대구지방법원 2026타경181. 경상북도 성주군 선남면 성원리 726-7 소재 공장용지와 제조업소 건물이 경매에 나왔습니다. 토지면적은 768.0㎡, 지목은 공장용지이며, 건물은 시멘트벽돌조와 경량철골조로 구성된 2층 건물입니다. 감정평가상 1층은 제조업소(사무실 등), 2층은 제조업소(창고) 용도로 기재되어 있으나 현황은 모두 공실로 조사되었습니다.

등기상 소유자는 주식회사에이에스엘입니다. 2021년 소유권을 취득하면서 수륜농업협동조합 명의로 채권최고액 300,000,000원의 근저당권이 설정되었고, 이후 추가 근저당과 가압류가 이어졌습니다. 이번 경매는 수륜농업협동조합이 신청한 임의경매이며 청구액은 219,811,522원입니다.

권리관계의 핵심은 등기상 담보권자가 아니라 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인입니다. 여기에 매각물건명세서가 명시한 제시외 건물의 인접토지 침범과 2층 면적 차이가 더해져, 단순히 등기부만 보고 매수 여부를 결정하기 어려운 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 있다

말소기준권리는 2021.03.23 설정된 수륜농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 300,000,000원이며, 해당 건물과 성원리 726-7 토지가 공동담보로 기재되어 있습니다. 그 뒤 설정된 신화유디텍 근저당권, 정음오디오(혜주) 유한회사 가압류, 경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

과거 제일은행, 농업협동조합중앙회, 국민은행, 중소기업은행의 근저당권은 이미 등기상 말소되어 있습니다. 2010년의 압류·가등기 및 2011년 임의경매개시결정도 과거 경매 절차에서 말소된 이력입니다. 따라서 과거 말소된 담보권과 현재 유효한 근저당권을 중복하여 매수인 인수채무로 계산할 이유는 없습니다.

② 임차인 분석 — 대항력 있는 실제 임차인 1명

김옥경의 전입신고는 말소기준권리보다 먼저 이루어졌습니다. 현황조사·문건접수·매각물건명세서에서 확인되는 임차인으로, 보증금은 1,000,000원입니다. 배당요구는 2026.08.25 접수되었지만, 확정일자는 확인되지 않고 우선변제권은 없는 것으로 분류되어 있습니다.

제시된 예상배당에서는 임차인에게 돌아가는 금액이 0원이므로, 보증금 전액을 매수인 인수액으로 계산합니다. 다만 실제 인수액은 임차인의 점유 및 대항요건 유지, 배당 결과와 최우선변제 적용 여부 등을 최종 확인해야 확정할 수 있습니다.

③ 가격 분석 — 감정가 근처의 신건, 저가 여부는 미확인

현재 최저매각가는 526,642,000원입니다. 감정평가액 526,641,800원과 사실상 같은 수준이며, 유찰이 한 번도 발생하지 않은 신건입니다.

하지만 이 물건의 가격 메리트를 판단하려면 비교 가능한 공장용지·제조업소의 최근 실거래가가 필요합니다. 현재 확인 가능한 가격지표만으로는 최근 12개월 거래수준이나 최신 거래가 대비 저렴한지 입증할 수 없습니다. 특히 인접토지 침범과 실측면적 차이가 있는 건물은 단순한 감정가 할인율보다 실제 이용 가능성과 처분 가능성을 우선 검토해야 합니다.

회차별 금액은 제시된 유찰 시나리오입니다. 실질취득액은 각 회차 매각가에 임차보증금 인수예상액 1,000,000원을 합산했으며, 기타 취득·명도·건물 정리 비용은 제외했습니다.

④ 예상배당표 (매각가 526,642,000원 가정)

현재 매각가 가정에서 집행비용 7,666,420원을 공제한 뒤 담보권자와 가압류권자에게 배당되는 금액은 518,975,580원입니다. 채권총액 530,451,877원 대비 11,476,297원의 미배당이 발생하며, 소유자에게 교부되는 잔액은 없습니다.

신청채권자인 수륜농업협동조합의 경매청구액은 219,811,522원이지만, 예상배당에서는 등기상 채권최고액 300,000,000원을 기준으로 계산하고 있습니다. 따라서 이 표는 확정 배당금이 아니라 채권최고액 기준의 추정 시나리오입니다. 실제 채권잔액·배당순위·당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시 배당 구조 — 담보권과 인수금의 차이

유찰로 매각가가 하락하면 채권자가 회수하지 못하는 금액은 증가합니다. 반면 수륜농업협동조합과 신화유디텍의 근저당권 및 후순위 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어, 그 미배당 채권액이 곧바로 매수인의 추가 부담이 되는 구조는 아닙니다.

⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 성주문화예술회관 남동측 근거리에 있으며, 국도 30번 주변의 농촌지역입니다. 임야·농경지·소규모 공장·주택 등이 혼재합니다.
• 교통. 본건 토지까지 차량 접근이 가능하며, 북측 국도 30번 인근 버스정류장까지 도보 약 6~7분 거리입니다. 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
• 토지 현황. 면적 768.0㎡의 공장용지로, 완경사·사다리형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 137,200원/㎡입니다.
• 용도지역. 계획관리지역 및 성장관리계획구역(일반형)이며, 공장설립승인지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역(전부제한구역)에 해당합니다.
• 건물 구조. 1층은 시멘트벽돌조 슬래브지붕, 2층은 경량철골조 판넬지붕입니다. 위생·급배수설비, 전기 난방설비, 화재경보기가 기재되어 있습니다.
• 현황 이용. 감정평가상 1층 제조업소(사무실 등), 2층 제조업소(창고)가 모두 공실상태로 조사되었습니다. 선순위 임차인의 점유 기록과 별도 대조가 필요합니다.
• 환금성. 농촌지역 외곽의 공장용지·제조업소는 이용 목적에 맞는 매수자를 찾아야 합니다. 주거용 아파트처럼 거래 접근성이 높은 자산으로 가정하기 어렵고, 용도 제약과 건물 경계 문제가 처분에 영향을 줄 수 있습니다.

⑦ 건물 경계·면적 리스크 — 가격보다 먼저 확인할 문제

이번 물건의 물리적 위험은 매각물건명세서에 구체적으로 명시되어 있습니다. 제시외 건물 (ㄱ), (ㄴ)의 일부가 인접토지 상에 소재하고, 2층의 공부상 면적과 개략적인 실측면적 사이에도 큰 차이가 있습니다. 감정평가사는 2층을 실측면적 기준으로 평가했습니다.

이 사정은 매수인의 실제 이용·수익과 직결될 수 있습니다. 일괄매각에 제시외 건물이 포함된다는 사실과, 그 건물이 놓인 모든 토지를 소유하거나 적법하게 사용할 권리를 확보한다는 것은 별개의 문제입니다. 인접토지 소유관계 및 사용승낙·경계 현황을 반드시 구분해야 합니다.

⑧ 입찰 전 체크리스트

• 선순위 임차인 김옥경. 2016.06.24 전입, 보증금 1,000,000원, 점유 부분 13.8000㎡를 기준으로 실제 점유 및 임대차관계를 확인합니다.
• 보증금 인수. 예상배당액 0원·인수예상 1,000,000원으로 자금계획을 세우되, 최우선변제 여부와 실제 배당 결과에 따라 정산해야 합니다.
• 공실 여부. 감정평가상 1·2층 공실 기록과 임차인 전입·점유 기록이 일치하는지 확인합니다. 명도 및 점유인 인도 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
• 제시외 건물 경계. 감정서상 (ㄱ), (ㄴ)의 인접토지 침범 부분을 도면·측량자료·현장 상태와 대조하고 토지 사용권을 확인합니다.
• 2층 건물 면적. 공부상 면적과 개략적인 실측면적의 차이가 크므로 건축물대장, 현황도, 증축 관련 서류와 감정평가 면적을 대조합니다.
• 업종 및 인허가. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 배출시설설치제한지역 등에서 계획하는 제조·보관·사업활동이 가능한지 확인합니다.
• 실질취득액 기준 입찰. 현재 신건의 예상 실질취득액은 527,642,000원입니다. 취득세·명도·경계 정리 및 추가 보수비를 별도로 검토합니다.
• 최근 거래사례 검증. 감정가와 비교할 수 있는 유사 공장용지·제조업소의 최근 실거래 및 매물 거래가능성을 검토해 응찰가 상한을 정합니다.
• 공동담보 확인. 수륜농업협동조합 및 신화유디텍 근저당권에 기재된 토지 공동담보와 실제 매각대상 범위를 대조합니다.
• 배당 및 채권 확인. 채권최고액 기준 예상배당과 실제 피담보채권액이 다를 수 있으므로 배당요구, 당해세, 최우선변제 적용 여부를 확인합니다.
• 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장, 지적도 및 경계 관련 자료를 입찰 전 직접 검토합니다.

맺으며 — “말소되는 권리보다 남는 문제가 중요하다”

성주 선남면 성원리 726-7 물건은 등기상 후순위 근저당권과 가압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 권리가 정리된다고 모든 위험이 사라지는 경매는 아닙니다.

김옥경의 선순위 전입으로 인한 보증금 인수예상액 1,000,000원이 존재하고, 최저가 낙찰 시 실질취득액은 527,642,000원입니다. 여기에 제시외 건물의 인접토지 침범, 2층 실측면적과 공부상 면적의 큰 차이, 제조업소·공장용지의 이용 및 환금성 제약이 함께 존재합니다.

특히 신건 감정가 수준의 매각가격이 최근 거래시세보다 저렴하다는 근거는 확인되지 않습니다. 시세상 가격 우위가 입증되지 않은 상태에서 건물 경계와 면적 리스크까지 떠안는 입찰은 신중해야 합니다.

따라서 이 사건의 결론은 “후순위 담보권은 정리 가능하지만, 선순위 임차인과 건물의 물리적·법적 불확실성 때문에 입찰 판단은 보류”입니다. 유찰에 따른 할인율보다 선순위 보증금의 실제 인수 범위, 인접토지 사용권, 2층 면적 정합성, 그리고 실거래 기반의 적정가격 확인이 먼저입니다.