대구지방법원 2026타경190. 대구광역시 달서구 대곡동 1068-1, 1층 101호에 대한 임의경매입니다. 물건종류는 도시형생활주택으로 표시되어 있으나, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설로 기재되어 있어 실제 법적 용도와 이용현황을 구분해 확인해야 합니다. 현재 소유자는 심재민이며, 2018년 소유권을 취득한 뒤 같은 날 농협은행을 근저당권자로 하는 채권최고액 444,000,000원의 근저당권이 설정되었습니다. 이후 최시정의 100,000,000원 가압류가 등기됐고, 농협은행의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.
등기권리만 살펴보면 말소기준권리를 중심으로 소멸 여부를 정리하기 어렵지 않습니다. 하지만 이번 물건은 임대관계 확인과 감정평가 내용의 일치 여부가 중요한 변수입니다. 신건 최저가 500,000,000원이 적정한지 판단할 실거래 비교 근거도 확보되지 않은 만큼, 권리가 단순하다는 이유만으로 적극적인 입찰 대상으로 평가하기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경190 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 대곡동 1068-1 1층 101호 |
| 도로명주소 | 대구광역시 달서구 갈밭로 50 |
| 물건종류 | 도시형생활주택 (감정평가상 이용상태: 근린생활시설) |
| 건물 위치 | 제1층 제101호 |
| 소유자 | 심재민 (2018.06.29 소유권이전) |
| 감정가 | 500,000,000원 |
| 최저매각가 | 500,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 농협은행주식회사 |
| 경매 청구금액 | 628,979,067원 |
| 말소기준권리 | 2018.06.29 농협은행 근저당권 · 채권최고액 444,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 등기 확인일 | 2026.11.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 농협은행 근저당
말소기준권리는 2018.06.29 설정된 농협은행 근저당권입니다. 그 뒤인 2022.09.21 설정된 최시정의 가압류와 2026.07.20 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 농협은행의 근저당권 역시 매각으로 말소될 예정입니다.
특히 농협은행의 등기상 채권최고액은 444,000,000원인 반면, 경매 신청채권자의 청구금액은 628,979,067원입니다. 양자는 서로 다른 기준의 금액이므로 동일한 채권액으로 취급해서는 안 됩니다. 실제 배당 가능액은 확정 채권액, 우선순위, 집행비용 및 다른 우선변제채권에 따라 달라질 수 있습니다.
② 가격 분석 — 신건 500,000,000원은 적정한가
감정가와 최저매각가는 모두 500,000,000원이며, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 다만 인근 유사 물건의 최근 거래가격을 확인할 수 없어 감정가가 실제 시장가격보다 높은지 낮은지를 판단할 객관적인 비교 기준은 확보되지 않았습니다.
| 가격 판단 항목 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 500,000,000원 | 경매 감정평가 기준액 |
| 현재 최저매각가 | 500,000,000원 | 감정가의 100% |
| 1회 유찰 시 가정가격 | 400,000,000원 | 감정가의 80% |
| 2회 유찰 시 가정가격 | 320,000,000원 | 감정가의 64% |
| 매수인 예상 인수액 | 0원 | 확인된 권리 기준 · 점유 검증 필요 |
표의 유찰 후 가격은 회차별 시나리오이며, 실제 유찰이나 다음 매각가격이 확정됐다는 의미가 아닙니다. 현재 확인된 권리만을 전제로 하면 매수인 실질취득비용은 매각대금과 같고, 세금·취득부대비용·명도 및 기타 비용은 별도로 고려해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 500,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 7,400,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행 | 444,000,000원 | 444,000,000원 |
| 2. 가압류 · 최시정 | 100,000,000원 | 48,600,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 544,000,000원 | 492,600,000원 |
| 채권자 미배당액 | — | 51,400,000원 |
집행비용 7,400,000원은 추정액입니다. 근저당 배당은 채권최고액 444,000,000원을 기준으로, 가압류 배당은 청구금액 100,000,000원을 기준으로 계산한 시뮬레이션입니다. 실제 확정채권액과 배당순위, 당해세 및 임차인 최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
500,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용을 제외하고 채권자들에게 총 492,600,000원이 배당됩니다. 농협은행은 채권최고액 기준 444,000,000원을, 최시정은 48,600,000원을 배당받는 것으로 계산됩니다. 최시정의 가압류 채권 중 51,400,000원은 미배당으로 남고, 소유자에게 돌아가는 잔액은 없습니다.
④ 유찰 시나리오 — 채권자 미배당 확대
| 회차 | 가정 매각가격 | 채권자 배당 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 500,000,000원 | 492,600,000원 | 51,400,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 400,000,000원 | 393,600,000원 | 150,400,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 320,000,000원 | 314,720,000원 | 229,280,000원 | 0원 |
매각가격이 내려갈수록 채권자의 미회수액은 증가하지만, 현재 확인된 등기권리의 소멸 구조에 따라 매수인 예상 인수액은 각 시나리오에서 0원입니다. 다만 이는 임대관계 등 미확인 권리가 추가로 발견되지 않는다는 전제입니다.
