대구지방법원 2026타경3523. 대구광역시 서구 원대동3가 1443-12에 위치한 토지와 단독주택 이용 건물입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 315,360,000원입니다. 감정평가서상 건물은 철근콘크리트구조 및 조적조 슬라브지붕의 3층 건물로, 단독주택으로 이용되고 있습니다. 토지면적은 102.0㎡이며, 일괄매각 대상에는 제시외 건물도 포함됩니다.
등기부만 보면 권리구조는 비교적 단순합니다. 2015.04.20 설정된 원대새마을금고 근저당권이 말소기준권리이고, 2026.04.21 진행된 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 권리입니다. 과거 압류와 강제경매개시결정은 이미 말소되어 있습니다.
그러나 부동산 경매에서는 등기부상 권리만큼이나 점유와 임대차관계가 중요합니다. 이 물건에서는 근저당 설정일보다 먼저 전입한 사람이 확인되며, 전입자들의 임대차관계와 보증금이 파악되지 않았습니다. 특히 선순위 전입자가 대항요건을 갖춘 실제 임차인이라면, 배당 이후 남는 보증금이 매수인에게 승계될 가능성을 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3523 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 서구 원대동3가 1443-12 |
| 도로명주소 | 대구광역시 서구 고성로 71-8 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 감정상 단독주택 이용 · 일괄매각 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 및 조적조 슬라브지붕 3층 건물 |
| 토지 | 102.0㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 |
| 소유자 | 이현숙(지분 2분의 1), 이흥섭(지분 2분의 1) |
| 소유권 취득 | 2015.02.25 매매 · 2015.04.20 소유권이전등기 |
| 감정가 | 315,360,000원 |
| 최저매각가 | 315,360,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 바른새마을금고(변경 전 원대새마을금고) |
| 청구금액 | 21,488,760원 |
| 말소기준권리 | 2015.04.20 원대새마을금고 근저당권 · 채권최고액 52,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심
현재 등기상 소유권은 이현숙과 이흥섭이 각각 2분의 1씩 공유하고 있습니다. 근저당권의 채무자는 이현숙이며, 2026년 임의경매를 신청한 채권자는 변경 전 원대새마을금고인 바른새마을금고입니다. 과거 이현숙 지분에 대한 압류와 강제경매등기는 말소된 상태입니다.
② 점유·임대차 — 전입자 2명, 임대차관계 미상
현황조사와 매각물건명세서에 등장하는 전입자는 이영경과 이규민, 총 2명입니다. 두 사람 모두 임대차관계와 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 이들을 확정된 임차인 2명으로 단정하거나, 보증금을 0원으로 간주할 수 없습니다.
| 전입자 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 보증금 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이영경 | 2015.04.15 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이규민 | 2015.06.02 | 기준일 이후 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
대항력 표시는 전입일과 말소기준권리의 선후관계를 반영한 잠정 판단입니다. 실제 임차 여부, 주택 인도, 주민등록의 유효성 및 임대차계약관계를 확인해야 최종 판단할 수 있습니다. 우선변제권 역시 확정일자와 배당요구 등 추가 확인이 필요합니다.
③ 실질취득액 — 최저가만으로 판단하면 안 된다
이 물건의 현재 최저매각가는 315,360,000원입니다. 그러나 현재 최저가가 곧 실제 취득비용이라고 확정할 수는 없습니다. 선순위 전입자가 대항력 있는 임차인으로 확인되고, 보증금 중 미배당액을 낙찰자가 인수하게 되면 그 금액만큼 실질취득액이 증가하기 때문입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 배당계산상 인수 | 실질취득 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건(100%) | 315,360,000원 | 0원 | 선순위 보증금 미확인 |
| 1회 유찰 시(80%) | 252,288,000원 | 0원 | 선순위 보증금 미확인 |
| 2회 유찰 시(64%) | 201,830,400원 | 0원 | 선순위 보증금 미확인 |
각 회차의 0원은 기존 배당계산에서 산출한 금액이며, 실제 임차보증금의 인수가 없다는 확정 판정이 아닙니다. 보증금과 대항력에 관한 확인이 끝나야 실질취득액을 계산할 수 있습니다.
또한 인근 실거래 비교가격이 확인되지 않아 감정가 315,360,000원의 적정성을 검증할 수 없습니다. 시세에 대한 비교 근거가 없는 상태에서 신건 최저가나 유찰 후 최저가를 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 315,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,215,040원 |
| 1. 근저당 · 원대새마을금고 | 52,000,000원 | 52,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 258,144,960원 |
신건 매각가 315,360,000원을 가정한 계산에서는 집행비용 5,215,040원을 공제하고, 근저당권 채권최고액 52,000,000원을 전액 배당한 뒤 소유자에게 258,144,960원이 남는 것으로 산출됩니다.
