대구지방법원 2025타경5464. 경상북도 문경시 점촌동 415-2에 있는 단독주택과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 토지면적은 402.0㎡, 감정상 건물은 시멘트벽돌조 강판지붕 단층으로 현재 단독주택으로 이용되고 있습니다. 신청채권자는 한국주택금융공사, 청구금액은 84,573,124원입니다. 소유자는 한진구이며, 2017.02.17 강제경매 매각으로 소유권을 취득한 이력이 있습니다.
이번 경매는 권리 흐름이 단순하지 않습니다. 과거 강제경매로 종전 권리들이 정리됐지만, 이후 설정된 하나은행 근저당권, 농협은행 등 채권자의 가압류, 한국주택금융공사의 근저당권 이전 및 임의경매가 연결됩니다. 여기에 말소기준으로 산출된 2023.09.12보다 앞서 전입한 점유자까지 있습니다. 따라서 가격 검토보다 실제 말소기준권리와 점유자의 법적 지위를 먼저 확인해야 하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경5464 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 문경시 점촌동 415-2 도로명주소: 경상북도 문경시 점촌4길 32-13 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 단독주택 및 토지 일괄매각 |
| 토지면적 / 지목 | 402.0㎡ / 대 |
| 토지 현황 | 제1종일반주거지역 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 건물구조 | 시멘트벽돌조 강판지붕 단층 · 단독주택 이용 |
| 소유자 | 한진구 (2017.02.17 강제경매 매각으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 323,148,960원 / 323,148,960원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 84,573,124원 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 토지 일부 도로로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 말소기준과 선순위 담보권을 함께 확인
권리 산출상 말소기준은 2023.09.12 농협은행주식회사 가압류 16,194,870원입니다. 이 기준만 적용하면 뒤이은 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 2019.01.31 설정된 하나은행 근저당권 120,000,000원에 관해 원근저당권은 말소된 것으로 표시되어 있는 반면, 2025.03.12에는 한국주택금융공사 앞으로 근저당권 이전등기가 존재합니다. 한국주택금융공사가 이 사건의 경매신청채권자이기도 합니다. 원근저당권의 실제 존속 여부와 이전등기의 효력을 대조하지 않고 2023년 가압류가 확정적인 최초 말소기준이라고 단정할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 전입은 빠르지만 보증금은 미상
실제 임차인으로 확인되는 사람은 권점순 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 분류되는 사람은 없으며, 전입신고일은 2023.03.30입니다. 임차보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상, 우선변제권 미상으로 보수적으로 판단합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 권점순 점촌4길 32-13 |
2023.03.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 확정일자 미상 |
신고 2025.12.23 |
매각물건명세서에는 명시 인수권리가 해당사항 없음으로 표시되어 있고, 명시된 법정지상권도 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다. 그러나 이는 보증금 미상 점유자의 실제 임대차관계와 권리 선후관계를 확인하지 않아도 된다는 뜻은 아닙니다. 임차인의 배당요구가 접수됐다는 사실만으로 보증금 전액 배당이나 매수인 인수액 0원을 보장할 수 없습니다.
③ 가격·유찰 시나리오 — 낙찰가와 실질취득은 다르다
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 323,148,960원입니다. 1회 유찰을 가정하면 258,519,168원, 2회 유찰을 가정하면 206,815,334원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 각 가격이 시장가치보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 가정 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 323,148,960원 | 210,927,106원 | 0원 | 106,897,769원 |
| 1회 유찰(80%) | 258,519,168원 | 210,927,106원 | 0원 | 43,172,794원 |
| 2회 유찰(64%) | 206,815,334원 | 203,119,919원 | 7,807,187원 | 0원 |
회차별 금액은 가정에 따른 배당 추정치입니다. 미배당액은 추정표에 반영된 채권의 부족액이며, 임차인의 미상 보증금이나 한국주택금융공사의 권리관계가 완전히 반영된 인수금액이 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 323,148,960원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,324,085원 |
| 1. 가압류 · 농협은행주식회사 | 16,194,870원 | 16,194,870원 |
| 2. 가압류 · 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용보증기금) | 169,033,544원 | 169,033,544원 |
| 3. 가압류 · 경북 신용보증재단 | 15,770,000원 | 15,770,000원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 9,928,692원 | 9,928,692원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 106,897,769원 |
신건 매각가를 기준으로 추정된 채권자 배당합계는 210,927,106원, 미배당액은 0원입니다. 집행비용 5,324,085원을 제외한 후 소유자 교부 추정액은 106,897,769원입니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 문경시 점촌동 소재 점촌중앙초등학교 남동측 인근. 주변은 일반주택과 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 지목 대, 면적 402.0㎡, 완경사 사다리형 토지입니다. 도로접면은 세로한면(불)이며 토지 일부가 도로로 이용되고 있습니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 216,100원/㎡입니다. 이는 개별 토지의 공시가격 기준으로, 경매물건의 실제 거래가격을 뜻하지 않습니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며, 가축사육제한구역과 교육환경 보호구역 관련 제한이 있습니다. 절대보호구역 및 상대보호구역 저촉 사항이 기재되어 있습니다.
