서울중앙지방법원 2026타경100226. 서울 관악구 신림동 신원로3마길 27에 있는 토지와 건물이 일괄매각되는 강제경매 사건입니다. 감정평가상 건물은 지하 1층·지상 3층의 철근콘크리트구조 다중주택으로, 지하 1층 3개 호, 지상 1층 3개 호, 2층 3개 호, 3층 1개 호로 이용 중입니다. 단일 세대의 아파트 경매가 아니라 여러 점유자가 얽힌 주거용 수익형 건물에 가까운 구조입니다.

소유자는 이목화와 이새미이며 각각 지분 2분의 1을 보유합니다. 2017년 6월 9일 주식회사하나은행의 채권최고액 480,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 임차권등기들이 설정되었으며 2026년 2월 2일 신낙원의 강제경매개시결정이 등기됐습니다.

문제는 근저당권의 소멸 여부보다 여러 임차인과 점유자의 실제 보증금, 배당순위, 점유 범위가 얼마나 정확하게 확인되었는가입니다. 예상배당표에 표시된 인수액 0원은 현재 확인된 권리와 배당 가정을 적용한 결과이며, 실제 낙찰자의 추가 부담이 전혀 없다는 확정 결론은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 하나은행 근저당

임차권등기 중 조현이의 보증금 100,000,000원 임차권은 2024년 11월 22일 이미 말소되었습니다. 반면 한국토지주택공사, 최동제, 신낙원의 임차권등기는 등기상 존재합니다. 임차권등기 자체는 말소기준권리 이후의 권리지만, 실제 배당 가능성과 점유관계를 별도로 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 미상이 최대 변수

임차인·점유자로 신고된 기록은 승계 신고를 포함해 13건입니다. 이 중 한국토지주택공사는 신낙원 보증금의 대위·승계 신고로 표시되어 있으므로 별도 실제 임차인이나 추가 보증금으로 합산하지 않습니다. 이를 제외하면 실제 임차인·점유자 신고 12건입니다. 다만 이 가운데 '기사항전'으로 기재된 1건은 명칭과 전입일 자체의 확인이 필요하여, 실제 인원은 원본 대조 후 확정해야 합니다.

신고된 기록 중 보증금이 확인되지 않은 건은 10건입니다. 대부분 전입일이 2017년 말소기준 이후이므로 확인된 전입신고만으로는 선순위 대항력을 인정하기 어렵습니다. 그러나 보증금·확정일자·점유 범위가 확인되지 않은 사람에 대해서는 대항력 가능·미상으로 관리하고, 실제 임대차 및 이전 점유관계를 검증해야 합니다.

※ 보증기관 승계 신고는 실제 임차인 수와 보증금 합계에서 제외했습니다. 보증금 미상 10건은 금액을 임의 추정하지 않았습니다. '대항력 가능·미상'은 대항력 확정을 의미하지 않으며, 전입·점유·보증금·확정일자 등 사실관계의 추가 확인이 필요하다는 뜻입니다.

③ 가격 분석 — 시세 비교 없이 신건 응찰은 보류

감정가와 최저매각가는 모두 1,313,760,520원입니다. 신건으로 유찰 이력은 없습니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 평균, 최신 거래금액, 가격 상승·하락 추세를 확인할 수 없으므로 이 금액이 시장가격보다 높은지 낮은지를 판단할 근거가 충분하지 않습니다.

다중주택은 일반 아파트처럼 동일 평형의 개별 거래가를 단순 비교하기 어렵습니다. 토지 가치와 건물 상태, 적법한 사용 가능 면적, 임대차 현황 및 실제 임대수익을 함께 검토해야 합니다. 특히 이 사건은 위반건축물과 토지면적 차이가 존재하므로 감정가를 그대로 적정 매수가로 받아들이는 것은 위험합니다.

회차별 금액은 제시된 매각 시나리오입니다. 미배당 0원은 해당 시나리오에서 반영한 채권자 채권에 대한 결과로, 보증금 미상 임차인·당해세·최우선변제 등을 모두 정산한 결과가 아닙니다. 유찰 후 가격도 실제 시장가격이나 적정 낙찰가를 뜻하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,313,760,520원 가정)

이 배당 시뮬레이션에서는 하나은행 근저당권에 480,000,000원, 신청채권자 신낙원에게 100,517,807원이 배정되고, 집행비용을 제외한 잔액 717,705,108원이 소유자에게 교부되는 것으로 계산됩니다. 반영된 채권자의 미배당액은 0원입니다.

