대구지방법원 2026타경3397. 대구광역시 서구 비산동 802-13에 위치한 주택 및 창고와 토지의 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 주된 건물은 시멘트벽돌조 슬라브지붕의 지상 2층 주택이고, 별도의 지상 1층 창고가 있습니다. 토지 면적은 113.0㎡이며, 제시외 건물을 포함해 매각합니다.
현재 소유자는 전유덕입니다. 등기부상 2020년 7월 7일 소유권을 취득했고, 2025년 1월 21일 대구대서신용협동조합 앞으로 채권최고액 96,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권을 기준으로 2026년 3월 31일 임의경매개시결정이 이루어졌습니다.
등기부의 담보권 관계만 보면 구조는 단순합니다. 문제는 그보다 먼저 전입한 임차인들입니다. 박숙규의 전입일은 2019년 8월 19일, 임무순의 전입일은 2021년 6월 9일입니다. 모두 2025년 근저당권 설정일보다 앞섭니다. 확정일자와 배당요구가 확인되지만 보증금 액수는 알려져 있지 않습니다. 이 때문에 낙찰자가 인수할 보증금 잔액이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3397 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 서구 비산동 802-13 대구광역시 서구 통학로49길 14-6 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 주택 및 창고 · 일괄매각 |
| 건물 구조 | 주택: 시멘트벽돌조 슬라브지붕 지상 2층 창고: 시멘트벽돌조 슬라브지붕 지상 1층 |
| 토지면적 / 지목 | 113.0㎡ / 대 |
| 토지이용상황 | 단독 · 평지 · 정방형 |
| 소유자 | 전유덕 (2020.07.07 소유권 취득) |
| 감정가 | 208,337,820원 |
| 최저매각가 | 208,338,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 대구대서신용협동조합 |
| 청구금액 | 78,547,832원 |
| 말소기준권리 | 2025.01.21 대구대서신용협동조합 근저당권 채권최고액 96,000,000원 |
| 임차인 | 실제 임차인 2명 · 대항력 있음 · 보증금 미상 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 미배당 임차보증금 인수 가능 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 임차인은 남을 수 있다
말소기준권리는 2025년 1월 21일 설정된 대구대서신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 96,000,000원이며, 건물과 같은 소재지의 토지가 공동담보로 기재되어 있습니다. 해당 근저당권과 그 이후의 임의경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 권리입니다.
기존에 설정되었던 다사농업협동조합, 대평새마을금고, 농협은행의 근저당권은 각각 말소된 이력이 있어 현재 존속하는 선순위 담보권으로 취급하지 않습니다. 현재 소유자 전유덕의 소유권 취득 내역은 소유권 변동 이력으로 이해해야 하며, 이를 매수인이 인수하는 부담권리로 계산하지 않습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 확인이 입찰의 선결조건
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박숙규 | 2019.08.19 | 2026.01.07 | 2026.06.09 | 미상 | 대항력 우선변제 인수 가능 |
| 임무순 | 2021.06.09 | 2026.01.07 | 2026.06.10 | 미상 | 대항력 우선변제 인수 가능 |
실제 임차인 2명. 두 사람 모두 전입일이 말소기준권리보다 빠르며, 확정일자와 배당요구가 확인됩니다. 보증기관의 대위변제·승계 신고로 중복 집계된 임차인은 없습니다. 실제 대항요건의 계속 유지 여부, 점유 범위, 임대차계약 내용과 보증금은 원본 서류 및 현장 확인이 필요합니다.
이는 매수인의 추가 부담이 발생할 수 있다는 명시적인 경고입니다. 배당요구를 했다는 사실만으로 보증금이 전액 회수되거나 임차인의 대항력이 자동으로 소멸하는 것은 아닙니다.
③ 실질취득가격 — 최저가만으로는 판단할 수 없다
현재 최저매각가는 208,338,000원입니다. 그러나 이 금액을 실제 취득비용으로 간주해서는 안 됩니다. 대항력 있는 임차인이 배당받지 못한 보증금을 매수인이 인수하게 되면 낙찰대금 외에 추가 부담이 발생하기 때문입니다.