- 건물. 시멘트벽돌조 강판지붕 단층 단독주택입니다. 외벽은 적벽돌치장 및 몰탈 위 페인팅 등, 내벽은 벽지·일부 타일, 바닥은 장판지·일부 타일 마감입니다. 위생·급배수 및 난방설비가 있습니다.
- 제시외 건물. 일괄매각에 포함됩니다. 감정평가 목록과 실제 건축물의 위치·용도·상태를 대조해야 합니다.
- 공부와 현황. 감정요항표의 공부와의 차이는 없음으로 기재됐으나, 매각물건명세서 비고에는 공부상 시멘트기와지붕과 실제 강판지붕의 차이가 명시돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 확정. 2023.09.12 농협은행 가압류가 실제 기준인지, 2019.01.31 하나은행 근저당권과 2025.03.12 한국주택금융공사 이전등기의 유효관계를 원본 등기로 확인해야 합니다.
- 임차인 권리 확인. 권점순의 2023.03.30 전입, 실제 점유 및 임대차관계, 보증금, 확정일자, 2025.12.23 배당요구의 구체적 내용을 확인해야 합니다.
- 매수인 인수액 검증. 예상배당표의 인수액 0원을 확정금액으로 사용하지 말고, 미배당 임차보증금이 남을 가능성을 검토해야 합니다.
- 신청채권자 배당 확인. 한국주택금융공사의 청구금액 84,573,124원과 추정배당 0원 간의 관계 및 실제 채권 순위를 대조해야 합니다.
- 토지·건물 매각 범위. 일괄매각 대상 토지와 건물, 제시외 건물, 토지 일부 도로 이용 구역 및 경계를 확인해야 합니다.
- 현황 차이. 공부상 시멘트기와지붕과 실제 강판지붕의 차이, 건물의 유지·보수상태를 현장에서 점검해야 합니다.
- 토지 이용 제한. 제1종일반주거지역과 교육환경 보호구역 관련 제한이 실제 이용계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 입찰가격 검토. 현재 최저가 323,148,960원뿐 아니라 1회 유찰 258,519,168원, 2회 유찰 206,815,334원 가정에서도 잠재 인수액과 부대비용을 함께 검토해야 합니다.
- 배당 원본 확인. 추정배당표의 우선순위, 당해세, 최우선변제 및 신청채권자 배당 누락 가능성을 확인해야 합니다.
- 최종 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “신건 가격보다 권리 확인이 먼저”
문경 점촌동 415-2 단독주택·토지는 최저매각가 323,148,960원의 신건입니다. 표면적인 배당 계산에서는 채권자 배당 후 소유자 잔여금이 106,897,769원으로 나오지만, 임차보증금 미상과 근저당권 이전등기 문제가 남아 있습니다.
특히 권점순의 전입일은 산출된 말소기준 가압류보다 빠르지만, 그보다 앞서 설정된 2019년 근저당권의 실제 효력을 함께 판단해야 합니다. 따라서 임차인의 인수 여부를 단정하기 어렵고, 매수인이 최종적으로 부담할 취득비용 역시 확정되지 않았습니다.
여기에 단독주택·토지 일괄매각 특유의 제시외 건물, 일부 도로 이용, 건물 현황 차이와 거래가격 검증 문제까지 있습니다. 권리 검증이 완료되기 전에는 저가 낙찰 가능성만으로 입찰 매력을 높게 평가하기 어렵습니다.
종합 판단은 D등급(34점). 이 등급은 부동산 자체의 가치가 낮다는 확정판정이 아니라, 현재 확인 가능한 사항만으로는 권리·점유·배당·실질취득비용의 불확실성이 크다는 평가입니다. 2019년 담보권의 상태와 임차보증금이 확인되면 인수위험과 가격 판단은 달라질 수 있습니다. 현 단계의 결론은 권리 확인 우선, 입찰 판단 보류입니다.
