대구지방법원 2025타경8449. 칠곡군 가산면 가산리 4-5 일대의 건물과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 기호(1)은 단독주택, 기호(1-1, 1-2)는 펜션이며 현재 공실로 조사됐습니다. 토지는 보전관리지역과 농림지역이 섞여 있고, 목록별로 지목과 현황이 다른 부분이 있습니다. 말소기준은 2014.06.20. 대경신용협동조합 근저당권 360,000,000원이며, 이후 근저당권·압류·현재 임의경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 이 사건은 권리관계보다 물건 구성과 매각조건을 더 강하게 봐야 합니다. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함되고, 목록2에는 농지취득자격증명 제출 조건이 붙어 있습니다. 목록3·5·6은 지적상 맹지이고 목록7을 통해 접근하며, 목록2·4는 현황 도로, 목록3·6은 공부상 임야지만 현황 잡종지로 평가됐습니다. 최저가가 감정가의 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 단정하기 어려운 이유입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리

말소기준은 을구 6번 대경신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 360,000,000원이고 채무자는 석상숙입니다. 이후 을구 7번 156,000,000원, 을구 8번 108,000,000원, 을구 9번 윤시록 64,000,000원, 을구 10번 경북신용보증재단 18,720,000원 및 갑구의 구미세무서장 압류와 현재 경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다.

임차인 신고는 없습니다. 감정평가 참고사항에는 일부에 현재 임대관계가 없는 것으로 탐문됐으나 상세내역은 미상이라고 기재돼 있습니다. 따라서 임차보증금 인수액은 별도로 잡히지 않았고, 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.

② 가격 구조 — 2회 유찰, 그러나 실거래 비교 자료는 없다

감정가는 334,954,000원, 현재 최저매각가는 164,128,000원입니다. 2회 유찰되어 감정가의 49% 수준까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 114,889,600원(34%), 4회 유찰 시 80,422,720원(24%)으로 제시돼 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 164,128,000원 가정)

총 채권최고액 기준 706,720,000원 중 161,030,208원이 배당되고, 미배당액은 545,689,792원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 토지·건물 현황 — 공부와 현황 차이를 반드시 분리 확인

• 건물 이용. 기호(1)은 단독주택, 기호(1-1, 1-2)는 펜션이며 현재 공실입니다.
• 건물 구조. 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 단층. 외벽은 몰탈 위 페인팅·벽돌 등, 내벽은 벽지·장식목재·일부 타일, 바닥은 일부 타일·장판지, 창호는 하이샷시·샷시창호입니다.
• 설비. 급·배수설비, 위생설비, 난방설비가 되어 있습니다.
• 공부 차이. 일련번호1 건물은 공부상 슬래브지붕이나 현황은 일부 보수한 슬래브 위 개량지붕입니다.
• 용도 차이. 일련번호1-2 건물은 공부상 창고이나 현황은 주택(펜션)입니다.
• 현황 도로. 목록2·4는 현황 도로를 감안해 평가됐습니다.
• 현황 잡종지. 목록3·6은 공부상 임야이나 현황은 잡종지입니다.
• 맹지. 목록3·5·6은 지적상 맹지이나 목록7을 통하여 접근 가능합니다.
• 제시외. 제시외 건물이 포함된 일괄매각입니다.
• 조경. 목록7은 조경수와 조경석을 포함해 평가됐습니다.

⑤ 입지·규제·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 칠곡군 가산면 용수리 용수보건진료소 서측 인근이며, 주택·농경지·주변 임야 등이 형성된 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하나 인근 교통시설 및 편의시설 접근성을 감안하면 전반적인 교통상황은 다소 불편한 것으로 평가됐습니다.
• 토지 형태. 토지면적 1,563.0㎡, 완경사·부정형, 도로접면은 세로한면(불)로 기재돼 있습니다.
• 용도지역. 보전관리지역과 농림지역이 포함됩니다.
• 규제. 영농여건불리농지·보전산지·임업용산지·준보전산지·소하천구역·가축사육제한구역·도시관리계획 입안중 관련 사항이 기재돼 있습니다.
• 소하천. 기호(4)와 기호(7)에 가산천 소하천구역 관련 사항이 있습니다.
• 도시관리계획. 기호(6)·기호(7)는 칠곡군공고제2024-995호 도시관리계획 입안중 사항이 기재돼 있습니다.
• 환금성. 단독주택·펜션과 여러 토지를 한꺼번에 취득하는 구성이고, 공실·맹지·용도 및 지목 차이·각종 토지규제가 함께 있어 일반 주거용 단일물건보다 검토 항목이 많습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 농지취득자격증명. 목록2는 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않는 조건이므로 사실조회회신서까지 직접 확인해야 합니다.
• 일괄매각 범위. 제시외 건물과 목록7의 조경수·조경석 포함 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
• 공부·현황 차이. 목록2·4의 현황 도로, 목록3·6의 현황 잡종지, 일련번호1-2의 창고→주택(펜션) 이용 차이를 확인해야 합니다.
• 접근로. 목록3·5·6은 지적상 맹지이며 목록7을 통해 접근하는 구조이므로 실제 통행 상태를 확인해야 합니다.
• 토지규제. 보전관리지역·농림지역·산지·소하천구역·가축사육제한구역·도시관리계획 입안중 사항의 개별 목록별 적용 범위를 확인해야 합니다.
• 점유·임대. 펜션은 현재 공실로 평가됐고 일부 임대관계가 없는 것으로 탐문됐으나 상세내역은 미상입니다. 입찰 직전 실제 점유 상태를 재확인해야 합니다.
• 부기등기. 을구 8-1 경북신용보증재단의 15,319,362원 근저당권 일부이전 상태를 최신 등기부에서 대조해야 합니다.
• 가격 판단. 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 적정가를 판단하지 말고 건물 상태·토지 활용 가능성·규제를 별도로 평가해야 합니다.

맺으며 — “반값”보다 중요한 것은 사용 가능성

현재 최저가 164,128,000원은 감정가 334,954,000원의 49%까지 내려왔습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원이라 표면적인 권리 구조는 부담이 크지 않습니다. 하지만 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 실제로 무엇을 함께 취득하고 어떻게 사용할 수 있는지입니다.

단독주택과 공실 펜션, 여러 토지가 일괄매각되고 목록2 농지취득자격증명 조건, 현황 도로·잡종지, 지적상 맹지, 보전관리지역·농림지역과 산지·소하천 관련 제한이 겹쳐 있습니다. 실거래 시세 자료도 없어 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 입증하기 어렵습니다. 권리상 인수는 0원, 그러나 물건 검토 난도는 높다. 이 사건은 농취증과 각 목록의 현황·규제를 모두 확인한 뒤 입찰가를 정해야 하는 유형입니다.