서울중앙지방법원 2026타경100884. 관악구 신림동 난곡로 298, 더위일관악파크뷰 5층 505호입니다. 감정평가상 14층 철근콘크리트 건물의 5층에 위치하며 내부는 복층 구조입니다. 경매물건 용도는 근린시설로 표시돼 있지만, 감정요항표는 집합건축물대장상 오피스텔이라고 설명합니다. 일반 아파트를 전제로 가격이나 환금성을 평가해서는 안 되는 물건입니다.

소유자 조석훈은 2022년 매매로 소유권을 취득했고, 등기상 거래가액은 240,000,000원입니다. 이후 이예빈의 주택임차권등기가 설정됐고, 2026년 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 여기서 주목할 부분은 과거 근저당권이 아니라, 경매개시결정보다 먼저 발생한 임차인의 권리입니다.

등기부에 남아 있는 이예빈의 임차보증금은 240,000,000원으로 현재 최저매각가보다 큽니다. 통상 이러한 선순위 대항력 임차인은 배당받지 못한 보증금을 매수인에게 청구할 수 있으므로 낙찰가만으로 총취득비용을 계산하면 안 됩니다. 다만 이번 사건에는 2026.09.29.자 확약서가 있어, 그 적용 대상에 대해서는 별도의 결론이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심

먼저 성북신용협동조합의 채권최고액 1,650,000,000원 근저당권을 구분해야 합니다. 2021.12.23. 설정됐지만 2022.02.14. 일부포기를 원인으로 해당 호실의 근저당권설정등기가 말소됐습니다. 따라서 이 근저당권을 현재 살아 있는 말소기준권리로 취급하거나, 채권최고액을 낙찰자 인수금에 합산해서는 안 됩니다.

현재 제시된 말소기준은 2026.04.29. 강제경매개시결정입니다. 반면 이예빈은 2022.03.28. 주민등록과 점유를 시작했고, 2022.02.28. 확정일자를 받았으며, 2023.11.22. 임차권등기를 마쳤습니다. 모두 경매개시결정보다 앞선 시점이므로 원칙적으로 선순위 대항력과 미배당 보증금 인수 문제가 발생합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 승계 신고는 중복

임차관계는 이예빈과 QI LU를 구별해야 합니다. 보증기관인 시보증은 QI LU 보증금의 대위·승계 신고로 분류되므로 실제 임차인으로 다시 세거나 별도 보증금을 합산하지 않습니다.

이예빈: 임대차계약일 2022.02.12. · 확정일 2022.02.28. · 주민등록·점유개시 2022.03.28. · 임차권등기 2023.11.22. · 전유부분 전부 · 배당요구 있음. QI LU: 전입 2024.08.27., 보증금·확정일자·배당요구 여부 미상.

시보증을 실제 임차인으로 중복 계산하면 안 됩니다. 시보증은 QI LU 보증금에 관한 대위·승계 신고이며 별개의 임대차보증금이 존재한다는 의미가 아닙니다. 따라서 확인 대상은 실제 임차인 2명의 임대차관계이며, 보증기관 사이의 권리승계는 각각의 대상채권을 기준으로 분리해야 합니다.

③ 시세·실질취득 — 최저가만으로 저렴하다고 볼 수 없다

이 물건의 가격을 판단할 때는 서로 다른 기준을 구분해야 합니다. 현재 최저매각가는 213,000,000원입니다. 이예빈의 보증금 240,000,000원은 낙찰가보다 크지만, 확약으로 해소되는 인수와 별도의 미상 임차인 위험을 동일하게 취급해서는 안 됩니다.

확약이 없었다면 현재 회차의 단순 취득 부담은 낙찰가 213,000,000원 + 미배당 보증금 30,782,000원 = 243,782,000원이 됩니다. 이 경우 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금이 증가하므로 총액은 보증금 240,000,000원 부근에 묶입니다. 집행비용 차이만큼 총액이 달라질 수 있습니다.

하지만 이번 사건에서 확약 대상 인수는 실질 0원으로 반영해야 하므로, 이 보증금 전체를 확정 취득비용으로 더하는 것도 잘못입니다. 반대로 QI LU 보증금이 미상인 상황에서 최저가 213,000,000원만을 총취득비용으로 확정하는 것 역시 부정확합니다.

④ 예상배당표 (매각가 213,000,000원 가정)

배당 추정상 집행비용 3,782,000원 공제 후 이예빈 보증금에 209,218,000원이 배당되고, 잔여 매각대금은 없습니다. 주택도시보증공사의 신청채권 배당액은 0원, 미배당액은 240,000,000원으로 산출됩니다. 실제 배당은 채권승계관계·배당순위·집행비용·당해세·최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 인수액 변화

현재 회차와 유찰 가정별 배당 부족분을 비교하면 선순위 임차권의 구조가 드러납니다. 아래 인수금은 확약을 반영하기 전의 룰상 계산값이며, 확약 대상의 실제 인수액과 구분해야 합니다.

확약이 없다면 1회 유찰 시 낙찰가가 170,400,000원으로 내려가는 대신 룰상 인수금은 72,785,600원으로 늘고, 2회 유찰 시에는 낙찰가 136,320,000원에 룰상 인수금 106,388,480원이 붙습니다. 즉 낙찰가 인하가 총취득비용 인하로 그대로 연결되지 않는 구조입니다.

