서울중앙지방법원 2026타경100918. 서울 종로구 숭인동 버넷하임1 11층 1102호입니다. 전용면적 25.88㎡, 지하 3층·지상 15층 건물의 집합건물이며, 경매상 용도는 근린시설이고 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 소유자는 김로건 씨로, 2023년 3월 24일 소유권이전등기를 마쳤으며 등기상 당시 거래가액은 127,000,000원입니다.

겉으로 보면 감정가와 최저가가 같은 신건이고, 등기부의 근저당권들도 상당 부분 말소되어 단순해 보일 수 있습니다. 그러나 2023년부터 임대차가 시작된 명종우 씨의 임차보증금 145,000,000원이 남아 있습니다. 더구나 이 임차권은 단순히 경매개시 전에 등기된 권리가 아니라, 매각물건명세서에서 미배당 잔액의 매수인 인수 가능성이 명시된 권리입니다.

가격도 불리합니다. 같은 건물 유사 면적의 최근 12개월 거래 평균은 107,000,000원이고, 2026년 4월 전용 25.88㎡ 실거래가는 114,000,000원입니다. 현재 최저가 136,000,000원 자체가 이미 최근 시세보다 높습니다. 보증금 인수까지 고려하면 가격 경쟁력은 더 낮아집니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인의 대항력

핵심은 날짜의 선후관계입니다. 말소기준권리로 제시된 것은 2024년 11월 14일 종로구 압류입니다. 그런데 명종우 씨의 임대차는 2023년에 시작되었고, 임차권등기에는 점유개시일 2023.03.24, 주민등록일 2023.03.28, 확정일자 2023.03.02로 기재되어 있습니다.

임차권등기 자체는 2025년 3월 25일에 이루어졌지만, 임차인의 대항력은 임차권등기 날짜만으로 판단하지 않습니다. 선행한 점유·주민등록 등 대항요건이 중요합니다. 무엇보다 매각물건명세서가 이 임차권을 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시하고 있어, 임차권등기가 말소기준 이후에 접수되었다는 이유만으로 매수인 인수위험이 사라진다고 판단하면 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 보증금 145,000,000원의 인수위험

실제 임차인은 명종우 1명입니다. 해당 임차인의 임차권등기가 을구 11번에 기재되어 있으며, 임차권등기명령은 서울중앙지방법원 2025카임30578입니다. 보증기관의 별도 임차인 신고나 대위·승계 중복신고로 분류된 인물은 없습니다. 한국주택금융공사의 경매신청채권은 임차인을 한 명 더 추가하는 근거로 보지 않습니다.

③ 시세 비교 — 최저가도 비싼데 실질취득은 더 비싸다

버넷하임1은 20세대 규모의 소규모 건물입니다. 유사 전용면적 24.65~25.88㎡ 실거래 12건의 전체 평균은 121,666,666원입니다. 그러나 2021~2024년의 상대적으로 높은 거래가격이 포함된 전체 평균만으로 현재 시세를 판단하면 가격 매력이 과장될 수 있습니다.

더 중요한 것은 최근 12개월 실거래 평균 107,000,000원과 2026년 4월 거래입니다. 최근 거래는 각각 전용 24.65㎡의 100,000,000원, 전용 25.88㎡의 114,000,000원이며, 최근 거래가격은 과거 거래군보다 14.1% 하락한 것으로 집계됩니다.

현재 최저가 136,000,000원은 최근 12개월 평균의 127.1%입니다. 즉 임차보증금 인수위험을 전혀 고려하지 않더라도 이미 최근 시세보다 비쌉니다. 실질취득 하한을 보증금 145,000,000원으로 보면 최근 평균의 약 135.5%이고, 동일 전용 25.88㎡의 2026년 4월 거래가 114,000,000원보다도 높습니다.

④ 예상배당표 (매각가 136,000,000원 가정)

현재 매각가를 기준으로 한 기초 배당 추산은 집행비용 2,704,000원, 신청채권자 한국주택금융공사에 133,296,000원, 소유자 잔여금 0원입니다. 그러나 이 계산만으로 매수인의 인수보증금을 0원이라고 결론 내려서는 안 됩니다.

위 수치는 집행비용과 신청채권자 중심의 기초 배당 추산이며, 임차보증금의 실제 배당순위 및 대항력 인수분을 확정한 배당표가 아닙니다. 당해세·임차인의 우선변제 및 한국주택금융공사 채권과 임차보증금의 관계에 따라 배당구조가 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수위험이 상쇄한다

이 사건의 최저가는 신건 136,000,000원이며, 유찰 가정에 따른 매각가와 채권 미배당 추산은 다음과 같습니다. 단, 임차보증금이 매각대금 전액으로 배당된다는 가장 유리한 가정에서도 실질취득 하한은 145,000,000원으로 유지된다는 점이 중요합니다.

※ 보증금 최소 미배당액 = 145,000,000원 - 가정 매각가. 매각대금 전액이 임차보증금에 배당된다는 이론적 하한 계산으로, 집행비용·조세·다른 채권 배당 및 취득 부대비용은 제외했습니다. 실제 매수인 인수금액은 배당순위와 보증금반환채권의 귀속관계 확인이 필요합니다.

