서울중앙지방법원 2026타경100882. 관악구 신림동 난곡로 298, 더위일관악파크뷰 8층 805호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되지만, 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 등기부에는 민간임대주택 등록도 기재되어 있습니다. 소유자 조석훈은 2022년 거래가액 240,000,000원에 소유권을 취득했고, 주택도시보증공사가 청구금액 240,000,000원으로 강제경매를 신청했습니다.
이 사건은 단순한 무임차 물건이 아닙니다. 장유림의 선순위 주택임차권등기가 남아 있고, 현황조사에는 다른 전입자도 등장합니다. 따라서 등기부상 소멸할 권리, 확약으로 실질 인수가 해소되는 권리, 여전히 확인이 필요한 점유 관계를 분리해서 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경100882 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 8층 805호 도로명주소: 서울특별시 관악구 난곡로 298 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 사건상 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 14층 · 2021.12.13. 사용승인 |
| 소유자 | 조석훈 (2022.03.08. 소유권이전 · 거래가액 240,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 229,000,000원 / 229,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 240,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2026.04.29. 강제경매개시결정 (갑구 4번) |
| 선순위 임차권 | 장유림 · 보증금 240,000,000원 · 2023.12.08. 임차권등기 |
| 매각기일 | 2026.11.17. |
| 등기 확인일 | 2026.11.03. |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권
가장 먼저 확인할 것은 청량리신용협동조합의 근저당권이 이미 말소되었다는 사실입니다. 2021.12.23. 설정된 채권최고액 2,200,000,000원의 공동담보 근저당권은 2022.01.06. 말소등기가 이루어졌습니다. 이를 현재 살아 있는 선순위 근저당으로 계산하면 안 됩니다.
현재 경매에서 표시된 말소기준은 2026.04.29. 강제경매개시결정입니다. 반면 장유림의 임차권등기는 2023.12.08.에 이루어졌습니다. 임대차계약일과 확정일자는 2022.02.07., 전입 및 점유개시일은 2022.03.08.로, 경매개시결정보다 앞섭니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 승계신고 1건
임차인 판단에서 중요한 것은 이름이 아니라 실제 점유 관계와 보증금 중복 여부입니다. 장유림과 TANTHARATANA ACHARA는 각각 확인되는 임차인 또는 점유자이며, 시보증은 TANTHARATANA ACHARA에 관한 보증기관의 대위·승계 신고이므로 별도의 실제 임차인이나 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.
| 임차인 / 신고인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장유림 전유부분 전부 · 임차권등기 |
전입 2022.03.08. 확정 2022.02.07. |
240,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 배당요구 확인 |
승계신고 아님
확약 대상 인수 해소
룰상 미배당 15,006,000원 · 확약 적용관계 확인 |
| TANTHARATANA ACHARA 현황조사상 전입자 |
전입 2024.10.18. 확정일자 미상 |
미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계신고 아님 추가 인수위험 미확정 |
| 시보증 보증기관 대위·승계 |
해당 없음 | 별도 합산 안 함 | 별도 판정 없음 | 승계범위 확인 |
보증기관 승계
TANTHARATANA ACHARA 관련 · 중복 신고 |
따라서 확약이 적용되는 임차권의 미배당 보증금은 매수인의 실질 인수금액을 0원으로 평가합니다. 장유림의 등기된 임차권과 확약 대상의 일치 여부는 확약서 원본 및 매각물건명세서에서 최종 확인해야 합니다.
보증기관 승계신고가 있다는 이유만으로 이 점유자의 보증금이 전액 해결되었다고 볼 수도 없습니다. 주택도시보증공사의 확약이 다른 점유자에게 자동으로 확대 적용되는 것은 아니므로, 해당 점유자의 계약관계와 남은 보증금·대항력은 독립적으로 확인해야 합니다.
③ 실질취득액 — 유찰만으로 싸지는 구조인가?
