대구지방법원 2025타경240. 경상북도 예천군 호명읍 산합리 1444에 위치한 가동 1층 143호 경매입니다. 물건의 용도 표기는 대지이며, 등기사항전부증명서는 집합건물이고 감정평가상 이용상태는 제1종근린생활시설(소매점)입니다. 본건은 경북도서관 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 형성된 지역입니다. 건물은 철근콘크리트구조 3층 건물이고, 해당 점포는 1층에 있습니다.
소유자는 성지훈입니다. 2022년 5월 6일 소유권이전등기가 이루어졌고, 같은 날 문경시산림조합이 채권최고액 429,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 안동시 산림조합의 가압류, 예천군의 압류가 등기되었고, 문경시산림조합의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.
여기서 주목해야 할 것은 채권액의 크기 자체보다 매각 대상의 범위입니다. 등기상 본건은 143호로 특정되어 있지만, 감정평가와 매각물건명세서에는 143호와 144호가 경계벽 없이 하나의 구분건물처럼 이용 중이라는 내용이 있습니다. 개별 호실의 경계를 확인하지 않은 채 신건 감정가에 응찰하는 것은 신중해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경240 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 예천군 호명읍 산합리 1444 가동 제1층 제143호 |
| 도로명주소 | 경상북도 예천군 호명읍 새움1로 10 |
| 물건종류 / 용도 | 대지 · 집합건물 · 현황 제1종근린생활시설(소매점) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 슬라브지붕 3층 중 1층 |
| 사용승인일 | 2022.04.21 |
| 현황 | 공실 · 143호와 144호가 경계벽 없이 일체로 이용 |
| 소유자 | 성지훈 (단독소유) |
| 소유권이전 | 2022.05.06 (매매원인일 2021.03.30) |
| 감정가 | 271,000,000원 |
| 최저매각가 | 271,000,000원 (신건, 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 문경시산림조합 |
| 경매 청구금액 | 377,938,717원 |
| 말소기준권리 | 2022.05.06 문경시산림조합 근저당권 |
| 매수인 명시 인수액 | 0원 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
권리 흐름은 비교적 명확합니다. 2022년 5월 6일 설정된 문경시산림조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 이후 등기된 안동시 산림조합 가압류와 예천군 압류, 문경시산림조합의 임의경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 권리입니다.
근저당권의 채권최고액은 429,000,000원이고, 경매 신청 청구금액은 377,938,717원입니다. 채권최고액은 담보되는 채권의 한도이므로 실제 확정 채무액과 동일하다고 볼 수 없습니다.
② 점유·임대차 — 공실이지만 임대관계 확인 필요
감정평가상 이용상태는 제1종근린생활시설(소매점), 현황 공실입니다. 조사상 신고된 임차인은 없으며, 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다.
| 구분 | 확인 내용 | 권리 판단 |
|---|---|---|
| 임차인 신고 | 신고된 임차인 없음 | 실제 임대차 존재 여부 확인 필요 |
| 현황 점유 | 공실 | 실제 점유 상태 재확인 |
| 임대관계 | 미상 | 대항력 여부 단정 불가 |
| 매수인 명시 인수 | 0원 | 명세서상 인수권리 없음 |
현재 공실이라는 점은 인도 측면에서 유리할 수 있습니다. 그러나 임대관계가 미상인 이상 임차인이 전혀 존재하지 않는다고 확정할 수는 없습니다. 특히 상가의 경우 사업자등록, 실제 점유, 임대차 개시 시점 등에 따라 대항력 판단이 달라질 수 있습니다. 보증금과 확정일자도 확인되지 않았으므로 미확인 점유자가 발견되면 대항력 가능·미상으로 두고 별도 조사해야 합니다.
③ 가격 판단 — 신건 271,000,000원의 적정성은 보류
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 271,000,000원입니다. 유찰 이력이 없는 신건으로 감정가의 100%에서 시작합니다.
다만 상가의 매매가격은 입지뿐 아니라 전용면적, 점포 전면, 접근성, 임대수익, 공실 기간, 상권 수요 및 인접 호실과의 경계 상태에 크게 영향을 받습니다. 이 물건은 비교 가능한 실거래가격과 임대수익 수준이 확인되지 않아, 271,000,000원이 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 부족합니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차(신건) | 100% | 271,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 216,800,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 173,440,000원 | 0원 |
유찰 시나리오는 현재 감정가를 기준으로 한 가정입니다. 실제 매각기일과 최저매각조건은 법원 공고를 확인해야 합니다. 유찰에 따른 가격 하락이 곧 시장가치 대비 저가매수를 뜻하지는 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 271,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,594,000원 |
| 1. 근저당 · 문경시산림조합 | 429,000,000원 | 266,406,000원 |
| 2. 가압류 · 안동시 산림조합 | 338,522,190원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 합계 / 배당 합계 | 767,522,190원 | 266,406,000원 |
매각가 271,000,000원에서 집행비용 추정액 4,594,000원을 제외한 266,406,000원이 문경시산림조합 근저당권에 배당되는 계산입니다. 안동시 산림조합 가압류에는 배당액이 남지 않고, 소유자 잔여금도 없습니다.
채권최고액과 가압류 청구금액을 반영한 시뮬레이션상 총 미배당액은 501,116,190원입니다. 다만 이 금액은 확정된 실제 채무잔액이 아니라 배당 계산상 부족액이며, 매수인이 인수하는 채무와는 구별해야 합니다.
