서울중앙지방법원 2026타경100881. 서울 관악구 신림동 난곡로 298에 있는 더위일관악파크뷰 12층 1202호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류되어 있지만, 감정평가서상 실제 이용상태는 복층형 오피스텔입니다. 따라서 일반 아파트와 동일한 가격·환금성 기준으로 접근해서는 안 됩니다. 현재 소유자는 조석훈이며, 2022.02.28. 소유권을 취득할 당시 등기부상 거래가액은 270,000,000원입니다.

이 물건의 권리분석은 단순한 근저당 소멸 문제가 아닙니다. 말소기준은 2026.04.29. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 그런데 그보다 앞서 정민아의 임대차 대항요건과 확정일자가 존재하고, 2024.03.05.에는 임차권등기까지 마쳐졌습니다. 원래라면 매수인이 배당 부족분을 인수할 수 있습니다. 문제는 이후 제출된 대항력 포기 확약서의 적용 범위와 확약에 포함되지 않은 별도 점유자입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서

기존 청량리신용협동조합의 채권최고액 2,200,000,000원 근저당권은 2022.02.09. 이미 말소된 상태입니다. 따라서 이 근저당을 현재 존속하는 담보권으로 계산해서는 안 됩니다. 현재 권리분석에서 중요한 기준은 2026.04.29. 강제경매개시결정입니다.

정민아의 전입일과 점유개시일은 모두 2022.02.28., 확정일자는 2022.02.09.입니다. 임차권등기는 2024.03.05.에 이루어졌습니다. 모두 말소기준일보다 앞서므로, 확약을 고려하지 않으면 배당받지 못하는 보증금의 매수인 인수 가능성이 있는 선순위 임차권입니다.

* 배당계산상 정민아 보증금 부족분은 신건 기준 17,398,000원입니다. 실질 인수 0원 평가는 주택도시보증공사의 확약이 해당 채권과 임차권에 유효하게 적용된다는 전제입니다. 등기 임차권자는 정민아, 확약 제출자는 주택도시보증공사이므로 대위변제·채권승계 관계와 확약서의 적용 대상을 원본 서류로 대조해야 합니다. 이 확약은 별도 점유자의 권리까지 포기시키는 서류가 아닙니다.

② 임차인·점유자 분석 — 확약 밖의 위험

등기부상 확인되는 임차권자는 정민아 1명입니다. 현황조사에는 별도로 KHATANBAATAR NOMIN ERDENE의 전입 사실이 확인됩니다. 이 사람의 임대차계약·보증금·확정일자는 확인되지 않았으므로 실제 임차인이라고 확정하거나 대항력이 있다고 단정할 수는 없습니다.

③ 실질취득가격 — 낙찰가만 보면 안 된다

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면, 확약이 없을 경우 낙찰가가 내려갈수록 배당 부족분과 매수인 인수액이 커지는 구조입니다. 결국 낙찰가 + 인수액은 보증금 270,000,000원 부근에서 유지됩니다. 아래 회차별 인수액은 확약을 적용하기 전의 배당계산상 수치입니다.

회차별 매각가는 가정 시나리오이며 확정된 차기 최저가가 아닙니다. 인수 추정액에는 회차별 집행비용 차이가 반영되어 있습니다. 확약 적용 시 0원은 정민아 관련 보증금 인수에만 해당하며, 별도 점유자의 미확인 권리와 취득 부대비용은 포함하지 않습니다.

④ 시세 비교 — 가격 메리트는 아직 판단 보류

이 물건의 감정가는 257,000,000원이고, 소유자의 2022년 등기부상 취득 거래가액은 270,000,000원입니다. 그러나 과거 취득가를 현재 실거래 시세로 간주할 수는 없습니다. 동일 용도·면적·이용상태의 최근 거래 평균과 최신 거래가 확인되지 않은 상태이므로, 최저매각가가 현 시세보다 저렴하다는 판단은 유보해야 합니다.

특히 감정상 복층형 오피스텔이므로 일반 아파트의 평균 매매가를 대입하는 것도 부적절합니다. 확약이 유효하면 정민아 보증금의 인수는 해소될 수 있지만, 가격의 적정성과 별도 점유자의 권리 위험은 여전히 독립적인 판단 요소입니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 257,000,000원 가정)

