대구지방법원 2026타경100154. 대구 중구 삼덕동2가 빌리브프리미어의 근린시설 경매입니다. 공부상 용도는 제2종근린생활시설(휴게음식점)이며, 매각물건명세서에 따르면 3층 309호와 4층 401호가 하나의 복층구조를 이루어 일괄매각됩니다. 소유자 김정섭은 2024년 5월 7일 소유권을 취득했고, 같은 날 강남새마을금고가 채권최고액 1,800,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 김홍수의 근저당권 300,000,000원이 추가되었습니다.

등기상 권리관계만 보면 첫 번째 근저당권이 말소기준이어서 후순위 담보권과 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 상가 경매에서는 임대차의 실제 대항력, 점유 상태, 영업 가능성, 적정 매입가격을 별도로 검토해야 합니다. 특히 이번 물건은 공실 평가와 임차인 현황조사가 일치하지 않는다는 점이 중요한 확인 사항입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 강남새마을금고 근저당이 말소기준

등기상 말소기준권리는 2024년 5월 7일 설정된 강남새마을금고 근저당권(채권최고액 1,800,000,000원)입니다. 후순위인 김홍수 근저당권과 대구광역시 중구 및 국가의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 기존 우리자산신탁 명의 신탁등기도 이미 말소되었으며, 2025년에 개시되었던 별도 임의경매는 취하로 말소되었습니다.

② 임차인 분석 — 보증금은 확인되지만 점유상태가 불일치

실제 임차인으로 확인된 법인은 1곳입니다. 현황조사에 나타난 전입일 2024년 6월 25일은 말소기준권리 설정일인 2024년 5월 7일보다 늦습니다. 따라서 제시된 권리판정상 대항력 없음으로 분류되어 있으며, 계산상 낙찰자에게 승계되는 임차보증금은 0원입니다.

다만 대상이 상가이므로 전입일만으로 모든 임대차 요건을 확정할 수는 없습니다. 사업자등록, 실제 인도·점유 시점, 확정일자, 배당요구 및 적용되는 상가임대차 법률상 보호 여부를 원본 자료로 확인해야 합니다. 상가임대차의 보호 범위는 보증금과 월차임을 고려한 환산보증금 등 법정 요건에 따라 달라질 수 있으므로, 현재의 인수 0원 판단은 이 확인을 전제로 합니다.

③ 시세 비교 — 실거래 평균을 그대로 적용하면 안 된다

빌리브프리미어의 최근 실거래 12건은 평균 913,750,000원이며, 최신 거래는 2026년 10월 970,000,000원입니다. 최저매각가 2,364,000,000원을 이 평균과 단순 비교하면 258.7%입니다.

그런데 이 수치는 본 경매 상가의 적정 시세를 나타내는 비율이 아닙니다. 대상은 3~4층의 복층형 근린시설이고, 확인된 거래는 주로 104.5㎡ 안팎의 고층 거래이며 일부 84.39㎡ 거래도 포함됩니다. 대상 면적 기준 211.4161㎡와도 일치하지 않습니다. 용도·규모·층수 등이 달라 직접적인 가격 비교가 성립하지 않습니다.

참고로 소유자의 2024년 취득 당시 등기상 거래가액은 1,668,400,000원입니다. 그러나 과거 취득가격 역시 현재 상가의 시장가치를 직접 증명하는 자료는 아닙니다. 최근의 유효한 동일용도 거래를 확보하기 전까지는 감정가 2,364,000,000원의 적정성을 독립적으로 판단하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 2,364,000,000원 가정)

현재 모형에서는 집행비용 26,040,000원을 차감한 뒤 근저당권자들에게 2,100,000,000원이 배당되고, 소유자에게 237,960,000원이 남습니다. 근저당권 배당액은 채권최고액을 기준으로 한 계산이며 실제 확정채권액과는 다를 수 있습니다. 대구광역시 중구 및 국가의 압류 관련 조세채권, 임차인의 최우선변제 여부는 반영하지 않은 모형이므로 실제 배당표는 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 채권자 미배당은 늘지만 인수와는 별개

