* 실질 인수 0원은 제출된 주택도시보증공사의 확약이 해당 임차보증금 권리 전체에 유효하게 적용되고, 임차권등기 말소까지 이행된다는 조건부 판단입니다. 확약의 효력 또는 적용 범위가 인정되지 않으면 형식상 배당부족분에 대한 인수 위험이 남을 수 있습니다. 취득세·등기비용·명도비용 등 부대비용은 제외했습니다.
서울중앙지방법원 2026타경100818. 관악구 신림동 난곡로 298에 위치한 더위일관악파크뷰 4층 404호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류되어 있지만 감정평가서의 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 건물은 2021.12.13. 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 14층 건물이고, 해당 물건은 그중 4층입니다.
이 사건에서 가장 중요한 것은 감정가나 유찰 횟수가 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 보증금과 그 권리를 포기한다는 확약서입니다. 조우현의 임차보증금은 237,000,000원이며, 전입과 점유는 2022.03.02., 확정일자는 2022.02.09.입니다. 말소기준인 관악구 압류보다 앞선 임차관계이므로, 확약이 없다면 낙찰자가 배당으로 충당되지 않는 보증금을 인수할 위험이 있습니다.
다행히 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 이 확약이 실제 임차인의 권리까지 유효하게 포괄하는지가 입찰 판단의 핵심입니다. 또한 감정가 227,000,000원이 현재 시세보다 싼지는 별도로 검증해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경100818 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 4층 404호 도로명주소: 서울특별시 관악구 난곡로 298 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 / 오피스텔(감정평가서 기준) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 14층 건물 중 4층 · 사용승인일 2021.12.13. |
| 소유자 | 조석훈 (2022.03.02. 소유권이전 · 거래가액 237,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 227,000,000원 / 227,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구금액 | 주택도시보증공사 / 237,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.05.10. 서울특별시관악구 압류 (갑구 4번) |
| 매각기일 | 2026.11.17. |
| 임차관계 | 실제 임차인 조우현 1명 · 보증기관 승계 신고 별도 |
| 등기부 확인 기준 | 2026.11.03. 발급 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권
말소기준권리는 2024.05.10. 서울특별시관악구 압류입니다. 해당 압류와 이후의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 2021년에 설정되었던 성북신용협동조합 근저당권도 2022.02.09. 이미 말소되었습니다.
문제는 그보다 먼저 성립한 조우현의 임차권입니다. 전입 및 점유개시일이 2022.03.02.이고 확정일자도 갖추었으며, 2023.11.22.에는 임차권등기가 이루어졌습니다. 말소기준권리보다 앞서는 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 따라서 확약이 없었다면 배당부족분을 낙찰자가 인수할 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 중복
| 구분 / 권리자 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
| 조우현 실제 임차인 · 전유부분 전부 |
전입 2022.03.02. 확정 2022.02.09. 임차권등기 2023.11.22. |
237,000,000원 |
대항력 있음
우선변제
배당요구 확약 효력 확인 대상 |
| 시보증 보증기관 대위·승계 신고 |
별도 전입·확정일자 미상 | 별도 합산 없음 |
보증기관 승계
중복 신고 조우현 보증금에 관한 승계 관계 |
조우현의 임대차계약일은 2022.02.08., 점유개시일은 2022.03.02.입니다. 보증기관 승계 신고는 새로운 독립 임대차나 추가 보증금을 의미하지 않습니다. 실제 임차인은 1명이며 보증금 합계는 237,000,000원입니다.
확약이 해당 임차보증금 권리 전체에 유효하게 적용되면 매수인 실질 인수액은 0원*으로 판단할 수 있습니다. 이는 형식적인 배당부족분 13,978,000원과 구분해야 합니다.
확약으로 해소되는 것은 그 적용 범위에 속한 임차보증금 인수 위험입니다. 적용 범위 밖의 권리나 확인되지 않은 점유관계까지 자동으로 해소되는 것은 아닙니다.
③ 가격 분석 — 최저가가 아니라 실질취득 기준
이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 최저매각가보다 큰 유형입니다. 확약이 없으면 낙찰가격이 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어, 매수인의 전체 취득부담은 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않습니다. 집행비용까지 고려하면 실제 부담은 보증금보다 커질 수도 있습니다.
| 매각 회차 | 매각가 가정 | 형식상 인수 추정 | 확약 반영 인수* |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 227,000,000원 | 13,978,000원 | 0원* |
| 1회 유찰 (80%) | 181,600,000원 | 58,742,400원 | 0원* |
| 2회 유찰 (64%) | 145,280,000원 | 94,553,920원 | 0원* |
* 확약이 해당 임차보증금 권리 전체에 유효하게 적용되고 임차권등기가 말소되는 경우입니다. 회차별 형식상 인수액은 집행비용 추정이 반영된 금액입니다. 각 회차는 가정이며 향후 실제 유찰이나 매각가격을 확정하는 것은 아닙니다.
확약이 유효하지 않다면 신건에서는 매각가 227,000,000원에 미배당 보증금 13,978,000원을 더한 금액을 실질 취득부담으로 보아야 합니다. 반면 확약이 유효하면 해당 보증금 인수 부담이 제거되므로 실질 취득부담은 낙찰가를 중심으로 형성됩니다.
