대구지방법원 2026타경3296. 대구광역시 서구 비산동 446-4에 있는 토지와 건물의 경매입니다. 감정상 이용 현황은 다가구주택으로, 1층과 2층은 각각 2가구, 3층은 5가구, 옥상은 1가구로 사용되고 있습니다. 등기상 현재 소유자는 마윤일이며, 2020년 12월 16일 증여를 원인으로 소유권을 취득했습니다. 신청채권자는 서대구신용협동조합이고 청구금액은 67,600,000원입니다.
권리분석의 출발점은 2015년 10월 14일 설정된 서대구신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 110,000,000원이며, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 설정된 전세권과 임차권등기, 가압류 등은 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 여러 가구가 이용하는 건물이고 일부 점유자의 계약 내용이 불명확하므로, 등기상 소멸과 실제 점유·명도 문제를 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3296 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 서구 비산동 446-4 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 현황 다가구주택 이용 |
| 토지면적 | 143.0㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물 · 옥상 포함 4층 구조 |
| 이용 현황 | 1층 2가구 · 2층 2가구 · 3층 5가구 · 옥상 1가구 |
| 소유자 | 마윤일 (2020.12.16. 증여, 2020.12.17. 소유권이전 등기) |
| 감정가 | 331,610,640원 |
| 최저매각가 | 331,611,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 서대구신용협동조합 |
| 청구금액 | 67,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.17. |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 건축물대장 | 건축물대장 미등재 상태 |
| 토지 특이사항 | 일부 현황 도로 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2015년 근저당
현재 경매의 말소기준권리는 을구 7번 서대구신용협동조합 근저당권입니다. 2015년 10월 14일 설정됐으며, 채무자는 마상돈, 채권최고액은 110,000,000원입니다. 공동담보로 같은 소재지의 토지가 기재돼 있습니다.
그 이후 설정된 김순권·최태남의 전세권, 표창근의 주택임차권등기, 서민금융진흥원·주식회사 프라미스대부의 가압류, 이번 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 과거 전순조의 임차권등기와 안성재·왕현순의 전세권은 이미 등기부상 말소됐습니다.
② 임차인·점유 현황 — 실제 위험은 여기서 확인
임차·점유 관련 기재는 총 8건입니다. 이 가운데 성명이 식별되는 사람은 7명이고, 나머지 1건은 성명과 전입일 등 핵심 정보가 불명확합니다. 보증기관의 대위변제·승계 신고로 표시된 건은 없어, 확인된 신고를 보증기관과 중복 계산할 문제는 없습니다.
| 성명 / 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 |
|---|---|---|---|
| 박인수 101호 |
2023.06.19. | 40,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미확인 승계 없음 |
| 김영남 102호 |
2021.04.23. | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미확인 승계 없음 |
| 송선경 점유부분 미상 |
2024.02.13. | 미상 |
대항력 없음
우선변제 미확인
승계 없음
배당요구 2026.09.22.
|
| 박두훈 401호(표기상 501호) |
2023.03.20. | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미확인 승계 없음 |
| 김순권 202호 |
2019.07.22. | 55,000,000원 |
대항력 없음
확정일자 2021.04.26.
승계 없음
배당요구 2026.03.26. · 전세권등기
|
| 최태남 201호 |
2020.06.25. | 45,000,000원 |
대항력 없음
확정일자 미상
승계 없음
배당요구 2026.04.06. · 전세권등기
|
| 표창근 304호 · 3층 26㎡ |
2021.10.13. | 20,000,000원 |
대항력 없음
확정일자 상충
승계 없음
임차권등기 · 배당요구 2025.12.04.
|
| 성명 확인 필요 기사항전 표기 · 점유부분 미상 |
미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
보증금은 임차인별 기재금액 기준입니다. 대항력 판정은 2015.10.14. 말소기준권리와 확인된 전입일을 비교한 것입니다. 확정일자·배당요구·점유 부분은 관련 원본으로 재확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 수준의 신건
이번 경매의 감정가는 331,610,640원, 최저매각가는 331,611,000원입니다. 아직 유찰되지 않았으며 최저가가 감정가와 거의 동일한 수준입니다.
다만 이 금액이 주변 거래가격에 비해 높은지 낮은지는 현재 확인할 수 없습니다. 이 물건은 일반 아파트가 아니라 토지와 다가구주택 이용 건물이 결합된 물건이고, 일부 토지가 현황 도로이며 건축물대장도 미등재 상태입니다. 따라서 단순히 감정가 대비 최저가가 얼마인지만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건(100%) | 331,611,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시(80%) | 265,288,800원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 212,231,040원 | 16,129,686원 | 0원 |
시뮬레이션상 1회 유찰 시에도 채권자 배당 부족은 발생하지 않습니다. 2회 유찰 시에는 16,129,686원의 미배당이 발생합니다. 그러나 채권자의 미배당액이 매수인의 인수액으로 자동 전환되는 것은 아닙니다. 각 회차의 인수액 0원은 확인된 권리관계를 적용한 계산상 결과이며, 미확인 점유자의 대항력 문제는 별도로 검토해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 331,611,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,442,554원 |
| 1. 근저당 · 서대구신용협동조합 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 2. 전세권 · 김순권 | 55,000,000원 | 55,000,000원 |
| 3. 전세권 · 최태남 | 45,000,000원 | 45,000,000원 |
| 4. 가압류 · 서민금융진흥원 | 7,515,003원 | 7,515,003원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 프라미스대부 | 7,074,488원 | 7,074,488원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 101,578,955원 |
서대구신용협동조합은 청구금액 67,600,000원이 아닌 채권최고액 110,000,000원을 적용한 배당 추정입니다. 집행비용은 5,442,554원으로 추정됐으며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
현재 회차의 계산상 채권자 배당액은 224,589,491원이며, 채권 전액 배당 후 소유자에게 101,578,955원이 남는 구조입니다. 그러나 이는 임차인의 법정 우선변제 및 최우선변제 가능성을 완전히 반영한 확정 배당표가 아닙니다.
