대구지방법원 2026타경203. 대구광역시 달서구 대곡동의 대곡역청구아파트 101동 17층 1706호, 전용면적 84.95㎡ 아파트입니다. 현재 소유자 김성우 씨는 2020년 8월 4일 이전 임의경매의 매각을 통해 소유권을 취득했습니다. 그런데 같은 날 대구경북양돈축산업협동조합 앞으로 채권최고액 181,200,000원의 근저당권이 설정됐고, 2021년에는 같은 금융기관의 근저당권 26,400,000원이 추가됐습니다.

이후 2026년 7월 23일 대구경북양돈축산업협동조합이 다시 임의경매를 신청한 구조입니다. 과거 경매에서 취득한 부동산이 다시 경매에 나온 셈이지만, 과거에 설정됐다가 말소된 권리와 현재 살아 있는 권리를 구분하는 것이 핵심입니다. 현재 유효한 근저당권들은 이번 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다.

권리관계보다 신중하게 봐야 할 부분은 매수가격입니다. 감정가와 최저가가 모두 209,000,000원인 신건인데, 동일 전용면적의 최근 12개월 평균 실거래가는 186,285,714원입니다. 감정가가 최근 평균을 웃도는 만큼, 신건 최저가를 단순히 적정 시세 또는 할인된 경매가격으로 받아들여서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2020년 근저당이 말소기준

이 물건의 권리분석은 2020년 8월 4일을 기준으로 구분하면 명확해집니다. 이전 소유자 시절의 대백저축은행 근저당, 현대캐피탈 가압류 및 과거 임의경매개시결정은 이미 말소됐습니다. 현재 소유자 김성우 씨가 취득한 당일 설정된 대구경북양돈축산업협동조합 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.

2024년 11월 20일 현대카드가 청구금액 16,864,585원의 가압류를 설정한 이력도 있습니다. 그러나 이 가압류는 2025년 5월 7일 해제를 원인으로 말소됐으므로 현재 매수인 인수 대상이 아닙니다. 과거 대백저축은행 근저당과 현대캐피탈 가압류 역시 2020년 매각으로 정리된 이력입니다.

현재 확인되는 권리만 기준으로 하면 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 실제 점유자가 확인되면 전입 시점, 점유 개시 시점, 임대차보증금, 확정일자 및 배당요구 여부에 따라 대항력과 인수 가능성을 별도로 판단해야 합니다. 확인되지 않은 점유자의 대항력을 미리 인정하거나 부정해서는 안 됩니다.

② 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 12.2% 높다

대곡청구아파트 동일 전용면적 84.95㎡의 실거래 12건을 살펴보면 가격 편차가 상당합니다. 전체 실거래 평균은 184,333,333원이지만, 투자 판단에는 최근 시장을 더 잘 반영하는 최근 12개월 평균 186,285,714원과 2026년 10월 최신 거래 210,000,000원을 우선 적용하는 편이 합리적입니다.

실거래 최저와 최고는 각각 140,000,000원, 218,000,000원으로 폭넓게 분포합니다. 특히 최근 12개월 거래만 놓고 봐도 낮은 가격대와 높은 가격대가 함께 나타납니다. 따라서 일부 고가 거래만 골라 감정가 209,000,000원을 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다.

다만 최신 거래인 2026년 10월 210,000,000원과 비교하면 신건 최저가는 1,000,000원 낮은 수준입니다. 즉 최근 거래 사례 중에는 감정가와 비슷한 가격에 매매된 물건도 있습니다. 하지만 최신 거래는 22층이고 경매 대상은 17층이므로, 개별 호수의 상태와 층별 차이를 확인하지 않고 동일 가치로 단정하기는 어렵습니다.

참고로 대곡청구 단지의 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 0.0회입니다. 따라서 유찰이 반복될 것이라고 당연하게 기대할 수는 없습니다. 현재 가격의 적정성뿐 아니라 입찰 경쟁 가능성도 함께 고려해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 209,000,000원 가정)

현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 3,726,000원을 우선 반영한 뒤 근저당권자에게 배당하는 구조입니다. 기존 근저당권의 채권최고액 합계는 207,600,000원이며, 예상 채권자 배당액은 205,274,000원입니다.

근저당권 채권최고액을 기준으로 계산한 추정 배당입니다. 실제 배당액은 확정 채권액과 배당순위, 집행비용, 당해세 등에 따라 달라질 수 있습니다. 경매 신청 청구금액은 187,179,268원입니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아지지만 권리 인수는 동일

현재는 감정가 209,000,000원이 그대로 최저매각가인 신건입니다. 향후 유찰을 가정한 매각가격과 채권 미배당 규모를 비교하면 다음과 같습니다.

유찰이 발생하면 채권자에게 돌아갈 배당금은 줄어들지만, 매각으로 소멸하는 근저당권의 미배당 채권액이 매수인에게 이전되는 것은 아닙니다. 따라서 현재 확인된 권리관계만을 기준으로 하면 회차별 매수인 인수액은 모두 0원입니다.

