대구지방법원 2026타경196. 대구 달서구 도원동 별메마을 614동 1층 102호, 전용 37.67㎡ 아파트입니다. 소유자는 구봉헌이며, 2018년 4월 13일 재산분할을 원인으로 소유권을 취득했습니다. 이후 농협은행이 2018년 7월 12일 설정한 채권최고액 64,800,000원의 근저당권이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 한국캐피탈의 후순위 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그러나 등기부에 나타나는 권리와 점유자의 대항력은 별도로 판단해야 합니다. 전입자 박태선의 전입신고일은 2016.01.07.로, 농협은행 근저당 설정일보다 앞섭니다. 실제 임대차 성립 여부, 점유 개시, 보증금 등이 확인되지 않았으므로 선순위 임차인으로 확정할 수는 없지만, 임차권이 성립하고 대항요건이 유지되는 경우 보증금 인수 위험이 남습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 전입자가 핵심

등기상 말소기준권리는 농협은행 근저당권입니다. 한국캐피탈의 2023년 가압류와 2026년 임의경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 종전 에스비아이저축은행 근저당권은 말소로 표시되어 있으나 관련 근저당권 이전 부기등기도 확인되므로, 입찰 전 최신 등기부에서 말소관계를 대조할 필요가 있습니다.

② 전입자·임차인 분석 — 인수액 확정 불가

현황조사와 매각물건명세서에서 확인되는 전입자는 박태선 1명입니다. 임대차관계가 확인되지 않아 확정된 임차인 수로 단정할 수는 없습니다. 보증금과 확정일자도 미상이며, 전입일이 말소기준권리보다 앞선다는 점이 위험 판단의 출발점입니다.

• 전입일 확인. 2016.01.07. 전입으로 농협은행 근저당보다 빠릅니다.
• 임대차관계 확인. 실제 임차인인지, 점유하고 있는지, 임대차가 언제 시작되었는지 확인해야 합니다.
• 보증금 확인. 보증금이 존재한다면 금액과 반환·배당 여부가 실질취득비용을 결정합니다.
• 확정일자·배당요구. 우선변제 가능성과 배당 후 잔여 인수액을 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서 원본. 선순위 전입자의 임대차관계와 매수인 인수 가능성에 관한 기재를 입찰 전에 반드시 재확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 신건 8,100만원은 최근 평균 이상

같은 별메마을 단지의 전용 37.67㎡ 실거래 12건 평균은 76,583,333원입니다. 그러나 최근 거래에 더 큰 비중을 두면 가격 판단이 더욱 보수적으로 바뀝니다. 최근 12개월 9건 평균은 75,222,222원이고, 최근 거래 추세는 -6.7%로 하락 방향입니다.

전체 12건의 거래가격은 63,000,000원~96,000,000원으로 편차가 큽니다. 신건 최저가 81,000,000원은 전체 평균 대비 105.8%, 최근 12개월 평균 대비 107.7%입니다. 최신 거래로 표시된 2026년 10월 4층 거래가격 80,000,000원도 최저가보다 낮습니다.

④ 예상배당표 (매각가 81,000,000원 가정)

신건 최저가로 매각된다고 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용과 농협은행 근저당권을 우선 반영하고, 한국캐피탈 가압류에 잔여 매각대금을 배분한 계산입니다. 선순위 전입자의 보증금 및 실제 배당관계는 반영되지 않은 조건부 계산이라는 점에 주의해야 합니다.

집행비용 1,858,000원을 제외한 채권자 예상배당 합계는 79,142,000원이며, 채권자 미배당 합계는 75,364,427원입니다. 소유자 잔여액은 0원입니다. 당해세·최우선변제·미상 임차보증금 등은 반영되지 않았으며 실제 배당액과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 회차별 가격과 미배당 위험

유찰을 가정하면 최저매각가는 낮아지지만 채권자 미배당액은 증가합니다. 다만 미배당 채권액이 곧 매수인 인수액을 뜻하지는 않습니다. 후순위 등기채권의 미배당과 선순위 임차보증금 인수 문제는 구분해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구광역시 달서구 도원동 대곡초등학교 북서측에 위치합니다. 주변은 아파트단지·근린생활시설·학교 등으로 구성된 주거지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 교통사정은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 및 벽식구조 15층 건물의 1층 102호입니다. 위생·급배수·승강기·옥내소화전 및 지역난방 설비가 있습니다.
• 단지. 별메마을은 1,594세대이며, 1996.08.26. 준공된 아파트단지입니다.
• 도로. 단지 북측 왕복 7차선, 동측 왕복 6차선, 남측 왕복 4차선 도로와 접합니다.
• 토지이용. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(공동주택용지) 등이며, 교육환경 보호구역 관련 제한이 있습니다.
• 공시지가. 1,967,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 동일 평형 실거래는 확인되지만 최근 거래가격의 편차가 크고 최근 추세도 -6.7%입니다. 특히 1층 물건은 같은 층 거래가격을 우선 비교할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 전입자부터 확인. 박태선의 2016.01.07. 전입이 실제 대항력 있는 임차권으로 연결되는지 확인해야 합니다.
• 임대차계약 및 보증금 확인. 보증금과 점유관계가 미상이므로 실질취득비용을 확정하기 어렵습니다.
• 배당요구·확정일자 확인. 배당으로 보증금이 얼마나 변제될지, 매수인이 미배당액을 인수하는지 검토해야 합니다.
• 최신 등기부 확인. 농협은행 말소기준권리, 한국캐피탈 가압류, 종전 에스비아이저축은행 근저당 및 이전 부기등기의 말소상태를 대조해야 합니다.
• 시세 상한 보수적으로 설정. 최근 12개월 평균 75,222,222원과 동일 1층 거래 63,000,000원을 함께 비교해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -6.7%이므로 과거 전체 평균만으로 응찰가를 높이지 않아야 합니다.
• 내부 상태 확인. 감정평가상 내부구조는 동류형 내부 및 일반적 상황을 기준으로 하므로 실제 상태와 수리 필요 여부를 확인해야 합니다.
• 관리비·점유 이전. 관리비 미납 여부 및 실제 점유자와 명도 가능성을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 매각물건명세서·현황조사서·등기사항전부증명서 및 실거래 자료를 재확인해야 합니다.

맺으며 — “8,100만원이 실제 취득비용의 끝인지부터 확인하라”

대구 별메마을 614동 102호의 핵심은 낮아 보이는 절대금액이 아니라 실제 취득비용입니다. 신건 최저가 81,000,000원은 이미 최근 12개월 실거래 평균 75,222,222원보다 높습니다. 더구나 같은 단지·같은 전용면적의 1층 거래가격은 63,000,000원입니다. 최근 거래 추세도 -6.7%로 하락하고 있어 신건 가격을 저렴하다고 평가할 근거가 부족합니다.

여기에 말소기준권리보다 앞선 2016년 전입자 박태선의 임대차관계가 미상입니다. 실제 대항력과 보증금이 확인되기 전에는 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다. 배당 시뮬레이션상 인수액 0원이라는 숫자는 이러한 위험을 제거해 주지 않습니다.

종합 판단은 D등급(35점). 최근 시세 이상의 신건 가격, 하락 추세, 동일 1층 거래와의 가격 차이, 선순위 전입자의 미확정 보증금 위험을 함께 반영한 평가입니다. 현재는 입찰을 보류하고 임차관계 및 실제 인수액부터 확인하는 것이 합리적입니다. 유찰로 가격이 낮아지더라도 이 권리 문제가 해결되지 않으면 실질취득비용의 불확실성은 그대로 남습니다.