집행비용은 추정치이며, 예천군 압류와 관련된 조세채권의 금액 및 배당순위, 당해세, 최우선변제 등은 별도로 확정되지 않았습니다. 실제 배당액은 채권계산서 및 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시 배당 변화 — 채권 부족액은 확대
| 회차 | 예상 매각가 | 채권자 배당 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 신건 | 271,000,000원 | 266,406,000원 | 501,116,190원 |
| 1회 유찰 | 216,800,000원 | 212,964,800원 | 554,557,390원 |
| 2회 유찰 | 173,440,000원 | 170,211,840원 | 597,310,350원 |
모든 시나리오에서 문경시산림조합의 신청 청구금액 377,938,717원은 전액 충족되지 않습니다. 유찰이 진행될수록 채권자에게 돌아가는 금액이 감소하고 미배당액은 확대됩니다.
⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 예천군 호명읍 산합리 소재 경북도서관 북동측 인근입니다. 주변은 아파트단지와 근린생활시설 등으로 구성되어 있으며, 감정평가상 주위 환경은 양호한 편입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통사정은 양호한 편으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 3층 건물입니다. 2022.04.21 사용승인되었으며 외벽은 치장벽돌, 내벽과 바닥은 콘크리트 노출 마감 등으로 기재되어 있습니다.
- 설비. 공동위생설비, 공동급배수설비, 소화전설비 및 화재경보설비 등이 갖추어져 있습니다.
- 도로. 남측은 폭 약 50m 내외, 북측은 폭 약 20m 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다. 도로 접근성은 점포의 입지 조건 중 긍정적인 요소입니다.
- 토지. 사다리형에 유사한 평탄한 토지로 현황 상업용부지입니다. 필지 면적은 2,847.4㎡이며, 공시지가는 1,975,000원/㎡입니다. 이 필지 면적은 143호의 독립된 전용면적이나 대지권 면적을 뜻하지 않습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역이며, 도청이전신도시 개발예정지구에 해당합니다. 도로 관련 제한 및 가축사육제한구역 사항도 확인됩니다.
- 건축 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 다만 143호와 144호가 경계벽 없이 일체로 사용되는 현황은 별도 검토가 필요합니다.
- 환금성. 주변 아파트단지와 근린생활시설, 양호한 차량 접근성은 상업용 입지에 유리한 요소입니다. 반면 현재 공실이며 실제 임대수익과 유사 점포 거래가격이 확인되지 않아 재매각 가능성과 적정가격을 판단하기는 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각 대상 확인. 본건 주소는 가동 1층 143호입니다. 144호가 공동담보로 기재되어 있고 두 호실이 하나의 공간으로 사용되고 있으므로, 매각목록에 포함된 호실과 각 호실의 법적 범위를 확인하세요.
- 경계벽·구분소유 확인. 143호와 144호의 구분도면, 집합건축물대장, 전유부분 면적, 출입구 및 설비 배치를 대조하세요. 독립 사용을 위해 경계 복원이 필요한지도 확인해야 합니다.
- 현황 공실 재확인. 현황 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 상가임대차계약 존재 여부, 사업자등록 및 관련 권리관계를 확인하세요.
- 선순위 권리 확인. 2022.05.06 문경시산림조합 근저당권을 말소기준으로 후순위 가압류·압류·경매개시결정의 소멸 관계를 최신 등기부 및 매각물건명세서에서 다시 검토하세요.
- 예천군 압류 확인. 예천군 압류 등기가 있으므로 관련 조세채권의 종류, 법정기일, 우선순위 및 배당 반영 여부를 확인하세요.
- 관리비·공과금 확인. 미납 관리비, 공동부분 관리비 및 별도 공과금 존재 여부를 확인하고 실제 매수인 부담 가능 금액을 조사하세요.
- 임대수익 조사. 동일 건물 및 인접 상가의 실제 임대료, 공실 현황과 임차 수요를 확인한 뒤 적정 응찰가격을 산정하세요.
- 실거래 비교. 유사 용도·면적·층·입지의 최근 거래가격을 확인하세요. 과거 높은 거래가격이나 감정가만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 216,800,000원, 2회 유찰 시 173,440,000원이라는 시나리오가 있지만, 저가매수 여부는 실제 시장가격과 수익성을 확인한 뒤 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각목록을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 소멸은 명확하지만, 가격과 경계는 미확인”
이 물건은 등기상 권리관계만 보면 비교적 단순합니다. 2022년 문경시산림조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 인수권리가 없으며, 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 권리상 인수가 없다는 사실이 곧 좋은 투자라는 뜻은 아닙니다. 이번 물건은 아파트가 아닌 제1종근린생활시설로 이용되는 상가입니다. 현황 공실이고 임대관계가 미상이며, 특히 143호와 144호가 경계벽 없이 하나의 점포로 이용되는 구조라는 점을 반드시 검토해야 합니다.
신건 최저매각가 271,000,000원이 실제 시세나 수익가치보다 낮다는 근거도 확인되지 않았습니다. 채권 미배당액 501,116,190원은 매수인에게 자동 승계되는 금액이 아니지만, 채권자 배당이 부족하다는 사실이 가격의 적정성을 보장하지도 않습니다.
최종 판단은 ‘권리 소멸 구조 양호, 가격 판단 보류’입니다. 143호의 독립적인 소유·사용 범위, 실제 점유관계, 임대수익 및 유사 상가 실거래를 확인하기 전에는 신건 응찰에 신중할 필요가 있습니다. 이 물건의 승부처는 단순한 유찰 횟수가 아니라 어떤 공간을 얼마에 취득하며, 이후 어떻게 사용하거나 임대할 수 있는가입니다.
