대구지방법원 2026타경100244. 경상북도 영천시 청통면 계포리 353-8에 있는 주택 및 토지입니다. 토지면적은 522.0㎡이며, 감정평가상 건물은 철골조 아스팔트슁글지붕의 2층 주택으로 이용되고 있습니다. 주위에는 단독주택·전원주택·농경지가 형성되어 있고, 본건까지 차량 접근이 가능합니다.
소유자는 박종래로, 2023년 2월 15일 증여를 원인으로 같은 해 4월 7일 소유권을 취득했습니다. 2019년 설정된 대구은행 근저당이 말소기준권리이며, 이후 설정된 추가 근저당과 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 권리 타임라인에서 근저당보다 먼저 확인해야 할 사람이 있습니다. 바로 안영자입니다. 전입일이 2004년 1월 9일로 말소기준권리 설정일보다 앞섭니다. 보증금과 임대차관계가 명확해지기 전까지는 단순히 후순위 권리가 소멸한다는 사실만으로 안전한 물건이라고 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경100244 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영천시 청통면 계포리 353-8 |
| 도로명주소 | 경상북도 영천시 청통면 애련길 51-4 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 주택 이용 |
| 건물구조 | 철골조 아스팔트슁글지붕 2층 건물 |
| 토지면적 / 지목 | 522.0㎡ / 대 |
| 매각범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 소유자 | 박종래 (2023.04.07 증여로 소유권 취득) |
| 감정가 | 300,575,780원 |
| 최저매각가 | 300,575,780원 (신건, 0회 유찰) |
| 신청채권액 | 75,022,818원 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 말소기준권리 | 2019.12.23 대구은행 근저당권 · 채권최고액 98,095,000원 |
| 확인된 실제 임차인 | 안영자 1명 · 보증금 미상 |
| 배당모형상 인수액 | 0원 (임차인 인수위험 미반영) |
① 권리 흐름 — 기준은 2019년 근저당
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
현황조사와 매각물건명세서에 안영자가 확인됩니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인으로 분류되며, 보증금과 확정일자 등 핵심 임대차 조건은 아직 확인되지 않았습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 안영자 | 2004.01.09 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
안영자가 대항력을 갖춘 임차인이고 보증금이 경매대금에서 전액 변제되지 않는다면, 매수인이 미변제 보증금을 인수할 가능성이 있습니다.
특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 보증금이 충분히 변제되지 않는 구조라면, 매수인의 실질취득비용은 다음과 같이 판단해야 합니다.
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하고, 배당 후 미변제액을 매수인이 인수하는 경우 실질취득비용은 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 낙찰가가 내려가더라도 인수액이 늘어날 수 있기 때문입니다.
이 사건은 안영자의 보증금 자체가 미상이므로 실질취득비용을 계산할 수 없습니다. 최저가 300,575,780원만을 실제 취득비용으로 간주하는 것은 위험합니다.
- 대항력. 전입일은 말소기준보다 앞섭니다. 실제 점유 개시와 지속 여부, 임차관계의 유효성을 확인해야 합니다.
- 보증금. 금액 미상으로 매수인 인수액을 산정할 수 없습니다.
- 확정일자. 미상으로 우선변제권의 성립 및 순위를 확정할 수 없습니다.
- 배당요구. 여부와 시기가 확인되지 않아 임차보증금 배당 가능액도 확정할 수 없습니다.
- 승계 여부. 보증기관 승계신고가 아닌 실제 임차인 1명으로 분류됩니다.
결론적으로 임차인 위험은 현재 해소되지 않았습니다. 보증금이 얼마인지, 실제로 매수인에게 어느 정도 승계되는지를 확인하는 것이 입찰 판단의 선결조건입니다.
③ 가격 검토 — 최저가가 곧 실질취득비용은 아니다
이번 신건의 감정가와 최저매각가는 모두 300,575,780원입니다. 아직 유찰되지 않았으며, 감정가 그대로 입찰이 시작되는 상태입니다.
다만 이 물건은 인근 실거래 시세와 직접 비교할 수 있는 확인된 거래가격이 없고, 선순위 임차인의 보증금도 미상입니다. 따라서 최저가가 시세보다 저렴한지, 실제로 얼마에 취득하게 되는지 모두 확정하기 어렵습니다.