⑤ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 315,360,000원 | 0원 | 258,144,960원 |
| 1회 유찰(80%) | 252,288,000원 | 0원 | 195,955,968원 |
| 2회 유찰(64%) | 201,830,400원 | 0원 | 146,204,774원 |
현재 배당계산에서는 신건부터 2회 유찰까지 근저당권 채권액 전부가 배당되는 것으로 나타납니다. 그러나 이는 선순위 전입자의 임차보증금이 없거나 배당상 영향을 미치지 않는다는 의미가 아닙니다. 실제 임차보증금이 확인되면 우선순위에 따른 배당 결과와 매수인의 인수 부담을 다시 산정해야 합니다.
⑥ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 서구 원대동3가의 원대네거리 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 감정평가상 제반 교통사정은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 및 조적조 슬라브지붕 3층 건물입니다. 외벽은 치장타일 및 몰탈 위 페인팅 등으로 마감되어 있으며, 내벽은 벽지와 일부 타일, 창호는 새시창호입니다.
- 이용상태. 감정평가 당시 단독주택으로 이용 중입니다. 위생설비, 급배수설비 및 난방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 면적 102.0㎡, 지목은 대이며 평지의 정방형 토지입니다. 도로접면은 세로한면(가)으로 조사되어 있습니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역에 속하며, 주거환경개선지구와 가축사육제한구역에도 해당합니다. 주거환경개선지구 내 건축후퇴선 지정 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 공시지가. 토지의 개별공시지가는 850,300원/㎡입니다. 공시지가는 매매 실거래가격과 구분하여 해석해야 합니다.
- 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 제시외 건물이 일괄매각에 포함되므로 실제 구조와 이용현황을 확인해야 합니다.
- 환금성. 단독주택과 토지가 결합된 물건으로, 아파트처럼 동일 면적의 거래가격만으로 비교하기 어렵습니다. 토지 가치, 건물 상태, 접근성 및 실제 이용 가능성을 함께 검토해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 전입자 확인. 이영경의 2015.04.15 전입이 실제 임대차에 기초하는지, 현재 점유와 주민등록이 유지되고 있는지 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 이영경과 이규민의 임대차계약 존재 여부, 계약당사자, 보증금, 월세 및 확정일자를 확인해야 합니다. 선순위 임차인의 미배당 보증금은 매수인 인수 위험으로 이어질 수 있습니다.
- 배당요구 확인. 임차인의 배당요구 여부와 우선변제권 성립 여부를 확인하고, 배당 후 남을 수 있는 보증금까지 검토해야 합니다.
- 매각물건명세서 재확인. 임대차관계 미상의 전입자가 있다는 기재를 중점적으로 살피고, 매각기일 전 변경된 사항이 있는지 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물이 포함되어 있으므로 건물의 실제 위치, 구조, 이용상태와 매각 대상 범위를 대조해야 합니다.
- 공유관계 확인. 이현숙과 이흥섭의 각 지분 및 일괄매각 대상 권리의 범위를 등기부와 매각공고에서 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 주거환경개선지구 내 건축후퇴선 지정 여부와 건축·개축·용도변경 가능성을 관계기관에 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 동일 지역의 토지와 단독주택 실거래 사례를 조사하고, 건물 노후도와 수선비를 반영해 적정 입찰가격을 산정해야 합니다.
- 실질취득비용 검토. 매각가격뿐 아니라 인수 가능 보증금, 취득 관련 비용, 명도비 및 수선비를 종합하여 판단해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 전입세대확인서와 배당 관련 서류를 확인해야 합니다.
맺으며 — “근저당 소멸 ≠ 인수 위험 없음”
이 물건의 권리분석에서 가장 중요한 사실은 말소기준권리보다 먼저 전입한 사람이 존재한다는 점입니다. 원대새마을금고 근저당권은 2015.04.20 설정되었지만, 이영경은 그보다 앞선 2015.04.15 전입했습니다. 따라서 실제 임차 여부와 대항요건을 확인하기 전까지 인수 위험이 없다고 결론 내릴 수 없습니다.
예상배당표상 근저당권은 전액 배당되고 소유자에게 잔여금이 교부되지만, 이 계산에는 미확인 임차보증금이 반영되지 않았습니다. 계산상 인수액 0원과 실제 인수액 0원은 서로 다른 의미입니다.
현재 최저가 315,360,000원이 적정한지도 비교 가능한 실거래가격이 확인되지 않아 판단하기 어렵습니다. 더구나 선순위 보증금 인수가 발생하면 실제 취득비용은 매각가격보다 커집니다. 유찰로 최저가가 내려가더라도 그 사실만으로 가격 메리트가 생긴다고 볼 수 없습니다.
종합 판단: 권리 확인 전 입찰 보류, C등급. 등기상 담보권의 말소관계는 명확하지만, 선순위 전입자 1명의 보증금과 대항력, 실제 인수액이 확정되지 않았습니다. 시세 비교 근거도 부족하므로 적극적인 가격 평가를 하기 어렵습니다. 이 사건의 첫 번째 과제는 낙찰가격을 낮추는 것이 아니라, 인수할 수 있는 권리와 보증금을 먼저 확인하는 것입니다.