또한 실제 낙찰가가 최저가를 초과할 수 있습니다. 현재 신건 최저가부터 최근 평균을 웃도는 만큼, 입찰 경쟁으로 가격이 추가 상승하면 실질적인 가격 부담은 더 커집니다. 매수가격 판단은 낙찰가와 확인된 인수액을 합친 실질취득 기준으로 해야 하며, 취득 부대비용과 명도 관련 비용도 별도로 고려해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구광역시 달서구 대곡동 소재 대진고등학교 북서측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 주택, 학교 및 근린생활시설 등으로 형성된 주거지역입니다.
• 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하며 인근에 도시철도역과 버스승강장이 있습니다. 감정평가서상 제반 교통 상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 22층 건물의 17층 세대입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내부는 벽지·타일, 창호는 새시창으로 기재돼 있습니다.
• 설비. 위생설비, 급배수설비, 승강기, 소화설비, 도시가스 및 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 단지 남측으로 약 15m, 서측으로 약 8m, 북측으로 약 6m의 포장도로에 접합니다.
• 토지. 대체로 평탄한 사다리형 아파트 건부지입니다. 지목은 대지이며, 용도지역은 제3종일반주거지역입니다. 공시지가는 1,734,000원/㎡입니다.
• 규제. 가축사육제한구역과 상대보호구역에 해당하며, 인접 도로 관련 도시계획 사항이 있습니다. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 407세대 아파트로 동일 전용면적 실거래 사례가 존재합니다. 다만 1992.08.31 준공된 건물이고, 실거래 가격이 140,000,000원부터 218,000,000원까지 분포해 개별 세대 상태에 따른 가격 차이를 주의해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최근 시세를 기준으로 입찰가 판단. 전체 평균 184,333,333원보다 최근 12개월 평균 186,285,714원과 최신 거래 210,000,000원을 우선 비교하세요. 신건 최저가는 최근 평균의 112.2%입니다.
• 실제 점유자 확인. 감정평가서상 임대관계가 미상입니다. 확인된 임차인 신고가 없다는 사실만으로 점유나 보증금 인수 위험이 완전히 없다고 단정해서는 안 됩니다.
• 말소기준권리 확인. 2020.08.04 대구경북양돈축산업협동조합의 을구 12번 근저당권이 기준입니다. 후순위 을구 13번 근저당 및 경매개시결정의 소멸 여부를 최신 등기부와 매각물건명세서로 대조하세요.
• 미배당금과 인수금 구분. 현 회차 예상 채권 미배당 2,326,000원은 매수인 인수금이 아닙니다. 실제 미배당 규모와 법정 인수위험을 혼동하지 않아야 합니다.
• 현장 상태 확인. 해당 17층 1706호의 내부 수선 상태, 누수, 난방, 창호, 엘리베이터 및 공용시설 상태를 확인하세요.
• 관리비·명도 관련 비용. 체납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 공용부분과 실제 점유자의 인도·명도에 따른 비용을 확인하세요.
• 유찰 가정에 의존하지 않기. 단지 평균 유찰 횟수가 0.0회이므로 1회 또는 2회 유찰가격에 반드시 입찰할 기회가 생긴다고 가정하지 마세요.
• 최신 공고 확인. 매각기일 2026.11.17의 진행 여부, 최저매각가격, 입찰보증금, 매각물건명세서 정정 여부 및 특별매각조건을 법원 공고로 재확인하세요.
• 원본 서류 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 내역을 대조한 후 권리 인수 가능성과 적정 입찰가를 최종 판단하세요.

맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격은 신중”

대곡역청구아파트 1706호의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2020년 설정된 대구경북양돈축산업협동조합 근저당이 말소기준권리이고, 2021년 추가 근저당과 2026년 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거의 가압류 및 근저당도 등기부상 말소된 이력입니다. 현재 확인되는 등기상 인수액은 0원입니다.

하지만 감정평가서에 임대관계가 미상으로 기재돼 있어 점유·임차관계 확인은 반드시 필요합니다. 확인되지 않은 임차인의 존재 가능성을 완전히 배제한 상태에서 인수위험이 전혀 없다고 확정해서는 안 됩니다.

그리고 가장 중요한 판단은 가격입니다. 신건 최저가 209,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 186,285,714원의 112.2%입니다. 최신 거래 210,000,000원과는 비슷하지만, 평균적인 최근 거래가격에 비해 경매 할인 여유가 부족합니다. 최근 가격 추세가 +2.6%로 상승하고 있다는 점을 고려하더라도 이를 뚜렷한 저가 매수 기회로 평가하기는 어렵습니다.

결론적으로 권리구조는 비교적 양호하지만 가격 매력은 낮은 신건입니다. 유찰이 발생하면 가격 조건이 개선될 수 있으나 단지의 평균 유찰 횟수가 0.0회인 만큼 그 가능성만 보고 입찰전략을 세울 수도 없습니다. 실제 점유관계를 확인하고, 최근 실거래 수준에서 감당할 수 있는 매수가격을 정하는 것이 우선입니다. 권리는 조건부 합격, 신건 가격은 보류.