반면 확약 대상 채권의 대항력 포기를 반영하면 그 채권에 대한 인수는 실질 0원입니다. 따라서 해당 채권만 놓고 보면 유찰로 낮아진 매각가격이 매수인의 부담을 줄일 수 있습니다. 다만 QI LU의 별도 보증금과 인수 가능성은 어느 회차에서도 해결된 것으로 볼 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 관악구 신림동 소재 신림고등학교 북서측 인근입니다. 주변에 근린생활시설, 학교, 다세대·연립주택, 공원 등이 혼재하며 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 지하철 2호선 신대방역이 1km 거리 내에 있어 감정평가상 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물 내 5층 호실이며, 내부는 복층 구조입니다. 위생·급배수·소방·난방·엘리베이터·기계식주차장 설비가 구비돼 있습니다.
• 용도. 경매상 용도 표시는 근린시설이나 집합건축물대장상 오피스텔로 기재돼 있습니다. 임차권등기상 사용은 주거로 나타나므로 실제 사용상태와 건축물대장상 용도, 적법성을 각각 확인해야 합니다.
• 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역으로, 토지이용상황은 업무용입니다. 서측 약 25미터 내외의 포장도로에 접하며 공시지가는 10,840,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등에 포함됩니다. 토지거래계약허가구역 표시도 있으므로 지정된 대상용도와 기간을 기준으로 본 호실 및 취득자에게 적용되는지 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정자료상 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다. 다만 내부 복층의 실제 구조와 사용 적법성은 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 근린시설 표기와 오피스텔 공부상 용도, 복층 구조를 고려하면 일반 아파트 실거래를 그대로 적용하기 어렵습니다. 동일하거나 유사한 용도의 최근 거래 및 실제 매수 수요를 확인하기 전에는 환금성이 양호하다고 단정할 수 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.09.29.자 주택도시보증공사 확약서의 대상 임차채권, 대항력 포기, 미변제 시 임차권등기 말소 동의 문구를 원문과 대조해야 합니다.
• 이예빈 권리승계 확인. 등기상 임차권자 이예빈과 확약서 제출자 주택도시보증공사 사이의 채권승계 및 말소 대상 관계를 확인하고, 매각 후 임차권등기 말소가 가능한지 검토해야 합니다.
• QI LU 보증금 확인. 전입일 2024.08.27. 외에 보증금, 계약일, 점유관계, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 현재로서는 대항력 가능·미상이며 별도 인수액을 확정할 수 없습니다.
• 시보증 중복 처리. 시보증은 QI LU 보증금의 대위·승계 신고입니다. 실제 임차인 수나 보증금 총액에 별도로 더하지 말고, 승계범위와 행사하는 권리만 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서 특별매각조건 확인. 선순위 임차권과 미상 임차인의 인수관계, 확약서 기재, 매수인 부담사항을 최종 명세서 기준으로 검토해야 합니다.
• 가격 상한 검증. 감정가 213,000,000원이나 과거 거래가 240,000,000원만으로 현재 시세를 판단해서는 안 됩니다. 공부상 오피스텔 및 유사 복층 물건의 최근 실거래와 비교해야 합니다.
• 용도·임대등록 확인. 근린시설 표기, 건축물대장상 오피스텔, 주거용 임차권등기, 민간임대주택등기 사이의 관계와 경매취득 후 적용되는 의무를 확인해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 이예빈 임차권등기와 QI LU의 실제 점유 현황이 일치하는지 확인하고, 인도 및 명도에 필요한 절차와 비용을 별도로 검토해야 합니다.
• 미납 관리비 확인. 기계식주차장과 건물 공용설비 관련 관리비 체납 및 매수인에게 문제가 될 수 있는 공용부분 부담을 확인해야 합니다.
• 최종 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 건축물대장 및 배당관계 자료를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약 대상 인수 0원 ≠ 물건 전체 인수 0원”

이 사건은 선순위 임차보증금 때문에 무조건 낙찰자가 큰 금액을 떠안는 물건도 아니고, 확약서 한 장만 보고 완전히 안전하다고 판단할 물건도 아닙니다.

이예빈의 보증금은 240,000,000원이고, 현재 회차의 배당 추정 부족분은 30,782,000원입니다. 하지만 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약의 적용을 받는 채권은 실질 인수 0원으로 판단해야 합니다. 이것이 이 사건의 중요한 위험 완화 요소입니다.

그럼에도 QI LU라는 별도의 실제 임차인이 남아 있습니다. 전입일은 경매개시결정 이전이지만 보증금과 확정일자가 미상이므로 대항력과 인수 가능성을 확정할 수 없습니다. 시보증의 신고가 QI LU 보증금의 대위·승계라는 사실도 이 불확실성을 자동으로 해소하지는 않습니다.

가격 측면에서도 현재는 신건으로 감정가와 최저가가 동일한 213,000,000원입니다. 과거 등기상 거래가가 240,000,000원이었다는 사실만으로 현재 시세보다 저렴하다고 할 수 없습니다. 근린시설 표기·공부상 오피스텔이라는 용도 특성과 임차인 위험을 함께 고려해야 합니다.

결론은 조건부 보류입니다. 확약 적용 대상과 임차권 말소관계가 확인되고, QI LU의 독립된 임차보증금 및 대항력 문제가 해소되며, 최근 오피스텔 거래가격과 비교해 매수가격의 타당성이 입증돼야 합니다. 주된 인수 위험은 완화됐지만, 물건 전체가 안전하고 저렴하다고 평가할 단계는 아닙니다.