박숙규와 임무순의 보증금이 모두 미상인 상태이므로 인수 잔액과 실질취득액은 현재 확정할 수 없습니다.
특히 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 증가하는 구조에서는 낙찰가격이 낮아져도 인수액이 늘어날 수 있습니다. 보증금이 낙찰가를 초과하고 그 미배당액을 매수인이 인수해야 한다면, 배당을 통한 보증금 변제 범위에 따라 실질취득액이 보증금 수준에 묶일 수 있습니다.
따라서 유찰로 최저가가 하락하더라도 실질취득비용이 같은 비율로 감소한다고 볼 수 없습니다.
④ 회차별 가격과 미배당 시나리오
현재는 유찰이 없는 신건입니다. 아래는 신건 및 유찰 시의 매각가격과 근저당권 배당 시뮬레이션입니다. 다만 선순위 임차인의 보증금과 실제 배당액이 반영되지 않은 계산이므로 매수인 인수액이나 최종 실질취득액으로 해석하면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가격 | 근저당권 배당 | 채권 미배당 | 임차보증금 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 (100%) | 208,338,000원 | 96,000,000원 | 0원 | 미상 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 166,670,400원 | 96,000,000원 | 0원 | 미상 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 133,336,320원 | 96,000,000원 | 0원 | 미상 |
⑤ 예상배당표 (매각가 208,338,000원 가정)
다음 배당표는 집행비용과 근저당권 채권최고액을 반영한 기본 시뮬레이션입니다. 임차인 보증금, 임차인의 실제 배당액, 최우선변제금 및 당해세는 반영되지 않았습니다. 따라서 아래 잔여금은 실제 소유자에게 지급될 금액으로 확정된 것이 아닙니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 가정 배당액 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,716,732원 |
| 1. 근저당 · 대구대서신용협동조합 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 2. 임차인 · 박숙규 | 미상 | 산정 불가 |
| 3. 임차인 · 임무순 | 미상 | 산정 불가 |
| 잔여 · 소유자 교부(기본 계산) | — | 108,621,268원 |
기본 계산: 집행비용 3,716,732원 + 근저당권 배당 96,000,000원 + 임차인 배당 전 잔여 108,621,268원 = 208,338,000원. 실제 소유자 교부액은 임차인 배당 및 다른 우선채권에 따라 감소하거나 없어질 수 있습니다. 신청채권자의 청구금액은 78,547,832원이나, 위 시뮬레이션은 근저당권 채권최고액 96,000,000원을 사용했습니다. 실제 배당액은 확정채권액과 배당순위에 따라 달라집니다.
⑥ 입지·건물·토지 분석 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 서구 평리동 소재 대평중학교 북측 인근입니다. 주변은 단독주택과 근린생활시설이 혼재한 지역으로, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 간선도로가 있습니다. 대중교통 사정도 보통으로 평가됩니다.
- 주택. 시멘트벽돌조 슬라브지붕 지상 2층 건물입니다. 외벽은 외장타일 및 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지와 타일, 바닥은 장판지와 타일 등으로 마감되어 있습니다. 기본적인 위생·급배수·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 창고. 시멘트벽돌조 슬라브지붕 지상 1층 건물로, 창고 용도로 이용 중입니다. 주택과 함께 일괄매각되며 제시외 건물도 포함됩니다.
- 토지. 면적은 113.0㎡, 지목은 대입니다. 평지이면서 정방형에 해당하며, 토지이용상황은 단독으로 기재되어 있습니다. 도로접면은 '세로한면(불)'로 표시되어 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(12층 이하)입니다. 가축사육제한구역 및 대평중학교·대구북비산초등학교 관련 상대보호구역에 해당합니다.
- 공시지가. 591,900원/㎡입니다. 공시지가는 과세 및 토지가치 판단의 참고지표로, 실제 거래가격이나 건물 포함 시세를 뜻하지 않습니다.
- 공부 및 위반사항. 감정평가상 공부와의 차이가 기재되어 있지 않으며 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 제시외 건물의 현황과 매각 범위는 별도로 확인해야 합니다.
⑦ 가격 판단 — 시세 검증 이전에 인수액부터 확정
현재 확인되는 가격 기준은 감정가 208,337,820원과 최저매각가 208,338,000원입니다. 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않았으므로, 최저가가 주변 시세보다 저렴한지 판단할 근거는 충분하지 않습니다.
