서울중앙지방법원 2026타경100885. 관악구 봉천동 프라비다2 제5층 제516호, 전용 15.64㎡의 도시형생활주택(원룸형)입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 146,000,000원인 신건입니다. 표면적으로는 서울대입구역 인근의 소형 주거시설을 1억 원대 중반에 취득하는 경매처럼 보이지만, 권리관계에서 가장 중요한 숫자는 최저가가 아니라 임차보증금 185,000,000원입니다.

소유자 김영덕은 2021년 8월 5일 이 부동산의 소유권을 취득했습니다. 거래가액은 185,000,000원입니다. 임차인 박혜연은 2021년 8월 2일 전입했고, 확정일자는 2021년 6월 23일입니다. 이후 2023년 8월 9일 주택임차권등기가 이루어졌으며, 2026년 4월 29일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 등기되었습니다.

이 순서가 중요합니다. 임차인의 전입과 임차권등기는 경매개시결정보다 앞서 있고, 매각물건명세서 역시 임차보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 따라서 이 사건은 일반적인 권리소멸형 경매가 아니라 선순위 대항력 임차보증금 인수형 경매로 분석해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 먼저 생긴 임차권이 핵심

등기상 과거 하나은행 근저당권의 채권최고액은 72,000,000원이었지만, 해당 근저당권은 2016년 6월 27일 이미 말소되었습니다. 따라서 현재 경매에서 살아 있는 선순위 근저당권으로 취급해서는 안 됩니다.

현재 분석의 말소기준은 2026년 4월 29일 주택도시보증공사 강제경매개시결정입니다. 그 뒤에 등기된 관악구와 안산시의 압류는 매각으로 소멸하는 권리입니다. 반면 임차인 박혜연의 2023년 임차권등기는 이보다 앞선 권리이며, 매각물건명세서상 매수인 인수 대상입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 승계 신고는 중복

실제 임차인은 박혜연 1명입니다. 시보증 명의 신고는 박혜연의 보증금에 관한 보증기관의 대위·승계로, 새로운 임대차보증금이 별도로 발생한 것이 아닙니다. 따라서 두 신고를 합하여 보증금이 370,000,000원이라고 계산하는 것은 잘못입니다.

박혜연의 보증금 185,000,000원을 기준으로 배당 및 인수액을 계산해야 합니다. 박혜연의 배당요구 관련 일자는 2023.08.09, 시보증의 배당요구일은 2026.07.08로 기재되어 있습니다. 채권의 승계관계와 실제 배당 수령 주체는 법원 배당절차에서 확인해야 하지만, 하나의 보증금을 두 번 더해서는 안 된다는 원칙은 변하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액으로 봐야 한다

프라비다2는 2013년 사용승인된 208세대 건물입니다. 전용 15.64㎡ 및 인접 면적대의 실거래 12건이 확인됩니다. 전체 거래 평균은 142,375,000원이지만, 가격 판단에서는 더 최근 거래를 우선하는 것이 적절합니다.

최근 12개월 거래 2건의 평균은 140,250,000원이고, 가장 최근 거래는 2026년 5월 148,500,000원입니다. 최근 거래군은 과거 거래군보다 1.8% 하락한 추세로 집계되었습니다.

최저가 146,000,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균 대비 104.1%로 이미 최근 시세보다 높습니다. 최신 거래가 148,500,000원보다는 2,500,000원 낮지만, 이 차이만으로 가격 메리트가 있다고 판단할 수는 없습니다.

더 중요한 점은 실질취득액입니다. 현재 회차 예상 인수액 41,844,000원을 더하면 취득액은 187,844,000원입니다. 최근 12개월 평균 대비 47,594,000원, 최신 거래 대비 39,344,000원 높습니다. 감정가와 실거래가의 단순 비교보다 훨씬 불리한 결과입니다.

④ 예상배당표 (매각가 146,000,000원 가정)

집행비용 2,844,000원을 공제한 예상 배당가능액은 143,156,000원입니다. 이를 임차보증금에 우선 배당하는 가정이며, 미배당액 41,844,000원은 매각대금 외에 매수인이 부담할 수 있는 금액입니다. 주택도시보증공사의 별도 배당액은 해당 배당 시뮬레이션에서 0원으로 계산되었습니다. 보증기관의 대위·승계 신고액을 독립된 두 번째 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 당해세와 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당순서와 인수액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총액은 거의 그대로

선순위 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 유찰에 따른 낙찰가 하락분 상당액이 미배당 보증금 인수액의 증가로 이어집니다. 이 사건의 회차별 추정치를 비교하면 그 구조가 분명해집니다.

1회 유찰 시 매각가는 116,800,000원으로 내려가지만 인수 예상액이 70,635,200원으로 늘어 실질취득액은 187,435,200원입니다. 2회 유찰 시에도 매각가 93,440,000원에 인수액 93,641,920원을 더해야 합니다. 실질취득액은 187,081,920원입니다.

