대구지방법원 2026타경100205. 경상북도 칠곡군 석적읍 중리 133-10에 위치한 숙박시설과 토지가 경매에 나왔습니다. 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕의 지상 4층 구조이며, 토지면적은 598.3㎡입니다. 감정평가에서 숙박시설로 이용 중인 것으로 확인되고, 매각조건은 일괄매각·제시외 건물 포함입니다.
등기부의 출발점은 2017년 2월 23일 설정된 수협은행 근저당권 1,800,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이며, 2021년 설정된 주인상 근저당권 500,000,000원과 이후 압류등기들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 경매개시결정상의 채권자는 에이치에프에프이이유동화전문유한회사로 기재되어 있어, 수협은행 명의 근저당권과 현재 경매채권자의 채권양수·승계관계를 확인해야 합니다.
이 물건의 핵심은 단순한 말소 여부가 아닙니다. 임대관계가 확인되지 않았다는 점, 세금 압류가 여러 건 존재한다는 점, 숙박시설의 운영과 수익을 검토해야 한다는 점, 그리고 감정가를 객관적인 실거래 가격과 비교하기 어렵다는 점이 실제 입찰 리스크입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경100205 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 칠곡군 석적읍 중리 133-10 도로명주소: 경상북도 칠곡군 석적읍 북중리1길 16 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 숙박시설로 이용 중 · 토지 및 제시외 건물 포함 일괄매각 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지상 4층 |
| 토지면적 / 지목 | 598.3㎡ / 대 |
| 용도지역 | 일반상업지역 |
| 소유자 | 주식회사앤스테이 (2021.12.28 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 1,892,590,090원 / 1,892,590,090원 (신건 · 0회 유찰) |
| 경매 청구액 | 1,800,000,000원 |
| 경매개시결정 채권자 | 에이치에프에프이이유동화전문유한회사 |
| 말소기준권리 | 2017.02.23 수협은행 근저당권 · 채권최고액 1,800,000,000원 |
| 임대관계 | 미상 · 실제 점유자 및 임대차 확인 필요 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 등기부 발급일 | 2026.11.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 수협은행 근저당
말소기준권리는 2017.02.23 접수된 을구 4번 수협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,800,000,000원이고, 채무자는 우귀옥입니다. 이 근저당권은 대상 토지를 공동담보로 하고 있으며, 후속 공동담보 변경 내역도 존재합니다.
이후 2021.12.28 설정된 주인상 근저당권 500,000,000원은 후순위 권리입니다. 칠곡군, 국(송파세무서장), 송파구의 압류등기도 말소기준권리 이후 발생하여 매각으로 소멸할 예정입니다. 그러나 압류등기의 말소와 세금채권의 배당상 우선순위는 별개의 문제입니다. 당해세 및 조세채권의 법정기일에 따라 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
② 임대차·점유 — 숙박시설의 미확인 위험
감정평가의 임대관계 조사 결과는 미상입니다. 숙박시설로 이용 중이라는 사실은 확인되지만, 실제 운영주체, 점유자, 임대차계약, 보증금, 전입 또는 사업자등록 현황과 우선변제 관련 정보가 확인된 것은 아닙니다.
| 감정상 이용상태 | 숙박시설로 이용 중 |
|---|---|
| 임대관계 | 미상 |
| 실제 임차인 수 | 확인되지 않음 |
| 보증금 / 확정일자 | 확인되지 않음 |
| 대항력 / 우선변제 | 대항력 가능성·우선변제 여부 미상 — 계약 및 대항요건 확인 필요 |
| 예상 매수인 인수 | 0원 (배당 시뮬레이션상 추정, 확정 아님) |
숙박시설 운영주체가 소유자인지, 별도 사업자인지, 객실이나 시설 일부에 독립적인 점유권원이 존재하는지 확인해야 합니다. 특히 사업자등록, 실제 점유, 계약기간, 보증금 및 확정일자와 관련된 사실관계는 현장조사와 매각물건명세서 원본을 통해 검증해야 합니다.