확약 적용 전의 일반적인 대항력 인수 구조에서는 낙찰가가 낮아질수록 배당재원이 줄어 미배당 보증금이 커집니다. 따라서 낙찰가 + 미배당 보증금으로 실질취득액을 계산해야 합니다. 단순히 최저매각가만 비교해서는 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 룰상 인수 | 룰상 합계 | 확약 적용 후 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 229,000,000원 | 15,006,000원 | 244,006,000원 | 해당 인수 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 183,200,000원 | 60,164,800원 | 243,364,800원 | 해당 인수 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 146,560,000원 | 96,291,840원 | 242,851,840원 | 해당 인수 0원 |
룰상 합계는 낙찰가와 해당 회차의 예상 인수금액을 더한 값입니다. 집행비용 추정액 등이 반영되어 보증금 240,000,000원과 정확히 일치하지 않지만, 유찰에 따른 낙찰가 하락이 미배당 보증금 증가로 상당 부분 상쇄되는 구조입니다. 확약 적용 후의 0원은 해당 확약 대상 임차권에 한하며, 다른 점유자의 잠재적 인수금은 포함하지 않습니다.
현재 회차에서 확약을 적용하지 않으면 룰상 실질취득액은 244,006,000원입니다. 2회 유찰을 가정해 낙찰가가 146,560,000원까지 내려가더라도 룰상 실질취득액은 242,851,840원입니다. 즉 선순위 보증금 인수형 구조에서는 낙찰가만 내려간다고 실질적인 취득비용이 크게 줄어들지 않습니다.
반면 확약이 해당 임차권에 유효하게 적용된다면 그 보증금 미배당액을 매수인이 추가 부담하지 않으므로 현재 회차의 기준 취득금액은 낙찰가 229,000,000원입니다. 다만 TANTHARATANA ACHARA와 관련한 추가 인수 가능액은 미확정이므로 이 금액을 최종 총취득원가로 확정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 229,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | — | 4,006,000원 |
| 1. 장유림 임차보증금 (우선변제) | 240,000,000원 | 224,994,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 (경매신청채권자) | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 신건 가격을 기준으로 집행비용 4,006,000원을 먼저 공제한 뒤 장유림의 보증금에 224,994,000원이 우선배당되는 추정입니다. 장유림의 보증금 부족분은 15,006,000원이며, 주택도시보증공사의 신청채권은 이 배당 시나리오에서 0원을 배당받는 것으로 나타납니다.
여기서 주택도시보증공사의 청구금액과 보증기관의 승계 관계를 별도의 임차보증금으로 단순 합산해서는 안 됩니다. 채권자별 청구, 승계 범위, 배당의 기초가 된 권리 관계를 구분해야 하며, 배당표의 미배당액이 곧바로 매수인의 인수액을 뜻하는 것도 아닙니다.
당해세·최우선변제 및 다른 점유자 관련 보증금은 이 추정 배당에 반영되지 않았을 수 있습니다. 실제 배당순위·금액은 배당절차 및 관련 권리 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 관악구 신림동 신림고등학교 북서측 인근입니다. 단독주택, 연립·다세대주택, 아파트단지 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 주거지역으로, 감정평가상 주변 환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 지하철 2호선 신대방역과 노선 시내버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 교통 여건은 무난한 수준입니다.
- 건물. 2021.12.13. 사용승인된 지하 1층·지상 14층의 철근콘크리트구조 건물입니다. 급수위생·난방·승강기·소화·주차장 설비가 있으며 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다.
- 도로. 건물 서측으로 폭 약 25m의 포장도로에 접하며, 토지는 가로장방형의 업무시설 및 오피스텔 부지로 이용됩니다.
- 토지이용. 일반상업지역·난곡사거리지구중심 지구단위계획구역이며, 과밀억제권역과 대공방어협조구역 등의 제한이 표시됩니다. 토지 공시지가는 ㎡당 10,840,000원입니다.