매각가가 내려가면 후순위 채권자에게 돌아갈 배당금이 줄어듭니다. 현재 계산에서는 1회 유찰 시 미배당 230,112,000원, 2회 유찰 시 미배당 604,569,600원이 발생합니다. 그러나 이 미배당 채권액 자체가 낙찰자에게 승계되는 것은 아닙니다. 모든 회차에서 모형상 인수액은 0원으로 유지됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구광역시 중구 삼덕동2가 봉산육거리 북동측 인근입니다. 주변은 각종 근린상가, 상업용 건물, 학교 및 병원 등이 형성된 번화한 상가지대입니다.
• 교통. 차량 출입이 원활하며, 인근에 시내버스승강장과 지하철역, 달구벌대로 등이 있어 제반 교통 사정은 편리한 것으로 평가되었습니다.
• 용도와 구조. 3층 309호 및 4층 401호는 공부상 제2종근린생활시설(휴게음식점)입니다. 두 호실이 하나의 복층구조로 구성되어 일괄매각되므로 개별 호실이 아니라 전체 공간의 활용성과 임대 가능성을 함께 살펴야 합니다.
• 시설. 공동 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 및 도시가스공급설비가 설치되어 있습니다. 다만 내부는 인테리어 시공 전 상태로 평가되었습니다.
• 도로. 단지 주출입구 서측으로 왕복 5차선 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.
• 토지 및 규제. 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 상대보호구역 등에 해당합니다. 토지는 부정형·평지이며, 공시지가 기준은 4,919,000원/㎡입니다.
• 건물 상태. 철근콘크리트구조로 외벽은 치장석·복합판넬·페어그라스 등 마감이고, 내부는 콘크리트 및 시멘트몰탈 노출 상태로 평가되었습니다. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 상업시설은 유동인구뿐 아니라 층별 접근성, 업종 적합성, 실제 임대수요, 공실 기간과 매각 가능한 매수층에 따라 환금성이 달라집니다. 현재 확인된 다른 면적의 고층 실거래만으로 이 복층형 상가의 환금성을 판단하기는 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 일괄매각 범위. 매각물건명세서상 3층 309호와 4층 401호가 하나의 복층구조입니다. 두 호실의 전유부분·공용부분, 대지권 및 실제 연결 상태를 원본으로 확인해야 합니다.
• 법인 임차인 확인. (주)아인스앤홀딩스의 보증금 100,000,000원, 월차임 5,000,000원 조건과 실제 점유 시점, 사업자등록, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 공실 여부. 감정평가의 공실 기재와 현황조사의 임차인 정보가 일치하지 않습니다. 현장 방문으로 현재 점유자, 내부 집기, 영업 및 퇴거 상태를 확인해야 합니다.
• 세금채권 확인. 대구광역시 중구의 압류와 북대구세무서 관련 국가 압류가 존재합니다. 매각으로 등기상 압류가 소멸하는 것과 조세채권의 실제 배당순위는 별개이므로 세금의 성격과 법정기일을 점검해야 합니다.
• 근저당 공동담보. 강남새마을금고 및 김홍수 근저당에는 4층 401호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 매각 목록과 공동담보 범위, 실제 채권액을 대조해야 합니다.
• 상가 시세 확보. 104.5㎡ 안팎의 고층 실거래를 해당 상가의 직접 비교사례로 사용하지 말고, 유사한 근린시설의 거래가격과 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
• 내부 공사비. 인테리어 미시공 상태이므로 사용 목적에 맞는 내부 마감과 설비 공사 범위를 조사해야 합니다. 관련 비용은 현재 실질취득가 계산에 포함되지 않았습니다.
• 관리비·운영비. 미납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 부분과 향후 공용관리비, 공실 유지비 등을 관리주체에 확인해야 합니다.
• 과거 경매 취하 내역. 2025년 임의경매개시결정은 취하로 말소되었고 2026년 새로운 임의경매가 개시되었습니다. 현재 진행 사건과 기존 말소 사건을 구분해서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임대차 관계 및 매각조건을 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 아직 검증되지 않았다”

이 물건은 권리 구조와 투자 매력도를 분리해서 판단해야 하는 상가 경매입니다. 말소기준은 2024년 5월 7일 강남새마을금고 근저당권으로 명확하며, 후순위 근저당과 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 임차인도 현재 판정상 대항력이 없고, 배당모형에서는 매수인 인수액이 0원입니다.

그러나 여기서 곧바로 안전한 투자라고 결론 내릴 수는 없습니다. 실제 임차인 점유 여부가 명확하지 않고, 감정평가에는 공실 및 내부 인테리어 미시공 상태가 기재되어 있습니다. 무엇보다 최근 실거래 평균 913,750,000원은 이 상가와 직접 비교할 수 있는 거래가 아니므로, 신건 최저가 2,364,000,000원의 가격 메리트는 검증되지 않았습니다.

결론은 권리 구조 양호, 점유 확인 필요, 가격 판단 보류입니다. 신건 상태에서 입찰을 결정하기보다 복층형 근린시설의 실제 활용가치와 유사 상가 거래·임대수익을 확인하는 것이 우선입니다. 유찰로 매각가가 내려가더라도, 해당 가격이 실질적인 상가 가치보다 유리한지 확인된 뒤에 접근하는 것이 합리적입니다.