서울중앙지방법원 2025타경2270. 서울 강남구 역삼동 한화진넥스빌 6층 607호, 전용 39.2㎡의 소형 주상복합아파트입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이지만 내부 형태는 원룸형 주거 오피스텔과 유사한 구조입니다. 지하철 2호선 선릉역 4번 출구에서 직선거리 약 450m에 위치해 교통 접근성이 좋은 편입니다. 다만 강남 역세권이라는 입지와 별개로, 실제 거래되는 가격보다 얼마나 낮게 취득하느냐가 이번 경매의 핵심입니다.

현재 소유자 한은희는 2023년 5월 25일 거래가 350,000,000원으로 소유권이전등기를 마쳤고, 같은 날 국민은행이 채권최고액 260,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 손재명이 2025년 7월 17일 강제경매를 신청했습니다. 해당 근저당권이 말소기준이므로, 등기상 확인되는 후순위 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

문제는 가격입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 404,000,000원인 반면, 최근 동일 전용면적 거래는 2025년 11월 355,000,000원, 2026년 3월 347,000,000원, 2026년 6월 345,000,000원입니다. 최근 거래를 중심으로 보면 신건 최저가에 충분한 가격 경쟁력이 있다고 평가하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 국민은행 근저당이 말소기준

핵심은 2023년 5월 25일 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 260,000,000원이며, 이번 매각에서 말소기준권리로 작용합니다. 이후 등기된 손재명의 강제경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 따라서 현재 확인되는 등기상 권리 중 매수인이 승계해야 할 금액은 0원으로 분석됩니다.

2026년 5월 18일에는 김창권에 의한 별도 강제경매개시결정 (2026타경101000)도 등기됐지만, 2026년 6월 29일 취하를 원인으로 6월 30일 말소됐습니다. 현재 진행 중인 2025타경2270과 구분해야 하며, 이미 말소된 별건 경매를 현재 인수 위험으로 계산할 이유는 없습니다.

경매신청채권자 손재명의 청구금액은 218,183,670원입니다. 선순위 국민은행 근저당권이 먼저 배당받는 것으로 계산되므로, 최저가에 매각되더라도 신청채권자에게는 미배당액이 발생하는 구조입니다. 그러나 채권자의 미배당액이 곧 매수인 인수금액을 의미하는 것은 아닙니다. 이번 예상배당에서는 채권자 미배당액과 매수인 인수액을 구분해야 합니다.

② 시세 비교 — 최근 거래가 신건 가격을 지지하지 않는다

한화진넥스빌의 실거래 12건을 확인하면 전체 거래 평균은 358,250,000원입니다. 하지만 가격 판단에서 더 중요한 것은 최근 12개월 집계 평균 383,200,000원과 가장 최근 거래 345,000,000원입니다. 특히 최근 12개월 평균에는 전용 39.2㎡보다 큰 41.68㎡와 42.52㎡ 거래도 포함돼 있어, 해당 평균만으로 607호의 적정가격을 단정해서는 안 됩니다.

현재 최저매각가 404,000,000원은 최근 12개월 평균보다 20,800,000원 높으며, 최근 평균 대비 가격비율은 105.4%입니다. 더 직접적인 비교인 2026년 6월 전용 39.2㎡ 최신 거래 345,000,000원과 비교하면 59,000,000원 차이가 납니다. 최신 거래는 19층, 경매 대상은 6층이므로 층 차이까지 고려하면 신건 감정가에 가격상 안전마진이 있다고 보기 어렵습니다.

집계상 최근 거래와 과거 거래의 가격 추세는 +12.6%입니다. 따라서 전체 거래 흐름을 일률적인 하락 추세라고 판단할 근거는 없습니다. 하지만 이 지표만으로 404,000,000원의 감정가가 정당화되는 것도 아닙니다. 최근 동일 면적 거래 세 건은 모두 355,000,000원 이하이며, 더 큰 전용면적의 고가 거래가 혼합 평균을 끌어올린 측면도 살펴야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 404,000,000원 가정)

집행비용 6,440,000원은 추정치이며, 국민은행 배당은 채권최고액 기준으로 계산했습니다. 실제 채권잔액, 집행비용, 당해세 및 별도 우선변제 항목에 따라 최종 배당은 달라질 수 있습니다.

신건 최저가에 매각되면 매각대금 404,000,000원 중 집행비용 6,440,000원을 제외한 397,560,000원이 채권자에게 배당됩니다. 국민은행에는 260,000,000원, 손재명에게는 137,560,000원이 배당되는 것으로 계산됩니다. 손재명의 미배당액은 80,623,670원이며, 소유자에게 돌아가는 잔액은 없습니다.

④ 유찰 시 배당과 인수 위험 변화

채권자들이 배당받는 금액은 낙찰가가 하락하면 줄어들지만, 이번 경매에서 확인되는 매수인 권리 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 따라서 현재 등기·임차관계를 전제로 하면 최저가 하락분이 권리 인수금액 증가로 상쇄되는 유형은 아닙니다.

위 회차별 금액은 각각의 가정 매각가를 적용한 배당 시뮬레이션입니다. 실제 유찰 여부 및 향후 최저매각가는 별도 확인해야 합니다. 당해세·최우선변제 및 실제 채권잔액 변동은 반영되지 않을 수 있습니다.

