* 확약 전 배당상 부족액은 11,062,000원입니다. 확약에 따른 실질 인수 0원은 김해석 관련 임차권에만 적용하며, 별도 전입자의 권리 및 추가 인수액까지 0원으로 확정한다는 의미가 아닙니다.
서울중앙지방법원 2026타경100883. 관악구 신림동 난곡로 298에 위치한 더위일관악파크뷰 6층 604호입니다. 경매상 물건 용도는 근린시설로 표시되어 있으나 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 지상 14층 건물의 6층에 위치하며, 소유자는 조석훈입니다. 2022년 소유권이전 당시 등기된 거래가액은 240,000,000원입니다.
이 물건이 강제경매에 나온 배경에는 주택도시보증공사가 있습니다. 현재 등기된 주택임차권자 김해석의 보증금도 240,000,000원으로, 경매 신청채권액과 같습니다. 그러나 금액이 같다는 이유만으로 채권의 동일성이나 대위·승계 범위까지 확정할 수는 없습니다. 중요한 것은 신청채권자와 별개로 실제 임차권자 김해석의 대항력, 확약의 효력, 추가 전입자의 권리를 구분해서 분석하는 것입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경100883 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 6층 604호 도로명주소: 서울특별시 관악구 난곡로 298 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 · 지상 14층 중 6층 604호 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 |
| 소유자 | 조석훈 (2022.03.02. 소유권이전 · 거래가액 240,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 233,000,000원 / 233,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 신청채권 청구액 | 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 말소기준권리 | 2026.04.29. 강제경매개시결정 (갑구 4번) |
| 임차권 | 김해석 · 보증금 240,000,000원 · 2023.10.31. 임차권등기 |
| 민간임대주택등기 | 2022.03.02. 등기 |
① 권리 흐름 — 오래된 근저당은 말소, 임차권은 선순위
등기부상 구로신용협동조합의 채권최고액 2,200,000,000원 근저당권은 2022.02.11. 일부포기를 원인으로 해당 설정등기가 말소되었습니다. 이 금액은 공동담보목록이 있는 과거 채권최고액으로, 현재 이 호실에 존속하는 매수인 인수채무로 계산해서는 안 됩니다.
현재 분석상 말소기준권리는 2026.04.29. 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞서 2023.10.31. 등기된 김해석의 주택임차권은 보증금 240,000,000원, 전입·점유개시 2022.03.02., 확정일자 2022.02.11.로 기재되어 있습니다. 따라서 확약이 없다면 매각대금으로 회수하지 못한 보증금에 대한 매수인 인수 가능성을 고려해야 하는 구조입니다.
② 임차인·점유자 분석 — 확약 적용 대상과 미상 점유자를 분리
확인되는 임차권자는 김해석 1명이며, 별도로 임차인인지 확정되지 않은 전입자 1명이 있습니다. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자로, 별도의 실제 임차인으로 세거나 보증금 240,000,000원을 중복 합산하지 않습니다.
| 성명 / 지위 | 전입일 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 김해석 주택임차권자 · 전유부분 전부 |
2022.03.02. 2022.02.11. |
240,000,000원 |
대항력 있음
우선변제 있음 배당요구 있음 · 임차권등기 |
명목 부족분 11,062,000원 확약 적용 실질 0원* |
| MUNKH ERDENE KHONGORZUL 별도 전입자 · 임차 여부 미상 |
2025.09.04. 확정일자 미상 |
미상 |
대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
인수 가능성 미확정 별도 확인 필요 |
* 김해석의 실질 인수 0원은 주택도시보증공사가 제출한 확약의 해당 임차권 적용을 전제로 한 금액입니다. 별도 전입자의 미상 보증금이나 독립적인 대항력은 이 금액에 포함되지 않습니다.
③ 낙찰가와 실질취득 — 240,000,000원 보증금의 의미
김해석의 보증금은 240,000,000원으로 신건 최저가 233,000,000원보다 큽니다. 확약이 없고 이 임차권의 대항력이 유지되는 일반적인 인수형 경매였다면, 매각가가 낮아질수록 배당받지 못한 보증금이 늘어납니다.
따라서 이런 구조에서는 낙찰가가 떨어졌다는 이유만으로 실제 매수 비용이 비례해 줄어드는 것이 아닙니다. 낙찰가 + 미배당 보증금이 실질취득 비용이며, 집행비용을 제외하고 생각하면 보증금인 240,000,000원 부근에 비용이 묶이는 구조입니다.
다만 본건에는 대항력 포기·말소 확약이 제출되어 있습니다. 그 효력이 김해석 임차권에 적용되는 한 해당 미배당액의 실질 인수는 0원*으로 보아야 합니다. 하지만 다른 전입자의 보증금 및 인수 위험은 여전히 미확정입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 김해석 명목 미배당 | 확약 적용 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 233,000,000원 | 11,062,000원 | 0원* |
| 1회 유찰 시 (80%) | 186,400,000원 | 57,009,600원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 (64%) | 149,120,000원 | 93,767,680원 | 0원* |
각 회차의 미배당액은 배당 시뮬레이션 수치입니다. 확약이 적용되지 않는 가정에서는 이 부족분이 매수인 인수 위험이 되지만, 김해석 관련 확약 적용 시 실질 인수는 0원입니다. 별도 전입자의 권리는 모든 회차에서 별도로 검토해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 233,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,062,000원 |
| 1. 김해석 · 임차보증금 우선변제 | 240,000,000원 | 228,938,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 경매 신청채권 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
신건 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 4,062,000원을 먼저 차감하고, 잔액 228,938,000원이 김해석 임차보증금에 배당되는 시뮬레이션입니다. 이에 따른 보증금 부족액은 11,062,000원입니다.