| 회차 시나리오 | 최저매각가 | 채권 미배당액 | 매수인 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 (100%) | 300,575,780원 | 0원 | 산정 불가 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 240,460,624원 | 12,586,795원 | 산정 불가 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 192,368,499원 | 60,005,630원 | 산정 불가 |
회차별 금액과 미배당액은 제공된 매각 시나리오 기준입니다. 채권 미배당액은 곧바로 매수인의 인수액을 의미하지 않습니다. 임차인 보증금 인수액은 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 300,575,780원 가정)
아래는 신건 최저매각가로 매각된다고 가정한 배당 추정입니다. 집행비용과 등기상 채권최고액·청구금액을 반영한 계산이며, 임차인 안영자의 보증금과 우선변제권, 당해세 등은 반영되지 않았습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,008,061원 |
| 1. 을구 8번 근저당 · 대구은행 | 98,095,000원 | 98,095,000원 |
| 2. 을구 9번 근저당 · 대구은행 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 3. 갑구 13번 가압류 · 삼성카드 | 7,852,224원 | 7,852,224원 |
| 4. 갑구 15번 가압류 · 아이엠뱅크 | 70,692,677원 | 70,692,677원 |
| 5. 갑구 16번 가압류 · 신한카드 | 5,569,313원 | 5,569,313원 |
| 6. 갑구 17번 가압류 · 국민행복기금 | 6,671,756원 | 6,671,756원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 46,686,749원 |
채권 배당 합계 248,880,970원, 집행비용 5,008,061원, 소유자 예상 잔여 46,686,749원입니다. 임차보증금·당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당액과 잔여금이 달라질 수 있습니다. 신청채권액 75,022,818원과 금융기관별 배당액의 귀속·충당 관계도 원본 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 주위환경. 경상북도 영천시 청통면 계포리 소재 ‘마평지’ 서측 인근으로, 주변은 단독주택·전원주택·농경지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철골조 아스팔트슁글지붕 2층 주택으로, 외벽은 싸이딩판넬, 내벽은 벽지·타일, 바닥은 강화마루·타일 등으로 마감되어 있습니다. 하이샤시 창호가 설치되어 있습니다.
- 설비. 위생설비, 급·배수설비 및 난방설비가 갖추어져 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 면적은 522.0㎡이며, 지형은 완경사·세로장방형이고 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 성장관리계획구역(산업형), 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 105,600원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 차이가 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 주변이 주택·농경지 중심인 입지 특성을 고려하면 매수 수요와 거래 가능성을 별도로 확인할 필요가 있습니다. 확인된 인근 실거래 비교가격이 없어 환금성과 적정 낙찰가를 수치로 평가하기는 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 안영자 확인 — 최우선. 2004.01.09 전입 이후 실제 점유와 주민등록 유지 여부, 임대차계약의 유효성을 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 임대차계약서와 매각물건명세서 원본을 대조해 보증금, 차임, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 대항력과 보증금 인수범위를 확인한 다음 낙찰가에 예상 인수액을 더해 실제 취득비용을 산정해야 합니다.
- 제시외 건물. 매각에 포함되는 제시외 건물의 위치, 구조, 면적, 실제 사용 및 점유 현황을 확인해야 합니다.
- 토지 이용 제한. 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업형), 가축사육제한구역의 이용 제한을 확인해야 합니다.
- 시세 조사. 영천시 청통면 계포리 및 인근 유사 주택·토지의 최근 거래와 현장 매물가격을 확인해야 합니다. 감정가만으로 저평가 여부를 판단해서는 안 됩니다.
- 점유·명도. 실제 점유자를 확인하고 인도 가능 여부, 보증금 반환과 관련된 분쟁 가능성을 검토해야 합니다.
- 세금·체납비용. 당해세, 공과금 및 기타 매수인 부담 가능 비용을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 매각기일 전에 다시 확인해야 합니다.
⑦ 종합 판단 — 권리 말소는 명확하지만 인수 위험은 미해결
맺으며 — “말소된다고 인수까지 사라지는 것은 아니다”
영천 계포리 353-8 주택·토지 경매의 가장 큰 변수는 후순위 가압류도, 추가 근저당도 아닙니다. 말소기준권리보다 먼저 전입한 안영자의 임대차관계입니다.
2019년 대구은행 근저당을 기준으로 후순위 권리의 소멸 구조는 비교적 분명합니다. 그러나 2004년 전입한 실제 임차인이 확인되고 보증금까지 미상인 상황에서는 배당표의 인수액 0원을 그대로 믿을 수 없습니다.
또한 이 물건은 주택과 토지 522.0㎡, 제시외 건물을 함께 매각하는 구조이므로 권리분석뿐 아니라 실제 이용상태와 주변 시세, 환금성 검토도 중요합니다.
결론은 입찰 보류 및 선순위 임차관계 우선 확인입니다. 보증금과 대항력, 배당 가능액이 명확해진 후 실질취득비용을 산정하고 시세와 비교하는 것이 합리적입니다. 지금 단계에서 최저가가 낮아진다는 이유만으로 안전하거나 저렴한 물건이라고 평가할 수 없습니다.