중요한 점은 확약으로 인수 위험이 해소되어도 감정가 대비 할인 여부를 시세 할인으로 단정할 수 없다는 것입니다. 최근 실거래 평균과 최신 거래가 확인되지 않으므로 현재 최저가 227,000,000원이 시세보다 낮은지 판단할 근거는 부족합니다. 소유자의 2022년 취득 당시 거래가액 237,000,000원은 과거 거래 기록이지 현재 시장가격을 대표하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 227,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,978,000원 |
| 1. 조우현 임차보증금(우선변제) | 237,000,000원 | 223,022,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 주택도시보증공사 | 237,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 임차보증금 배당부족분 | — | 13,978,000원 |
| 확약 반영 매수인 실질 인수* | — | 0원* |
배당부족분과 매수인 실질 인수액은 매각대금 배분 항목이 아니므로 매각대금 합계에 중복 산입하지 않습니다. 주택도시보증공사의 신청채권은 임차보증금 승계 관계에 있으므로 조우현의 보증금과 독립적인 추가 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 배당표는 추정치이며 실제 배당 귀속과 순위는 법원 배당절차에서 확인해야 합니다. 당해세·최우선변제 등은 별도 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 관악구 신림동 신림고등학교 북서측 인근입니다. 아파트·다세대주택·오피스텔·학교·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 지하철 2호선 신대방역은 비교적 원거리에 위치하며, 감정평가서상 대중교통 이용 여건은 보통입니다.
- 건물. 2021.12.13. 사용승인된 철근콘크리트구조 14층 건물의 4층 오피스텔입니다. 위생·급배수설비, 승강기, 기계식주차시설, 도시가스 개별난방시설 등이 설치되어 있습니다.
- 토지·도로. 신림동 1568-5 및 1568-6 일단의 토지에 위치합니다. 서측 약 20~23m 포장도로에 접하고 있으며, 토지는 업무시설 및 오피스텔 건부지로 이용되고 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역 및 난곡사거리지구중심 지구단위계획구역에 속합니다. 과밀억제권역·중점경관관리구역 등 관련 제한 사항을 확인해야 합니다.
- 토지거래 규제. 관련 토지에 토지거래계약 허가구역 지정 내역이 존재합니다. 지정 대상 용도가 구분되어 있으므로 본 오피스텔과 경매취득에 대한 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 공부 및 위반건축물. 감정평가서상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 업무시설·오피스텔 성격과 주변 임대수요를 고려해야 합니다. 최근 실거래와 임대수익 자료를 확인하기 전에는 매각 소요기간이나 환금성을 양호하다고 단정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 2026.09.29. 주택도시보증공사가 제출한 확약서의 대항력 포기, 우선변제권 행사 및 임차권등기 말소 동의 문구를 원본으로 확인하세요.
- 보증기관 승계 범위. 주택도시보증공사의 대위·승계가 조우현의 보증금 반환청구권과 대항력 행사에 어떤 범위로 효력을 미치는지 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소. 을구 3번 조우현 임차권등기가 매각 후 실제로 말소될 수 있는지, 필요한 서류와 절차를 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 갑구 3-1번에 2022.03.02. 민간임대주택등기가 있습니다. 임대의무기간과 임대료 증액기준에 관한 기재가 있으므로, 경매취득 후 관련 의무 및 등록 상태를 별도 확인하세요.
- 압류 관련 채무. 2024.05.10. 관악구 압류의 원인과 금액, 실제 조세·공과금 채무 및 배당 순위를 확인해야 합니다. 등기상 압류 말소와 별도로 매수인에게 영향을 줄 수 있는 사항도 점검하세요.
- 점유·명도. 임차권등기가 존재하므로 실제 점유자가 누구인지 현장을 확인해야 합니다. 확약에 따른 보증금 인수 위험 해소와 현실적인 명도 완료는 별개의 문제입니다.
- 최근 거래 검증. 동일 건물·유사 면적 오피스텔의 최근 12개월 실거래, 최신 거래 및 매물가격을 확인하여 최저가 227,000,000원의 적정성을 판단하세요.
- 관리비·시설. 공용부분 관리비 체납 여부와 기계식주차시설의 이용 조건, 유지관리 상태를 확인하세요.
- 입찰자금. 매각대금 외에도 취득세·등기비용·명도 관련 비용 등을 감안하고, 실제 입찰보증금은 매각공고와 입찰 조건에서 확인하세요.
- 원본 서류 재확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 확약서 원문을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약서가 있어도, 가격은 따로 봐야 한다”
이 물건은 단순히 보증금이 최저가보다 많다는 이유만으로 피할 사건도, 확약서가 있다는 이유만으로 안심하고 입찰할 사건도 아닙니다.
선순위 대항력 임차인 조우현의 보증금 237,000,000원이 존재합니다. 신건 배당 가정에서는 13,978,000원이 미배당되어 원칙적인 인수 위험이 생깁니다. 그러나 주택도시보증공사의 확약이 해당 권리 전체에 유효하게 적용된다면 매수인의 실질 인수액은 0원*이 될 수 있습니다.
보증기관 승계 신고를 별도 보증금으로 합산할 필요도 없습니다. 실제 임차인은 1명이며, 확약의 효력과 임차권등기 말소 이행을 확인하는 것이 권리분석의 가장 중요한 절차입니다.
반면 가격은 아직 검증이 필요합니다. 최저가 227,000,000원은 감정가와 같은 신건 가격이고, 이를 비교할 최근 실거래 시세가 확인되지 않았습니다. 또한 감정 이용상태가 오피스텔이고 민간임대주택등기도 남아 있어 권리 정리 이후의 운영·환금성 문제를 별도로 살펴봐야 합니다.
결론은 ‘확약으로 주된 인수 위험 완화 가능, 확약 효력과 가격 검증 전까지 입찰 보류’입니다. 보증금 인수 문제를 해소하는 것과 적정 가격에 취득하는 것은 별개입니다. 이 사건의 승부처는 확약의 실효성을 확인하고, 실제 시장가격보다 유리한 금액에 취득할 수 있는지에 있습니다.
