 중 20층 세대입니다. 철근콘크리트구조이며 승강기·소방설비·급배수시설·도시가스보일러 개별난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 사동고등학교 관련 절대·상대보호구역 등 토지이용 제한이 있습니다. 공시지가 기준액은 1,274,000원/㎡입니다.
• 건축물 확인. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다. 다만 폐문부재로 내부 마감 상태를 직접 조사하지 못한 점은 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 동일 면적 최근 12개월 실거래가 12건 확인되고, 거래가격 범위는 205,000,000원~229,000,000원입니다. 단지 규모와 실거래 사례는 가격 판단에 도움이 되지만, 실제 매각 가능가격은 층·향·상태·시점에 따라 달라질 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 신건 가격 상한. 최저가 231,000,000원은 최근 실거래 평균 220,416,666원의 104.8%입니다. 현재 가격에 별도 안전마진이 있는지 신중히 판단해야 합니다.
• 최신 거래 비교. 2026년 10월 거래 223,500,000원과 본건의 20층 조건, 내부 상태 등을 비교해 실거래 평균만으로 개별 호수 가치를 단정하지 않아야 합니다.
• 점유 및 명도. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 거주자가 폐문부재했습니다. 실제 점유자와 점유 권원, 인도 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 미납관리비. 2026.08.26 기준 1,712,210원의 미납액이 있습니다. 입찰 전 관리사무소에서 최신 체납액, 공용·전용 구분, 승계 가능 금액을 확인해야 합니다.
• 근저당권 이전. 2020년 우리은행 근저당권은 2025년 한국주택금융공사에 이전됐습니다. 최신 등기부와 채권자 관계를 확인해야 합니다.
• 전세권 소멸. 씨케이글로벌대부의 5,000,000원 전세권은 후순위로 매각 소멸 예정이나, 실제 점유와 관련된 별도 권리 문제가 없는지 매각물건명세서 및 현황조사를 대조해야 합니다.
• 내부 상태. 거주자 폐문부재로 실내를 확인하지 못했으므로, 수리비·하자·설비 상태 등을 보수적으로 검토해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 가정가격 184,800,000원, 2회 유찰 가정가격 147,840,000원을 참고하되 실제 유찰 가능성을 확정적으로 예측해서는 안 됩니다.
• 원본 대조. 매각기일 2026.11.17 전에 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 체납관리비 내역을 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원이어도, 신건 가격은 별개의 문제”

경산 팰리스부영2단지 2009동 2003호는 등기상 권리 소멸 구조가 비교적 명확한 물건입니다. 우리은행에서 한국주택금융공사로 이전된 선순위 근저당권, 씨케이글로벌대부의 후순위 근저당권·전세권, 토스뱅크 가압류 모두 매각으로 소멸할 예정입니다. 별도로 신고된 임차인도 없으며 예상 권리 인수액은 0원입니다.

문제는 231,000,000원이라는 신건 가격입니다. 동일 면적 최근 12개월 평균은 220,416,666원, 최신 거래는 223,500,000원으로, 신건 최저가는 양쪽 모두보다 높습니다. 여기에 미납관리비 1,712,210원과 내부·점유 상태 미확인이라는 추가 점검 사항이 남아 있습니다.

단지의 평균 유찰 횟수는 0.0회이므로 무조건 유찰을 기다리면 된다고 말할 수는 없습니다. 그럼에도 현재 신건 가격 자체에는 확인된 시세 대비 할인 이점이 없습니다. 권리 구조는 비교적 양호하지만, 가격은 보수적으로 판단해야 합니다. 이번 물건의 핵심은 권리 인수보다도 입찰가격을 얼마나 합리적으로 정하고 현장·관리비 위험을 얼마나 정확하게 확인하느냐에 있습니다.