- 토지거래 규제. 아파트 등을 대상으로 하는 토지거래계약 허가구역 지정 내용이 확인됩니다. 대상 용도와 지정기간에 차이가 있으므로, 본건의 실제 용도와 허가 적용 여부를 구체적으로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등록. 2022.03.08. 민간임대주택등기가 이루어졌습니다. 임대의무기간과 임대료 증액기준 준수에 관한 등기 내용이 있으므로, 경매 매각 후 등록 상태 및 임대사업 관련 의무의 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 환금성. 건물 용도가 사건상 근린시설로 표시되는 반면 감정평가상 오피스텔로 이용되고 있습니다. 실제 사용 및 공부상 용도에 따른 매수층·금융조건·임대 가능성을 확인해야 합니다. 최근 거래가격과 거래빈도가 확인되지 않아 환금성이 좋다고 단정할 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.09.29. 제출된 주택도시보증공사의 확약서에서 대항력 포기, 우선변제권만 행사한다는 내용, 미변제 시 임차권등기 말소 동의, 확약 대상 임차권을 확인해야 합니다. 특히 장유림 명의 등기와의 관계가 중요합니다.
- 별도 전입자 조사. TANTHARATANA ACHARA의 임대차계약서, 보증금, 실제 점유, 전입관계, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 전입일만으로 대항력을 확정해서는 안 됩니다.
- 보증기관 승계 대조. 시보증의 대위·승계 신고는 TANTHARATANA ACHARA와 관련된 중복신고입니다. 원임차인의 보증금과 별도 합산하지 말고 승계채권의 범위, 변제 및 잔여 권리를 확인해야 합니다.
- 실질취득원가. 장유림의 룰상 인수액 15,006,000원은 확약 적용 시 실질 0원이지만, 다른 점유자의 잠재적 인수금과 취득 부대비용까지 없어진다는 뜻은 아닙니다.
- 시세 검증. 신림동 일대의 유사 오피스텔에 대한 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래, 면적·층·이용상태를 대조해야 합니다. 감정가나 과거 소유자의 취득가격만으로 입찰가를 정해서는 안 됩니다.
- 용도 및 임대등록 확인. 근린시설 표시, 오피스텔 이용, 민간임대주택등기를 함께 대조하고 실제 사용의 적법성과 경매 후 임대사업 관련 의무 여부를 확인해야 합니다.
- 명도 및 관리비. 현재 점유자와 법적 점유권원을 확인하고, 인도명령 또는 명도소송의 필요성, 공용부분 관리비 체납 여부를 확인해야 합니다.
- 최종 서류 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 확약서 및 배당 관련 서류를 입찰 전 최신 상태로 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약은 강력하지만, 모든 임차인을 지우지는 않는다”
서울중앙지방법원 2026타경100882의 핵심은 가격표에 적힌 229,000,000원이 아니라, 240,000,000원의 선순위 임차보증금과 그에 대한 대항력 포기 확약입니다.
확약이 없었다면 현재 회차의 룰상 실질취득액은 244,006,000원이고, 유찰되더라도 보증금 인수액이 늘어나 실질취득액은 240,000,000원 부근에 머무는 구조였습니다. 그러나 2026.09.29. 제출된 확약이 해당 임차권에 적용되면 그 임차권에 대한 매수인 인수액은 실질 0원으로 평가할 수 있습니다.
문제는 여기서 끝나지 않는다는 것입니다. TANTHARATANA ACHARA라는 별도 전입자가 존재하고, 보증금 및 대항력은 미확정입니다. 관련 보증기관의 대위·승계 신고도 확인되지만, 그것만으로 이 점유자의 잠재적인 권리가 모두 소멸한다고 볼 수 없습니다. 여기에 근린시설 표기와 오피스텔 이용의 차이, 민간임대주택등기, 검증되지 않은 최근 시세가 더해집니다.
따라서 현재의 판단은 “주된 임차권 인수는 확약으로 해소 가능하지만, 추가 임차인 위험과 가격 적정성은 확인이 필요하다”입니다. 신건 최저가를 할인 매력으로 받아들이기보다, 확약의 적용 대상과 별도 점유자의 권리관계를 먼저 확정하는 것이 우선입니다. 권리 확인 전 입찰 보류, 실질취득액과 최근 시세 검증 후 판단이 타당합니다.