특히 표창근의 임차권등기상 보증금 20,000,000원과 박인수의 보증금 40,000,000원 등은 위 배당 항목에 별도로 계상돼 있지 않습니다. 보증금이 배당표에 없다는 이유만으로 실제 배당권이 없다고 단정할 수는 없습니다. 소액임차인 해당 여부, 배당요구 요건, 우선변제 순위에 따라 실제 배당액과 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 대구광역시 서구 비산동 소재 서부시장 서측 도로 맞은편에 있으며, 주변은 주택과 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 본건 토지까지 소형차량만 접근 가능합니다. 인근 대중교통시설·생활편익시설·간선도로 접근성을 고려한 다가구주택 용지의 전반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 토지. 면적 143.0㎡, 지목 대, 평지의 가로장방형 토지입니다. 도로접면은 세로각지(불)로 기재돼 있으며, 토지 일부가 실제 도로로 이용되고 있습니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 주거환경개선지구와 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 ㎡당 698,500원입니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물로, 옥상을 포함하면 4층 구조입니다. 위생·급배수설비와 도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 실제 이용. 1층·2층 각 2가구, 3층 5가구, 옥상 1가구의 다가구주택으로 이용 중입니다. 1층은 공부상 점포이나 실제 주택으로 사용됩니다.
- 건물 상태. 건축물대장이 등재되지 않은 상태입니다. 단순 미등재인지, 행정상 보완이나 시정이 필요한지 확인해야 합니다.
- 환금성. 주택과 근린생활시설이 혼재한 입지이지만, 건축물대장 미등재와 현황 도로 등 개별적인 물건 특성 때문에 향후 매각·담보 활용에 제약이 있는지 검토할 필요가 있습니다. 현재 정보만으로 환금성을 높게 평가하기는 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확인. 2015.10.14. 을구 7번 서대구신용협동조합 근저당권이 말소기준인지, 토지와 건물 각각의 최신 등기사항을 대조해야 합니다.
- 임차인 전수 확인. 확인된 성명 7명과 성명 불명확 기재 1건에 대해 실제 점유 여부, 점유 부분, 임대차계약일, 전입일, 보증금, 확정일자를 확인해야 합니다.
- 신원·전입일 미상 점유 조사. 전입일이 확인되지 않는 사람은 대항력 유무를 확정할 수 없습니다. 현장과 매각물건명세서 원본의 표기를 반드시 대조해야 합니다.
- 표창근의 임차권등기 검토. 확정일자 기재가 일치하지 않는 부분을 확인하고, 보증금 20,000,000원의 배당순위와 실제 배당 가능성을 검토해야 합니다.
- 최우선변제 확인. 임차인의 일부 보증금은 법정 최우선변제 대상인지 별도로 판단해야 합니다. 현재 예상배당표는 해당 부분을 반영하지 않은 계산입니다.
- 건축물대장 미등재 원인. 건축 관련 행정서류, 허가·신고·사용승인 여부, 실제 구조 및 제시외 건물의 상태를 관계기관에 확인해야 합니다.
- 현황 도로. 토지 중 도로로 사용되는 부분의 정확한 범위와 소유권 행사·건축·사용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 실제 가구 구성. 감정상 1층부터 옥상까지 다가구주택으로 이용되고 있으므로 각 호실의 출입·점유 상태와 실제 명도 대상을 확인해야 합니다.
- 가격 적정성. 최저가 331,611,000원과 비교할 수 있는 인근 유사 토지·다가구주택 거래 사례, 건물의 실질 이용가치 및 향후 수선 부담을 검토해야 합니다.
- 관리비·공과금. 공용 부분 관리비, 공과금 및 각종 체납사항의 승계 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 입찰보증금. 최저매각가의 10%를 기준으로 계산하면 약 33,161,100원입니다. 실제 입찰보증금과 납부 요건은 해당 매각공고로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 토지·건물 등기사항증명서 및 건축 관련 서류를 입찰 직전에 재확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 추정 ≠ 무위험”
이 물건의 가장 큰 장점은 말소기준권리가 명확하다는 것입니다. 2015년 서대구신용협동조합 근저당권을 기준으로 주요 전세권·임차권등기·가압류가 후순위에 있고, 확인된 임차인들의 전입일 역시 모두 그 이후입니다. 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 여기서 분석을 끝내서는 안 됩니다. 성명과 전입일이 불명확한 점유 기재가 있고, 건축물대장은 미등재 상태이며, 1층은 공부상 점포와 실제 주택 이용이 다릅니다. 토지 일부도 현황 도로로 사용되고 있습니다. 이런 요소는 권리 말소 여부와 별개로 실제 인도, 이용, 관리 및 환금성에 영향을 줄 수 있습니다.
더구나 현재 최저매각가는 331,611,000원으로 감정가 수준입니다. 주변 실거래와 비교한 가격 경쟁력은 아직 확인되지 않았으므로, 신건이라고 해서 유리하거나 불리하다고 단정할 근거는 부족합니다.
결론은 ‘등기상 말소 구조는 양호하나, 점유·건축·토지 현황 확인 전 입찰 보류’입니다. 이 경매의 승부처는 단순히 최저가가 내려가는 시점이 아니라, 미확인 임차관계와 미등재 건물의 위험을 얼마나 명확하게 해소할 수 있느냐에 있습니다.