⑤ 건축물·토지 위험 — 입찰 전 반드시 해결할 문제

등기상 권리 소멸 여부만으로 판단하기 어려운 이유가 여기에 있습니다. 다중주택의 실제 사용 상태, 옥탑 위반건축물, 건축선에 따른 토지 이용 제약은 임대 가능 면적과 자산의 환금성에 직접 영향을 줄 수 있는 요소입니다. 매각이 성립하더라도 위반건축물 문제까지 자동으로 해소되는 것은 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)

• 입지. 서울특별시 관악구 신림동, 지하철 2호선 신림역 남서측 인근에 위치하며 주변은 정비된 주택지대입니다.
• 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 지하철 2호선 신림역과 노선버스정류장이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 건물 구성. 지하 1층 3개 호, 1층 3개 호, 2층 3개 호, 3층 1개 호로 이용 중인 다중주택입니다. 호실별 점유·임대차 현황의 확인이 중요합니다.
• 건물 상태. 철근콘크리트구조로 전기·위생·급배수·도시가스 난방·소화탐지·주차설비가 갖춰져 있으며 감정평가상 관리상태는 양호한 것으로 기재됐습니다.
• 토지. 지목은 대, 지형은 평지·사다리형이고 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 ㎡당 3,853,000원입니다.
• 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등의 제한이 있습니다.
• 토지거래허가구역. 2025.10.20~2026.12.31 기간의 지정 내역이 기재되어 있습니다. 대상 용도와 경매 취득에 대한 적용 여부는 별도 확인해야 합니다.
• 환금성. 신림역 인근 교통 접근성은 긍정적이나 다중주택이라는 용도, 임차인 관계, 위반건축물, 토지 이용 제약으로 인해 일반 아파트와는 다른 매수 수요와 매각 위험을 고려해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인 12건 대조. 실제 임차인·점유자 신고와 각 호실의 계약자·전입자·점유자를 대조하세요. '기사항전'으로 기재된 신고의 신원과 호실을 확인해야 합니다.
• 보증금 미상 10건. 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 점유개시일, 배당요구 여부 및 대항력 인정 가능성을 확인하세요.
• 보증기관 승계. 한국토지주택공사 95,000,000원과 신낙원 95,000,000원의 관계를 확인하고 중복 채권 계산을 방지하세요. 등기상 서로 다른 호실 표시도 확인 대상입니다.
• 신낙원의 권리관계. 임차권등기권자이자 강제경매 신청채권자인 신낙원의 집행권원과 보증금 청구 관계를 대조하세요.
• 최동제 미반환 보증금. 현재 등기금액 45,250,000원과 과거 총 보증금 89,250,000원의 반환 내역을 확인하세요.
• 배당표 재검토. 예상배당표에 반영되지 않은 임차보증금, 최우선변제, 세금 및 실제 채권잔액을 조사하고 매수인 인수금액을 다시 계산하세요.
• 위반건축물 확인. 옥탑 조립식패널조 8㎡의 위반 내용, 이행강제금 부과 이력, 시정 가능성 및 비용을 관할기관에 확인하세요.
• 토지면적 차이. 토지 103.8㎡와 건축물대장상 대지 100.13㎡의 차이 및 건축선 지정 부분 3.67㎡를 관련 도면으로 검증하세요.
• 시세·수익 검증. 유사 다중주택의 실제 매매사례, 호실별 임대료, 공실률, 운영비 및 수선비를 확인한 후 입찰가 상한을 산정하세요.
• 명도 계획. 다수 점유자의 점유 권원과 퇴거 가능성, 인도명령 적용 여부 및 명도비용을 확인하세요.
• 최신 매각정보. 2026.11.17 매각기일의 변경 여부, 매각물건명세서 정정 사항 및 최신 등기사항을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “말소될 권리가 많다고 위험까지 사라지는 것은 아니다”

이 물건은 감정가와 최저가가 같은 1,313,760,520원의 신건입니다. 하나은행 근저당을 말소기준으로 이후 권리들이 정리되는 구조이며, 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원으로 표시됩니다.

하지만 권리분석의 결론은 그 숫자 하나로 끝나지 않습니다. 보증금 미상 10건과 다수의 임차권등기, 신청채권자 신낙원의 중복 지위, 한국토지주택공사의 승계 범위, 그리고 옥탑 8㎡ 위반건축물이라는 문제가 남아 있습니다. 실제 임차인 채권과 점유관계가 확정되기 전에는 인수 위험을 최종적으로 0원이라고 판단할 수 없습니다.

더구나 최근 비교 실거래 시세와 검증된 임대수익이 없으므로 신건 최저매각가가 적정한지도 아직 확인되지 않았습니다. 유찰 시나리오의 낮은 매각가 역시 그 자체로 가격 메리트를 증명하지는 않습니다.

권리 말소의 방향은 확인되지만, 실질 인수·점유·건축물 위험은 미해결입니다. 현 단계에서는 적극 응찰보다 임차인별 권리 확인, 건축물 위반사항 점검, 실거래 및 수익 검증을 우선하는 것이 타당합니다. 이 물건의 승부처는 최저가가 아니라, 미확인 위험을 모두 반영한 실제 취득비용을 정확히 산정하는 데 있습니다.