더 큰 문제는 두 임차인의 보증금이 미상이라는 점입니다. 실제 매수비용은 낙찰가만으로 정해지지 않으며, 임차인의 배당 결과에 따라 미배당 보증금이 추가될 수 있습니다.
- 동일 지역·유사 주택의 최근 실거래 비교가격 확인 필요
- 박숙규·임무순의 보증금 및 실제 점유관계 확인 필요
- 임차인별 배당순위와 예상 미배당 잔액 산정 필요
- 낙찰가에 인수 잔액을 더한 실질취득액 기준으로 시세 비교 필요
⑧ 입찰 전 필수 체크리스트
- 임차보증금 원본 확인. 박숙규와 임무순 각각의 임대차계약서, 보증금, 월세 여부, 계약 갱신 및 변동 내역을 확인해야 합니다. 이 물건에서 가장 우선해야 할 절차입니다.
- 대항력과 점유관계 확인. 두 임차인의 전입일뿐 아니라 실제 주택 인도와 계속 점유 여부, 전입세대 현황, 점유 부분을 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 두 임차인의 확정일자는 2026.01.07이고, 배당요구는 각각 2026.06.09 및 2026.06.10입니다. 배당요구의 유효성과 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 소액임차인 여부 검토. 임차인별 보증금이 확인되면 최우선변제 적용 대상인지, 적용 기준시점과 보장 범위가 어떻게 되는지 별도로 검토해야 합니다.
- 실질취득비용 산정. 낙찰예정가에 미배당 임차보증금 인수액을 더하고, 취득세·명도비·수리비 등 별도 비용도 고려해 실제 부담액을 계산해야 합니다.
- 토지 및 제시외 건물. 토지 113.0㎡의 경계·현황·도로접면과 주택·창고·제시외 건물의 실제 규모, 이용상태, 매각 포함 범위를 확인해야 합니다.
- 현장 조사. 건물 노후도, 구조적 손상, 누수, 설비 상태, 실제 사용현황과 주변 거래 여건을 점검해야 합니다.
- 관리비·공과금·세금. 체납 공과금과 매수인이 부담할 가능성이 있는 비용을 확인하고, 당해세 등 우선배당채권의 존재 여부를 검토해야 합니다.
- 매각물건명세서 원본 대조. 대항력 있는 임차인이 존재하며 미배당 보증금 잔액을 매수인이 인수한다는 문구를 반드시 확인해야 합니다. 입찰 직전 명세서 변경 여부도 점검해야 합니다.
- 등기부 재확인. 말소기준 근저당권, 공동담보 토지 및 경매개시결정 이후의 권리 변동을 최신 등기사항전부증명서로 확인해야 합니다.
맺으며 — “근저당이 지워져도 보증금은 남을 수 있다”
대구 비산동 802-13 경매는 겉으로 보면 비교적 단순한 근저당권 실행 사건입니다. 대구대서신용협동조합의 채권최고액은 96,000,000원이고, 신건 최저매각가는 208,338,000원입니다. 기본 배당 계산에서도 근저당권의 미배당액은 0원으로 나옵니다.
하지만 이 물건의 핵심은 근저당권이 아닙니다. 말소기준보다 먼저 전입한 임차인 박숙규와 임무순, 그리고 아직 확인되지 않은 보증금입니다. 매각물건명세서에는 미배당 보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
따라서 근저당권 미배당 0원 = 매수인 인수 0원이라는 해석은 성립하지 않습니다. 보증금이 얼마인지 확인되지 않는 한 매수인이 실제로 얼마에 취득하는지도 알 수 없습니다. 유찰로 최저가격이 낮아지더라도 그 차액이 임차보증금 인수 부담으로 이어질 수 있습니다.
결론은 명확합니다. 권리 확인 전 가격 판단은 금물입니다. 먼저 두 임차인의 보증금과 배당 가능액을 확정하고, 그 결과를 낙찰가에 반영해 실질취득액을 계산해야 합니다. 그다음에야 주변 거래가격과 비교해 입찰 여부를 결정할 수 있습니다.