주택도시보증공사의 신청채권 청구액은 240,000,000원이나 이 배당 시뮬레이션에서는 배당액이 0원입니다. 보증기관의 권리 승계 관계가 있다면 김해석의 임차보증금과 같은 채권을 중복해 합산하지 않도록 확인해야 합니다. 신청채권액과 임차보증금액이 각각 기재되었다는 사실만으로 독립적인 채권 2건이 존재한다고 계산할 수는 없습니다.
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 관악구 신림동 신림고등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변에는 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 2호선 신대방역이 소재하여 교통상황은 무난한 것으로 조사되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 14층 건물의 6층 604호로, 기본적인 급배수·냉난방·도시가스·소방·경보·승강기·주차설비를 갖추고 있습니다.
- 이용상태. 경매상 용도 표기는 근린시설이지만 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 실제 건축물 용도와 주거 사용의 적법성 및 임대차 보호 적용 여부는 관련 서류를 대조해야 합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역(난곡사거리지구중심)에 속하며, 과밀억제권역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등의 제한이 기재되어 있습니다. 토지거래계약 허가구역 관련 고시도 있으므로 해당 호실과 매수인에 대한 실제 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 물건 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 물건 내부 상태와 실제 임대관계는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 교통 접근성은 무난하지만 근린시설 표기와 오피스텔 이용의 관계, 임차권·미상 전입자 문제를 해결해야 합니다. 현재 시세 거래자료로 매도 가능가격이나 매매 유동성을 검증할 수 없어 환금성을 높게 단정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.09.29. 제출된 대항력 포기·우선변제권 주장·임차권등기 말소 동의 확약서가 김해석의 240,000,000원 임차보증금 및 해당 임차권에 적용되는지 문구와 권한을 확인하세요.
- 별도 전입자 조사. MUNKH ERDENE KHONGORZUL의 전입 경위, 점유 여부, 계약 상대방, 보증금·차임, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 보증금 미상 상태에서는 최대 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 보증기관 채권 승계 확인. 주택도시보증공사의 신청채권 240,000,000원과 김해석의 임차보증금 240,000,000원 사이의 대위·승계 관계를 확인하고, 중복 계산이나 권리관계 오인을 방지하세요.
- 민간임대주택등기 검토. 갑구 3-1번의 민간임대주택등기와 관련하여 임대의무기간, 임대료 증액 제한 및 매각 후 의무 승계 여부를 법률적으로 검토해야 합니다.
- 용도 확인. 공부상 근린시설 표기와 감정상 오피스텔 이용상태의 관계를 건축물대장 및 관련 인허가 서류로 대조하세요.
- 실거래 시세 검증. 신건 최저가 233,000,000원을 현재 시장가격과 비교할 근거가 부족하므로, 동일 건물·유사 면적·유사 용도의 최근 거래를 확인한 뒤 응찰가격을 판단하세요.
- 명도·관리비. 실제 점유자와 사용관계를 확인하고, 인도 절차 및 공용부분 체납 관리비의 매수인 부담 가능성을 검토하세요.
- 최신 법원서류 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 임차권등기, 확약서 및 매각조건의 최신 내용을 입찰 직전에 대조하세요.
맺으며 — “확약이 있다 ≠ 모든 인수가 사라졌다”
이 물건은 단순히 보증금 240,000,000원이 최저매각가 233,000,000원보다 크다는 이유만으로 무조건 피해야 하는 경매는 아닙니다. 주택도시보증공사의 대항력 포기·말소 확약이 제출되어 있어 김해석 임차권의 미배당 보증금을 매수인이 떠안는 문제는 실질적으로 해소될 수 있기 때문입니다.
하지만 본건을 안전한 무인수 물건으로 확정하기도 어렵습니다. 김해석과 별도로 전입한 인물의 임대차관계와 보증금이 미상이고, 민간임대주택등기 및 공부상 용도 문제도 확인해야 합니다. 확약은 김해석 관련 인수 위험을 해소하는 근거이지, 다른 점유자의 독립적인 권리까지 없애는 근거는 아닙니다.
신건 가격이 실제 시세보다 저렴한지도 판단할 수 없습니다. 최저매각가가 내려가더라도 별도 전입자의 권리관계가 해결되지 않으면 총취득비용을 확정할 수 없습니다. 그러므로 이 사건의 입찰 판단은 확약의 효력 확인, 미상 전입자 조사, 현재 시세 검증이 선행되어야 합니다.
주된 임차권은 확약으로 완화됐지만 잔여 점유 위험은 미해소. 권리 확인 전에는 보수적으로 접근할 C등급 검토 대상입니다.