신청채권 미배당액은 한국주택금융공사 청구금액 기준의 추산이며, 그 금액이 그대로 매수인 인수채무가 된다는 의미는 아닙니다. 매수인 인수의 핵심은 대항력 있는 임차보증금의 실제 미배당 잔액입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 동대문구 신설동 소재 신설동역 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 업무시설·상업시설·근린생활시설이 혼재한 주택 및 상가혼용지대이며, 감정상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 신설동역(지하철 1·2호선 및 우이신설선)과 노선버스정류장이 인근에 있습니다. 차량 진입이 가능하고 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 2013.04.23 사용승인. 기본 위생·급배수·전기·난방설비 및 승강기·소화전·CCTV·기계식주차장설비가 구비되어 있습니다.
• 용도. 경매상 근린시설로 분류되지만 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 주택임차권등기가 존재하므로 건축물대장상 용도와 실제 주거 이용, 관련 인허가·금융·세무상 취급 차이를 확인해야 합니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·숭인 지구단위계획구역·과밀억제권역 등이 표시됩니다. 토지거래계약 허가구역 지정 이력도 있으므로, 매각기일 기준 적용 여부는 대상 용도와 지정기간을 구분해 확인해야 합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가 9,089,000원/㎡, 지목 대지, 토지면적 337.9㎡입니다. 이는 건물 전체 부지 관련 정보이며 해당 호실의 개별 대지지분 가격을 뜻하지 않습니다.
• 환금성. 20세대 소규모 건물로 대단지에 비해 매매 수요와 거래 사례가 제한될 수 있습니다. 최근 12개월 거래는 2건이며, 가격 추세는 -14.1%입니다. 향후 매각 시에도 최근 시세와 거래량을 보수적으로 평가해야 합니다.
• 경매 특성. 단지 관련 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.5회입니다. 다만 이 사건에서는 유찰 자체가 보증금 인수로 인한 실질취득 하한을 낮추지 못할 수 있다는 점이 더 중요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차권 인수액 확인. 명종우의 임차보증금 145,000,000원 중 실제 배당으로 변제될 금액과 매수인에게 남을 금액을 구분해야 합니다. 매각물건명세서의 인수 문구를 최우선으로 검토하세요.
• 한국주택금융공사 청구채권 확인. 청구금액은 152,814,058원입니다. 임차보증금반환채권과의 관계, 대위변제·채권승계 여부, 실제 배당수령 주체 및 잔여 보증금반환채무의 귀속을 확인해야 합니다. 채권을 중복 계산하지 않는 것이 중요합니다.
• 대항력 및 우선변제 확인. 임차권등기에 기재된 점유개시일 2023.03.24, 주민등록일 2023.03.28, 확정일자 2023.03.02를 전입세대 관련 자료·임대차계약서·배당요구 서류와 대조하세요. 특히 명세서상 매수인 대항 가능 판단을 반드시 반영해야 합니다.
• 당해세·압류 관련 배당순위. 종로구 압류(2024.11.14)와 중구 압류(2026.07.10)의 조세채권 성격 및 법정기일을 확인하고, 임차보증금의 실제 배당에 미치는 영향을 검토하세요.
• 실질취득금액 기준 가격 판단. 최저가 136,000,000원이 아니라 보증금 인수까지 포함한 최소 약 145,000,000원을 기준으로 최근 12개월 평균 107,000,000원과 비교해야 합니다. 현재 시세 대비 가격 메리트는 확인되지 않습니다.
• 유찰 전략 재검토. 1회 유찰 시 108,800,000원, 2회 유찰 시 87,040,000원이더라도 미배당 보증금이 매수인에게 남으면 실질취득금액은 그만큼 낮아지지 않습니다.
• 근린시설·오피스텔 이용상태. 건축물대장, 용도, 실제 이용현황, 대출 가능 여부, 취득세 등 세무상 취급을 확인하세요. 일반 아파트와 동일하게 전제한 자금계획은 피해야 합니다.
• 점유·명도 상태. 임차권등기가 존재하는 만큼 현재 실제 점유자가 누구인지, 임차인의 보증금반환 및 인도 관계가 어떻게 정리되는지 현장과 관련 서류에서 확인해야 합니다.
• 관리비·기계식주차장. 미납 관리비 중 승계될 수 있는 공용부분 비용, 기계식주차장 이용 조건 및 유지관리 상태를 점검하세요.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 관련 기록 및 실거래 자료를 직접 대조하세요. 특히 임차권 인수 및 배당관계가 확인되지 않으면 총취득비용을 확정할 수 없습니다.

맺으며 — “최저가 136,000,000원은 실제 취득원가가 아니다”

이 사건의 함정은 숫자 하나에 있습니다. 감정가와 최저매각가가 모두 136,000,000원이지만, 매수인에게 대항할 수 있는 임차인의 보증금은 145,000,000원입니다. 따라서 입찰자는 낙찰가와 미배당 보증금 인수액을 함께 계산해야 합니다.

보증금 전액이 매각대금으로 충당되는 가장 유리한 경우에도 실질취득금액은 약 145,000,000원으로 유지됩니다. 현실적으로는 집행비용과 조세·채권 배당관계 때문에 부담이 더 커질 가능성도 배제할 수 없습니다. 반면 같은 건물의 최근 12개월 평균 거래가는 107,000,000원, 동일 전용면적의 최근 거래가는 114,000,000원입니다.

게다가 최근 실거래 추세는 -14.1%로 하락 중입니다. 낙찰가가 떨어져도 대항력 임차인의 미배당 보증금이 늘어나는 구조라면 일반적인 유찰 할인효과도 상당 부분 상쇄됩니다. 가격 메리트 부재, 임차보증금 인수위험, 불확실한 배당관계, 소규모 건물의 환금성 부담이 동시에 존재합니다.

종합 결론은 D등급, 보수적 입찰 보류입니다. 임차보증금반환채권의 실제 귀속과 배당순위, 매수인 인수액이 명확히 확인되기 전에는 입찰가를 낮추는 것만으로 위험을 해결하기 어렵습니다. 이 물건에서 가장 먼저 확인해야 할 것은 얼마에 낙찰받느냐보다 얼마의 보증금을 최종적으로 떠안느냐입니다.