③ 가격 검토 — 신건 1,892,590,090원, 시세 검증이 먼저
현재 감정가와 최저매각가는 동일한 1,892,590,090원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로, 감정가가 그대로 입찰가격의 출발점입니다.
그러나 이 물건과 비교할 수 있는 최근 실거래 평균, 최신 거래가격 및 가격 추세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인 여부만으로 시세 대비 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다. 특히 숙박시설은 일반 주거용 부동산과 달리 건물의 유지상태, 운영수익, 객실 가동상황, 시설 개선비 및 상업지역 내 입지에 따라 가치가 크게 달라질 수 있습니다.
| 구분 | 금액 | 의미 |
|---|---|---|
| 감정평가액 | 1,892,590,090원 | 감정평가 기준 가격 |
| 현재 최저매각가 | 1,892,590,090원 | 신건 · 감정가 100% |
| 예상 실질취득금액 | 1,892,590,090원 | 최저가 낙찰 및 인수 0원 가정 |
| 최근 실거래 시세 | 확인 필요 | 비교 가능한 거래가격 미확인 |
| 시세 대비 가격 수준 | 판단 보류 | 가격 메리트 산정 불가 |
예상 실질취득금액은 최저가에 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액 0원을 더한 금액입니다. 취득세, 등기비용, 명도비용, 미납 관리비, 시설 보수비 및 확인되지 않은 임대차 인수금액은 포함하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,892,590,090원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 21,325,901원 |
| 1. 을구 4번 · 수협은행 근저당권 | 1,800,000,000원 | 1,800,000,000원 |
| 2. 을구 8번 · 주인상 근저당권 | 500,000,000원 | 71,264,189원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 2,300,000,000원 | 1,871,264,189원 |
| 채권 미배당 합계 | — | 428,735,811원 |
신건 최저매각가에 매각된다고 가정하면 집행비용 21,325,901원을 제외한 금액에서 선순위 수협은행 근저당권에 1,800,000,000원, 후순위 주인상 근저당권에 71,264,189원이 배당되는 것으로 추정됩니다. 주인상 근저당권의 미배당액은 428,735,811원이고, 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.
위 배당은 채권최고액을 기준으로 한 가정이며, 실제 피담보채무액, 채권양수·승계관계, 조세채권의 법정기일, 경매비용 및 배당요구에 따라 변동됩니다. 예상 미배당액은 후순위 채권자의 미회수 추정액이지 매수인이 자동으로 인수하는 금액이 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가면 미배당은 커진다
감정가를 기준으로 신건과 이후 유찰 가능 회차를 비교하면 아래와 같습니다. 이는 가격 확정 전망이 아니라 회차별 배당 추정입니다. 신건에서 이미 후순위 미배당이 발생하므로 매각가격이 낮아질수록 채권 미회수액은 확대됩니다.
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 1,892,590,090원 | 1,871,264,189원 | 428,735,811원 |
| 1회 유찰(80%) | 1,514,072,072원 | 1,496,531,351원 | 803,468,649원 |
| 2회 유찰(64%) | 1,211,257,657원 | 1,196,745,080원 | 1,103,254,920원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상북도 칠곡군 석적읍 중리 소재 3공단부영아파트 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 일반음식점, 소매점, 숙박시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 성숙 중인 상업지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 4층 건물입니다. 외벽은 드라이비트와 화강석붙임 등으로 마감되었고, 위생·급배수설비, 승강기, 화재탐지설비 및 난방설비가 구비되어 있습니다.
- 이용상태. 숙박시설로 이용 중입니다. 실제 객실 운영상태, 사업자 및 시설 관리현황은 별도의 확인이 필요합니다.
- 토지. 토지면적 598.3㎡, 지목 대, 일반상업지역입니다. 지형은 평지·가로장방이며 도로접면은 소로한면입니다.