신건에서는 신청채권자 손재명에게 137,560,000원이 배당되지만, 1회 유찰 시에는 57,875,200원, 2회 유찰 시에는 0원으로 계산됩니다. 반면 매수인 권리 인수액은 동일하게 0원입니다. 이는 낙찰가 하락으로 인한 채권자 손실 가능성과 매수인의 권리 승계 여부가 별개의 문제임을 보여줍니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 지하철 2호선 선릉역 4번 출구 남서측 인근으로, 역과의 직선거리는 약 450m입니다. 테헤란로와 언주로가 교차하는 센터필드교차로 남동측 후면에 자리합니다. 주변은 아파트·중소규모 공동주택과 근린생활시설이 혼재한 도심 주거지대입니다.
• 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고, 선릉역 및 146·341·360·740번 등 다수의 버스 노선이 운행하는 정류장이 인근에 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.
• 건물 특성. 2001.01.30 사용승인된 지하 6층~지상 26층 철근콘크리트조 주상복합아파트입니다. 대상은 6층 607호이며, 도시가스 개별난방과 급배수·위생·소화전·화재탐지·경비 및 보안설비가 갖춰져 있습니다.
• 실제 이용형태. 감정평가상 아파트 1개호로 이용되지만 내부는 원룸형 주거 오피스텔과 유사합니다. 따라서 일반적인 가족형 아파트와 동일한 매수 수요를 가정하지 말고, 전용 39.2㎡ 소형 주거상품으로 별도 비교해야 합니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·테헤란로 지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지거래계약에관한허가구역 지정 기록(2025.03.24)도 있으므로 실제 입찰 및 취득 시 적용되는 허가·예외 사항을 확인해야 합니다.
• 도로·주차. 남동측 언주로86길에 접하고 해당 도로에서 건물 내부 주차장으로 연결됩니다. 개별 호실의 실제 주차 이용 조건은 추가 확인이 필요합니다.
• 공부·위반사항. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 내부 상태에 대한 실물 확인을 대체하는 것은 아닙니다.
• 환금성. 선릉역 접근성은 긍정적이지만, 소형 원룸형 주상복합으로 일반 아파트와 수요층이 다를 수 있습니다. 전용 39.2㎡ 거래만 보더라도 가격 편차가 있어 매각 시점의 실제 거래 가능 가격을 보수적으로 평가해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최근 거래를 기준으로 응찰가 재검토. 전체 평균 358,250,000원보다는 최근 12개월 평균 383,200,000원과 최신 동일 면적 거래 345,000,000원을 함께 검토하세요. 특히 최근 12개월 평균에는 더 큰 면적의 거래가 포함돼 있습니다.
• 6층과 고층 거래의 차이. 2026년 6월 거래는 19층, 3월 거래는 21층입니다. 경매 대상인 6층의 채광·조망·소음·실내 상태가 실제 가격에 미칠 영향을 확인해야 합니다.
• 현재 점유자 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 실제 소유자 거주 여부나 제3자 점유 여부까지 확정되는 것은 아닙니다. 현황조사·전입세대확인·현장 방문을 통해 점유관계를 확인하세요.
• 과거 임차권등기 구별. 김혜경의 임차보증금 110,000,000원은 2006년에 말소된 과거 임차권 관련 금액입니다. 이번 인수금액에 합산하지 않되, 현재의 새로운 임대차 존재 여부는 별도로 확인하세요.
• 말소기준과 배당관계 확인. 국민은행 근저당권의 실제 채권잔액, 손재명의 청구금액, 배당요구 종기 및 매각물건명세서상 인수조건을 최종 대조하세요.
• 유찰 가능성을 확정적으로 보지 않기. 현재 유찰 0회의 신건입니다. 단지의 집계상 평균 유찰 횟수도 0.0회이므로, 향후 유찰을 당연한 전제로 입찰 전략을 세우면 안 됩니다.
• 관리비·명도 비용. 체납 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 항목, 실제 점유자의 인도 협의 및 명도 절차에 들어갈 비용을 따로 조사하세요.
• 토지거래허가 관련 확인. 토지거래계약에관한허가구역 기록이 있으므로 매각기일 기준 지정 현황과 경매취득에 적용되는 규정을 확인하세요.
• 신건 가격과 유찰 가격을 구분. 현재 최저가 404,000,000원에서는 실거래 대비 가격 이점이 부족합니다. 1회 유찰 가정 323,200,000원 또는 2회 유찰 가정 258,560,000원은 비교 시나리오일 뿐 실제 매각 예정 가격이 아닙니다.
• 원본 서류 최종 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 전입세대 및 실제 실거래 자료를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보류”

이 경매의 권리 구조는 비교적 단순합니다. 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 주택임차권도 이미 말소됐으며 현재 신고된 임차인은 없습니다. 따라서 확인된 권리 기준 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 권리가 단순하다는 이유만으로 좋은 낙찰가격까지 보장되는 것은 아닙니다. 현재 최저가 404,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 383,200,000원의 105.4%이고, 최신 동일 전용면적 거래 345,000,000원보다 59,000,000원 높습니다. 최근·과거 거래의 집계 추세는 +12.6%로 표시되지만, 그 상승 추세만으로 현재의 가격 차이를 설명하기는 어렵습니다.

선릉역 인근의 교통 접근성과 등기상 인수 위험이 낮다는 점은 장점입니다. 반면 6층 소형 원룸형 주상복합이라는 상품 특성, 최근 거래와의 가격 차이, 실제 점유관계 확인 필요성은 입찰 전에 반드시 반영해야 합니다.

현재 신건 가격에서는 충분한 시세 할인과 안전마진을 확인하기 어렵습니다. 유찰이 실제로 발생한다면 조정된 최저가와 최신 실거래를 다시 비교할 수 있겠지만, 그 가능성을 확정적으로 전제해서는 안 됩니다. 결론은 권리상 조건부 양호, 가격상 보류입니다. 이번 물건의 승부처는 역세권이라는 이름보다 실제 취득가격입니다.