신건 기준 집행비용 추정 4,398,000원을 제외한 252,602,000원이 정민아 보증금에 배당되는 계산입니다. 이에 따른 부족분은 17,398,000원이지만 확약의 유효한 적용 시 해당 보증금의 실질 인수는 0원*입니다. 신청채권자 미배당 270,000,000원은 별도 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 실제 배당은 채권승계, 확약의 권리관계, 세금 및 우선채권 확인에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 관악구 신림동 신림고등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 업무용 빌딩, 오피스텔, 아파트, 점포, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 이용 편의는 양호한 수준으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물 중 12층 1202호이며 복층형 오피스텔로 이용 중입니다. 위생·급배수·난방·소화·승강기·기계식주차장 설비가 있습니다.
• 도로. 서측으로 광대로, 동측으로 세로와 접합니다. 토지는 2필지 일단지의 평탄한 형태이며 업무시설 및 오피스텔 건부지로 이용됩니다.
• 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역(난곡사거리지구중심)에 해당하며, 과밀억제권역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등의 사항이 있습니다.
• 토지거래허가 관련. 감정요항표에는 2025.10.20.~2026.12.31. 기간의 아파트 관련 허가구역 사항과 외국인 등 대상 별도 지정 사항이 기재되어 있습니다. 이 물건의 공부상 용도 및 취득자에게 실제로 적용되는 허가 요건은 별도 확인이 필요합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가 10,840,000원/㎡이며, 건축물 위반사항은 보고되지 않았고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다.
• 환금성. 복층형 오피스텔은 일반 아파트와 매수·임차 수요가 다를 수 있습니다. 거래 비교자료가 확인되지 않아 환금성이 우수하다고 단정할 수 없으며, 실거래 및 공실·임대수요 확인이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사가 2026.09.29. 제출한 확약서의 대항력 포기·우선변제권만 행사·임차권등기 말소 동의 문구를 확인해야 합니다. 특히 정민아 임차권과의 대위변제·채권승계 관계를 대조해야 합니다.
• 미상 점유자 조사. KHATANBAATAR NOMIN ERDENE의 실제 점유 여부, 계약 상대방, 임대차보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 확인 전에는 전체 인수액을 0원으로 확정하지 마세요.
• 매각물건명세서 대조. 선순위 임차권의 매수인 인수 여부, 확약 반영 내용, 임차권등기 말소 조건 및 추가 점유자의 권리를 최신 매각물건명세서와 대조해야 합니다.
• 보증기관 중복채권 검토. 정민아 임차보증금과 주택도시보증공사의 신청채권을 독립된 보증금 2건으로 중복 산입하지 말고 배당금 수령권자와 대위·승계 관계를 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.02.28. 민간임대주택 등록 등기가 있으므로 임대의무기간·임대료 증액 제한 관련 의무와 경매 매각 후 처리 여부를 확인해야 합니다.
• 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정상 복층형 오피스텔로 기재되어 있으므로 건축물대장상 용도와 실제 주거 이용상태의 적합성을 확인해야 합니다.
• 시세 및 입찰금액 검토. 신건 최저가 257,000,000원을 현재 시세보다 저렴하다고 가정하지 말고 최근 유사 거래와 보유비용·공실 위험을 검토해 입찰 상한을 설정해야 합니다.
• 명도와 관리비. 실제 점유자와 점유권원을 확인하고, 관리비 체납 중 매수인 부담 가능 부분 및 명도 비용을 점검해야 합니다.
• 입찰 직전 원본 재확인. 2026.11.17. 매각기일 전에 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서, 매각물건명세서, 확약서 및 변경된 권리관계를 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약 0원과 전체 인수 0원은 다르다”

이 사건은 신건 최저가 257,000,000원보다 큰 270,000,000원의 선순위 임차보증금이 존재합니다. 확약이 없다면 낙찰가가 낮아져도 보증금 부족분이 늘어 실질취득비용은 보증금 수준에서 크게 줄지 않는 구조입니다.

다만 주택도시보증공사의 2026.09.29. 확약서가 해당 임차권에 유효하게 적용된다면 정민아 보증금의 실질 인수액은 0원*으로 평가됩니다. 주된 인수 위험을 줄이는 중요한 요소입니다.

그럼에도 2026.04.17. 전입한 별도 점유자의 보증금과 임차권 성립 여부가 밝혀지지 않았습니다. 더불어 최근 유사 거래가격도 확인되지 않아 가격 경쟁력을 검증하기 어렵습니다. 감정상 복층형 오피스텔이라는 특성까지 고려하면, 이 물건에 곧바로 높은 안정성 평가를 부여하기 어렵습니다.

결론은 ‘주된 임차권 인수는 확약으로 해소 가능, 별도 점유자와 시세는 확인 전 보류’입니다. 특히 보증기관과 등기 임차권자 사이의 권리승계 및 확약 효력, 그리고 미상 점유자의 임대차관계를 확인한 후에야 최종 인수액과 입찰가격을 판단할 수 있습니다.