- 도로·규제. 소로2류(폭 8m~10m)에 접하고, 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 521,000원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다. 다만 제시외 건물이 매각에 포함되므로 그 현황과 권리관계는 따로 검토해야 합니다.
- 환금성. 숙박시설은 일반적인 주거용 부동산과 매수수요 및 가치평가 방식이 다릅니다. 운영수익, 건물 유지비, 시설 개선비와 재매각 수요가 확인되지 않아 환금성이 양호하다고 판단하기는 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 확인. 을구 4번 수협은행 근저당권(2017.02.23, 채권최고액 1,800,000,000원)을 기준으로 후순위 근저당권과 압류등기의 소멸 여부를 원본과 대조하세요.
- 채권양수·승계관계. 경매개시결정 채권자는 에이치에프에프이이유동화전문유한회사입니다. 수협은행 근저당권의 채권승계 및 실제 배당권리자를 확인하세요.
- 세금 압류 3건. 칠곡군·국(송파세무서장)·송파구의 압류 원인과 조세채권의 법정기일, 당해세 여부, 우선배당 가능성을 확인하세요.
- 임대차 및 점유. 임대관계 미상 상태입니다. 현장 방문, 실제 점유자 확인, 임대차계약서, 사업자등록 및 대항요건 검토가 필요합니다. 예상 인수 0원을 확정 사실로 취급하지 마세요.
- 일괄매각·제시외 건물. 토지·건물과 제시외 건물의 실제 경계, 구조, 이용현황, 소유관계 및 매각 포함 범위를 매각물건명세서와 감정평가서 원본으로 확인하세요.
- 숙박시설 운영. 운영주체, 객실 상태, 설비 유지보수, 영업 관련 인허가·신고, 소방시설 상태 및 향후 영업 가능성을 검토하세요.
- 가격 검증. 최근 유사 숙박시설 거래가격, 토지가치, 건물 잔존가치, 운영수익 및 시설 개보수 비용을 함께 검토한 뒤 입찰 상한을 정하세요.
- 미납 관리비·공과금. 관리비, 전기·수도요금, 기타 미납 비용의 존재와 실제 승계 가능 여부를 관계기관에 확인하세요.
- 매각 진행상태. 과거 임의경매 취하 이력이 있으므로 현재 사건의 진행 여부와 매각조건의 변경 가능성을 입찰 전에 확인하세요.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 토지·건축물 공부 및 실제 점유상태를 최종 확인하세요.
맺으며 — “말소되는 권리가 많다고, 안전한 낙찰은 아니다”
칠곡 석적읍 중리 숙박시설 경매는 2017년 수협은행 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 정리되는 구조입니다. 예상배당에 따르면 매수인 인수액은 0원이고, 후순위 채권의 미배당액 428,735,811원도 자동으로 낙찰자의 채무가 되지는 않습니다.
하지만 권리소멸만으로 입찰을 결정하기에는 해결되지 않은 변수가 남아 있습니다. 임대관계 미상, 세금 압류 3건, 채권자 승계관계 확인, 일괄매각에 포함되는 제시외 건물, 숙박시설의 실제 운영상태와 수익성 문제입니다. 특히 신건 최저매각가 1,892,590,090원이 적정한지 판단할 비교 시세도 확인되지 않습니다.
따라서 이 물건은 등기상 후순위 권리의 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 실제 취득위험과 가격 적정성은 추가 검증이 필요한 유형입니다. 예상 인수 0원만 보고 안전하다고 평가하거나, 향후 유찰로 최저가가 낮아진다는 이유만으로 저렴한 물건이라고 판단해서는 안 됩니다.
권리소멸 구조는 확인, 임대차·세금·수익성·가격은 보류. 실제 임대관계와 영업상태를 확인하고 숙박시설의 가치평가를 마친 뒤 입찰 여부를 판단하는 것이 합리적입니다.
