의정부지방법원 2025타경72499. 의정부시 신곡동 스테이션615 3층 305호 오피스텔입니다. 소유자는 주식회사은림영우로, 2022.03.07. 매매를 원인으로 107,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 말소기준권리는 2023.02.24. 의정부시 압류입니다. 이후 국민건강보험공단 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리분석의 핵심은 등기 순서만 보면 놓치기 쉬운 박효영의 선행 대항력입니다. 임차권등기는 2024.02.29.이지만 실제 전입·점유 개시는 2022.02.24., 확정일자는 2022.01.27.입니다. 즉 말소기준일 2023.02.24.보다 먼저 대항요건을 갖췄고, 배당요구도 했기 때문에 통상 구조에서는 미배당 보증금이 매수인에게 남을 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72499 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 신곡동 764-8 스테이션615 3층 305호 |
| 도로명 | 경기도 의정부시 청사로6번길 7-30 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무용시설(오피스텔)로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사은림영우 (2022.03.07. 매매 · 거래가액 107,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 127,000,000원 / 88,900,000원 (4회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 125,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 선행 대항력은 있지만 확약으로 실질 인수 0원*
박효영은 2022.02.24. 전입·점유를 시작해 말소기준권리인 2023.02.24. 의정부시 압류보다 먼저 대항요건을 갖췄습니다. 임차보증금은 125,000,000원이고 확정일자는 2022.01.27., 임차권등기는 2024.02.29.입니다. 따라서 확약이 없다면 현재 매각가 가정에서 우선배당 후 남는 38,100,200원은 대항력에 따라 매수인 인수 위험으로 연결됩니다.
* 배당 시뮬레이션상 현재 회차의 미배당 인수 계산액은 38,100,200원이지만, 위 포기·말소 동의가 적용되는 전제에서 매수인의 실질 인수액은 0원으로 평가합니다.
② 임차인 — 실제 임차인은 1명
| 신고주체 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박효영 | 125,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 원 임차인 | 전입 2022.02.24 · 확정 2022.01.27 · 배당요구 2024.02.29 |
| 시보증 | 별도 보증금 0원 | 승계 신고 | 승계 신고 | 보증기관 대위·승계 | 박효영 보증금의 중복 신고 · 별도 임차인 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. ‘시보증’ 신고는 보증기관의 대위·승계 신고로, 박효영의 보증금 125,000,000원과 별도로 합산하면 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 88,900,000원으로 감정가 127,000,000원의 70%이고 4회 유찰 상태입니다. 다만 동일 물건의 최근 실거래 비교치가 확인되지 않는 만큼, 감정가 대비 할인율만 보고 ‘시세보다 저렴하다’고 단정할 근거는 없습니다.
이 사건에서 더 중요한 가격 변수는 원래의 대항력 임차보증금입니다. 확약을 배제하면 현재 회차에서 매각가 88,900,000원과 미배당 인수액 38,100,200원이 결합해 실질 부담이 보증금 수준으로 올라가는 구조입니다. 그러나 이번 사건은 주택도시보증공사의 포기·말소 동의가 있으므로 그 인수 위험을 0원*으로 처리합니다. 따라서 현재 기준 실질취득은 88,900,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 88,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,000,200원 |
| 1. 임차인 박효영 보증금 | 125,000,000원 | 86,899,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 125,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 박효영 보증금은 86,899,800원이 배당되고 38,100,200원이 남습니다. 일반적인 대항력 구조라면 이 잔액이 매수인에게 이어질 수 있지만, 본 사건은 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 있어 실질 인수는 0원*으로 평가합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도청 북부청사 북측 인근으로, 주변은 아파트·오피스텔·근린상가가 형성된 지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 의정부 경전철 경기도청 북부청사역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 무난합니다.
- 이용. 업무용시설인 오피스텔로 이용 중이며 기본 급배수·위생·난방·승강기·기계식 주차장 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·특정용도제한지구·지구단위계획구역이며 중로3류에 접합니다. 공시지가는 3,979,000원/㎡, 토지면적은 666.0㎡입니다.
- 위반건축물. 2024.09.23. 무단 부설주차장 용도변경 및 무단증축으로 위반건축물 표시가 있었고, 2025.02.20. 일부 시정 후에도 지상1층 업무시설(오피스텔) 조립식패널조 4.5㎡ 무단증축이 미시정 상태로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 주택임대차등기 말소 동의가 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 원문을 확인해야 합니다.
- 임차인 중복 계산 금지. 박효영이 실제 임차인이고 ‘시보증’은 보증기관 대위·승계 신고입니다. 보증금 125,000,000원을 이중 합산하면 안 됩니다.
- 가격 상한 보수적으로. 감정가 127,000,000원 대비 현재 최저가 88,900,000원이라는 이유만으로 시세 메리트를 단정하지 말고 별도 실거래 확인이 필요합니다.
- 위반건축물 상태 확인. 집합건축물대장 표제부에 남은 지상1층 4.5㎡ 무단증축 미시정 사항의 이행강제금·금융·매도 영향 여부를 확인해야 합니다.
- 호수 기재 대조. 사건 대상은 3층 305호인데 감정요항표 건물 구조 설명에는 4층 406호가 기재돼 있어 감정서 원본의 대상물 표시를 반드시 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일의 최신 변경사항을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 확약의 유효성이 먼저”
이 물건은 얼핏 보면 대항력 임차보증금 125,000,000원이 최저가 88,900,000원을 크게 웃돌아 위험한 인수형처럼 보입니다. 실제 배당 계산에서도 현재 회차 기준 38,100,200원의 미배당분이 발생합니다. 그러나 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 그 부분은 실질 인수 0원*으로 정리됩니다.
그렇다고 곧바로 고평가할 물건은 아닙니다. 이미 4회 유찰된 오피스텔이고, 최근 실거래 비교치가 없어 감정가 70%만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 여기에 위반건축물 표시와 감정요항표의 호수 기재 불일치까지 확인해야 합니다. 결론은 권리의 핵심 위험은 확약으로 해소되지만, 가격·건축물·환금성 검증이 남는 C등급 물건입니다.