1회 유찰 시에는 농협은행 예상배당액이 393,600,000원, 2회 유찰 시에는 314,720,000원으로 계산됩니다. 이 경우 신청채권자의 청구금액 628,979,067원 역시 배당만으로 전부 충족되지 않습니다. 다만 이러한 배당 부족 자체가 매수인에게 채무로 승계되는 것은 아닙니다.
⑤ 용도·입지·환금성 메모
- 물건의 종류. 사건상 도시형생활주택으로 표시되어 있으나, 감정평가의 이용상태는 근린생활시설입니다. 실제 건축물대장상 용도, 집합건물 등기상 표시 및 현장 이용현황을 일치시켜 확인해야 합니다.
- 소재지. 등기상 소재지는 대구광역시 달서구 대곡동 1068-1이며, 도로명주소는 갈밭로 50입니다. 감정평가의 위치 설명과 불일치하므로 감정평가 대상이 해당 호실인지 원본 확인이 필요합니다.
- 토지 특성. 토지 관련 사항에는 준주거지역, 지목 대, 상업용 이용, 평지·정방형, 광대소각 접면으로 표시되어 있습니다. 토지면적은 511.8㎡이며, 공시지가는 ㎡당 2,942,000원입니다. 해당 토지면적을 101호의 전용면적으로 해석해서는 안 됩니다.
- 이용규제. 토지 관련 사항에는 공공주택지구, 지구단위계획구역, 준주거지역 등이 기재되어 있습니다. 감정평가의 별도 토지이용 설명과 차이가 있어 해당 필지의 토지이용계획확인서를 직접 대조할 필요가 있습니다.
- 임대관계. 확인된 임차인 명단은 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 임차보증금, 계약관계와 사용 목적을 확인해야 합니다.
- 환금성. 최근 거래가격과 유사 물건의 거래 사례가 확인되지 않아 거래 유동성 및 적정 매도가격을 확정할 수 없습니다. 용도와 점유 상태를 확인한 뒤 재평가해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 감정평가 대상 확인. 사건 소재지 대곡동 1068-1, 1층 101호와 감정평가서의 건물·토지 표시 및 위치 설명이 동일한 물건을 가리키는지 확인하세요.
- 건축물 용도 확인. 도시형생활주택과 근린생활시설 중 실제 건축물대장상 용도가 무엇인지, 용도변경 또는 무단 이용 여부가 있는지 확인하세요.
- 점유자 확인. 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 전입세대확인서, 상가건물 임대차 관련 사항, 현황조사서 및 실제 점유 상태를 확인하세요.
- 등기권리 확인. 2018.06.29 농협은행 근저당권이 말소기준임을 재확인하고, 매각기일까지 추가 등기나 권리 변동이 있는지 점검하세요.
- 채권액 검증. 신청채권액 628,979,067원과 근저당 채권최고액 444,000,000원의 차이를 구분하고 채권계산서·배당요구 내역을 확인하세요.
- 최근 시세 검증. 실제 법적 용도 및 면적이 확인된 후 인근 유사 물건의 최근 거래가격과 임대수익 등을 검토해 입찰 상한을 정하세요.
- 관리비와 기타 비용. 공용부분 체납 관리비, 미납세금, 취득 관련 비용, 명도비용 등을 별도로 검토하세요.
- 매각기일 재확인. 예정된 매각기일은 2026.11.17입니다. 입찰 전 기일 변경·매각조건·매각물건명세서의 수정사항을 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 예상 ≠ 안전한 입찰가격”
이 사건의 등기상 권리 구조는 비교적 단순합니다. 농협은행 근저당권을 말소기준으로 이후 가압류가 소멸하고, 현재 확인된 등기권리 기준으로 매수인 예상 인수액은 0원입니다. 신건 500,000,000원 가정에서 발생하는 미배당액 51,400,000원도 매수인이 부담하는 채무는 아닙니다.
하지만 임대관계가 미상이며, 감정평가의 이용상태와 위치 설명이 사건 내용과 일치하지 않는다는 점이 중요한 위험 요인입니다. 또한 최근 실거래 비교가격이 확인되지 않아 감정가 500,000,000원의 적정성을 판단하기 어렵습니다.
권리 소멸 구조는 긍정적이지만, 현재 단계의 결론은 입찰 보류 및 원본 검증입니다. 먼저 실제 용도·감정평가 대상·점유관계를 확정하고, 이후 객관적인 시세와 임대수익을 기준으로 가격을 평가해야 합니다. 유찰 시나리오상 가격이 낮아질 수 있다는 사실만으로 투자 매력이 확보되는 것은 아닙니다.