회차별로 소폭 차이가 나는 것은 추정 집행비용 규모가 변하기 때문입니다. 핵심은 유찰로 입찰가격이 낮아져도 실질취득액이 185,000,000원 상당의 보증금 아래로 내려가지 않는 구조라는 점입니다. 따라서 2회 유찰 후 최저매각가가 93,440,000원이 되더라도 이를 실질 취득가격으로 제시하거나, 시세 대비 저렴한 물건이라고 평가해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 관악구 봉천동 관악구청 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설, 상업시설 및 공공시설이 혼재한 지역입니다. 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 2호선 서울대입구역이 있어 대중교통 여건은 양호한 편입니다.
• 건물. 2013.02.27 사용승인된 철근콘크리트구조 지하 4층·지상 15층 건물입니다. 위생·급배수, 난방, 승강기, 소화전, 화재탐지·경보 및 기계식주차장 설비가 있습니다.
• 이용상태. 공동주택인 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다. 전용면적은 15.64㎡로 소형 주거시설에 해당합니다. 감정평가 당시 내부 출입이 이루어지지 않아 실제 내부구조와 상태를 재확인할 필요가 있습니다.
• 도로. 건물 남서측 및 북서측으로 폭 약 5m의 차량통행 가능한 포장도로에 접합니다.
• 토지 및 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역(봉천지역중심)이며, 과밀억제권역·벤처기업육성촉진지구·대공방어협조구역 등에 포함됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 이력 및 대상 용도가 확인되므로 실제 적용 여부는 입찰 전 확인이 필요합니다.
• 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 내부 미확인에 따른 실제 이용상태의 차이 가능성은 남습니다.
• 환금성. 동일·유사 면적 실거래는 확인되지만, 12건의 거래가격이 120,000,000원부터 163,000,000원까지 분포합니다. 최근 거래 추세가 -1.8%인 상황에서 보증금 인수를 포함한 185,000,000원 이상의 취득비용은 매각·환금성 관점에서 불리합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차권 확인. 을구 3번 박혜연의 임차권등기와 전입일 2021.08.02, 확정일 2021.06.23을 확인하고 배당 미회수액 인수 가능성을 입찰금액에 반드시 반영해야 합니다.
• 보증기관 승계 확인. 시보증 명의 신고는 박혜연 보증금의 승계·대위 신고로 중복 계산하지 않습니다. 실제 채권 귀속 및 배당 수령 주체를 확인해야 합니다.
• 미배당 잔액 재계산. 현재 매각가를 가정한 인수 예상액은 41,844,000원입니다. 실제 배당순서, 집행비용 및 세금 배당 등에 따라 금액이 변할 수 있으므로 배당관계를 재점검해야 합니다.
• 인수 소멸 또는 포기 확인. 대항력 포기, 임차권등기 말소 동의 및 관련 확약이 새로 제출되었는지 입찰 직전 매각물건명세서와 법원 기록에서 확인해야 합니다. 확인되지 않은 권리 포기를 전제로 입찰해서는 안 됩니다.
• 실질취득액 기준의 가격 검토. 입찰가만이 아닌 낙찰가와 인수액 합계를 기준으로 최근 거래 평균 140,250,000원 및 최신 거래 148,500,000원과 비교해야 합니다.
• 유찰 시나리오 재검토. 1회·2회 유찰하더라도 추정 실질취득액은 약 187,000,000원대입니다. 최저가 인하만 보고 가격 메리트가 증가한다고 판단하지 않아야 합니다.
• 점유 및 명도. 임차권등기가 존재하고 감정평가 당시 내부 확인도 이루어지지 않았습니다. 실제 점유자, 점유권원, 보증금 정산과 임차권등기 말소 조건을 확인해야 합니다.
• 미납 관리비·조세. 공용부분 관리비 체납과 세금 배당이 실질 부담 및 배당액에 영향을 줄 수 있으므로 관리사무소 및 관련 자료 확인이 필요합니다.
• 용도 및 내부 상태. 소형 도시형생활주택(원룸형)으로, 일반 아파트와 환금성 및 매수층이 다릅니다. 실제 내부구조, 설비, 기계식주차장 이용 조건을 점검해야 합니다.
• 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 및 권리승계 관련 기록을 입찰 전 최신 상태로 대조해야 합니다.

맺으며 — “1.46억에 낙찰받아도 1.46억짜리 집이 아니다”

이 사건의 핵심은 명확합니다. 실제 임차인 1명, 보증금 185,000,000원, 선순위 대항력 있는 임차권등기입니다. 경매신청채권자는 주택도시보증공사이고, 보증기관의 대위·승계 신고까지 존재합니다. 그러나 보증금 채권을 중복 합산할 이유는 없으며, 분석해야 할 실질 위험은 선순위 보증금의 미배당 잔액입니다.

현재 최저매각가는 146,000,000원이지만, 예상 인수액 41,844,000원을 합하면 187,844,000원을 부담하는 구조입니다. 1회 또는 2회 유찰되어도 인수액이 증가하여 실질취득액은 약 185,000,000원의 보증금 수준에 묶입니다. 유찰만 기다리는 전략으로 해결될 문제가 아닙니다.

가격 역시 불리합니다. 최근 12개월 실거래 평균은 140,250,000원, 최신 거래는 148,500,000원이며, 최근 거래 추세는 -1.8%입니다. 반면 신건 기준 실질취득액은 187,844,000원으로 최근 평균의 약 133.9%입니다. 권리 인수 부담이 크고 가격도 최근 거래 수준을 크게 웃돌아 환금성 측면에서도 신중해야 합니다.

결론은 '선순위 임차보증금 인수 위험이 크고 가격 메리트도 없는 고위험 물건'입니다. 임차보증금의 전액 변제나 인수 위험 해소를 입증하는 새로운 권리관계가 확인되지 않는 한, 단순히 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 접근하기 어렵습니다. 권리도 주의, 가격도 부적합 — 종합 D등급.