최저가가 내려가도 실질취득은 보증금 수준 — 의정부 스테이션615 305호

의정부지방법원 2025타경72499. 의정부시 신곡동 스테이션615 3층 305호로, 감정평가상 업무용시설(오피스텔)로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자는 주식회사은림영우이며 2022.03.07. 거래가 107,000,000원에 취득했습니다. 사건의 말소기준은 2023.02.24. 의정부시 압류지만, 임차인 박효영의 전입·점유는 그보다 앞선 2022.02.24.입니다. 확정일자도 2022.01.27.로, 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인이 말소기준보다 먼저 자리 잡은 구조입니다.

매각물건명세서에도 을구 순위 1번 임차권등기가 매수인에게 대항할 수 있고, 배당으로 보증금 전액을 변제받지 못하면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 현재 최저가를 기준으로 임차인 예상배당은 42,376,902원, 미배당 인수액은 82,623,098원입니다. 주택도시보증공사의 승계 신고는 박효영 보증금과 연결된 것으로, 별도의 임차보증금으로 합산하면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 매각대금을 앞선다

말소기준인 의정부시 압류는 2023.02.24. 접수됐습니다. 반면 박효영은 2022.02.24. 전입신고와 점유를 시작했고, 확정일자는 2022.01.27.입니다. 따라서 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인입니다. 임차권등기 자체는 2024.02.29. 접수됐지만, 그 등기가 뒤에 있다는 이유만으로 선행 전입·점유의 대항력이 사라지는 것은 아닙니다.

임차인·승계 신고 현황

실제 임차인은 박효영 1명입니다. 시보증 명의의 신고는 박효영 보증금에 관한 보증기관 대위·승계 신고로, 별도의 임차인이나 추가 보증금이 아닙니다.

② 가격 구조 — 유찰될수록 낙찰가는 줄고 인수는 늘어난다

이 물건의 핵심은 낙찰가와 인수액을 반드시 합쳐 봐야 한다는 점입니다. 현재 회차의 최저가는 43,561,000원이지만 인수액은 82,623,098원입니다. 4회 유찰 시 최저가는 30,492,699원으로 내려가고 인수액은 95,456,170원으로 커집니다. 5회 유찰 시에는 최저가 21,344,889원, 인수액 104,439,319원입니다.

③ 예상배당표 (매각가 43,561,000원 가정)

주택도시보증공사의 125,000,000원 청구는 보증기관의 대위·승계 채권으로, 박효영의 임차보증금과 별도의 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 현재 계산에서는 신청채권자 배당은 0원이며, 임차보증금 부족분 82,623,098원이 매수인 인수로 남습니다.

④ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도청 북부청사 북측 인근이며, 주변은 아파트·오피스텔·근린상가 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 의정부 경전철 경기도청 북부청사역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 무난합니다.
• 이용상태. 업무용시설(오피스텔)로 이용 중이며 기본적인 급배수·위생·난방·승강기·기계식 주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
• 건물. 2019년 6월 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 16층 건물입니다.
• 토지. 일반상업지역·특정용도제한지구·지구단위계획구역이며, 토지면적 666.0㎡, 공시지가 3,979,000원/㎡입니다.
• 위반건축물. 2025.02.20. 일부 시정 후에도 지상 1층 업무시설(오피스텔) 조립식패널조 4.5㎡ 무단증축이 미시정 사항으로 남아 있습니다.
• 서류 불일치. 등기와 사건 표시는 3층 305호인데 감정 요항의 건물 구조 항목에는 4층 406호로 기재돼 있어 대상 호수와 평가서 원본을 반드시 대조해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실질취득 기준. 최저가 43,561,000원이 아니라 박효영 보증금 125,000,000원 수준을 기준으로 시세와 비교하세요.
• 인수액 재확인. 현재 회차 예상 인수액 82,623,098원을 매각물건명세서·배당요구 내역·임차권등기 원본과 대조하세요.
• 승계 중복 주의. 시보증 신고와 주택도시보증공사의 청구를 박효영 보증금과 별도의 두 번째 임차보증금으로 합산하지 마세요.
• 점유·명도. 임차권등기 후 실제 점유 여부와 인도 상태를 현장에서 확인하고, 보증금 잔액 지급과 명도 순서를 사전에 검토하세요.
• 위반건축물. 지상 1층 4.5㎡ 무단증축의 시정명령·이행강제금·대출 및 매각 영향 여부를 의정부시 관련 부서에 확인하세요.
• 호수 원본 대조. 등기상 3층 305호와 감정 요항의 4층 406호 기재 차이를 감정평가서 표지·내부구조도·현황사진과 대조하세요.
• 배당 변동. 집행비용과 당해세 등 실제 배당 변동 요소를 확인한 뒤 최종 인수액을 다시 계산하세요.
• 시세 확인. 같은 건물 또는 인근 유사 오피스텔의 최근 실거래·매물·임대수익을 별도로 확인하기 전에는 가격 메리트 판단을 보류하세요.

맺으며 — “최저가 34%”가 아니라 “보증금 수준의 실질취득”

이 사건은 낮은 최저가가 가장 강한 착시를 만드는 물건입니다. 감정가 127,000,000원에서 3회 유찰돼 43,561,000원까지 내려왔지만, 박효영의 보증금 125,000,000원은 낙찰가 하락과 반대로 인수액을 키웁니다. 현재 인수액은 82,623,098원이고, 4회 유찰 시 95,456,170원, 5회 유찰 시 104,439,319원으로 늘어납니다.

결국 낙찰가가 싸지는 것이 아니라 지급 상대가 법원에서 임차인으로 이동하는 구조입니다. 여기에 위반건축물 미시정 사항과 대상 호수 기재 불일치까지 있어 실무 확인 부담도 큽니다. 실제 임차인은 1명이고 보증기관 신고는 중복 승계라는 점은 명확하지만, 그것이 인수 위험을 없애지는 않습니다. 명목 가격은 낮지만 실질취득은 감정가에 가까운 고위험형이므로, 권리와 가격 모두 보수적으로 판단해야 합니다.