서울중앙지방법원 2026타경100976. 서울 관악구 신림동에 있는 한나래 102동 5층 503호, 전용면적 29.89㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 250,000,000원, 아직 유찰되지 않은 신건이라 최저매각가도 같습니다.

이 사건은 일반적인 근저당 경매와 구조가 다릅니다. 등기부에는 조충희 명의의 주택임차권 330,000,000원이 남아 있고, 신청채권자는 주택도시보증공사입니다. 주된 쟁점은 선순위 임차보증금의 미배당분을 누가 부담하느냐인데, 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기·임차권등기 말소 확약서가 그 부담을 크게 바꿀 수 있습니다.

다만 실제 임차인으로 파악되는 다른 점유자 박하민의 보증금이 확인되지 않았습니다. 보증기관 승계 신고는 별도의 임차보증금으로 더할 수 없지만, 박하민의 권리까지 자동으로 소멸시키는 것도 아닙니다. 따라서 조충희 임차권에 대한 확약 효과와 박하민의 별도 권리를 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심

등기상 농협은행의 근저당권(채권최고액 3,360,000,000원)은 2017.09.27. 말소됐고, 노희남의 근저당권(20,000,000원)도 2020.02.04. 말소됐습니다. 현재 문제 되는 것은 과거 근저당이 아니라 2024.06.13. 등기된 조충희의 주택임차권입니다.

말소기준권리로 표시된 관악구 압류의 접수일은 2026.04.01.입니다. 반면 조충희는 2022.05.30. 전입하고 2022.04.28. 확정일자를 받았으며, 2024.06.13. 임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 매각으로 후순위 권리가 소멸한다는 일반 원칙만으로 조충희의 선순위 임차권을 처리할 수 없습니다.

② 임차인 분석 — 확약 대상과 미상 점유자를 분리

실제 임차인 2명 · 보증기관 대위·승계 신고 1건(별도 임차인 아님)

* 확약 적용에 따른 실질 인수 0원은 조충희의 임차권에 확약이 유효하게 적용된다는 전제입니다. 일반적인 배당·인수 계산상 미배당액은 84,300,000원입니다. 확약서의 제출 주체는 주택도시보증공사로 확인되지만, 확약 문구 자체에 조충희의 성명이 명시되어 있지 않으므로 승계관계와 정확한 대상 임차권을 원본으로 대조해야 합니다.

③ 실질취득 계산 — 낮아지는 낙찰가에 속지 말 것

조충희 보증금 330,000,000원에 대항력이 유지된다고 가정하면, 매각가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어납니다. 따라서 낙찰가만 내려갔다고 실질취득 비용이 그만큼 낮아지는 구조가 아닙니다.

룰상 인수액은 해당 회차의 예상 배당 부족분입니다. 확약이 없다면 낙찰가와 인수액의 합은 집행비용 차이를 제외하고 보증금 330,000,000원 수준에 머뭅니다. 확약 적용 시에는 해당 임차권 인수액만 실질 0원이며 박하민 관련 인수액은 미확정입니다.

④ 시세 비교 — 최근 거래는 감정가보다 낮다

한나래(1680-7)의 전용면적 27.66~29.89㎡대 실거래를 비교합니다. 전체 7건 평균은 242,285,714원이지만, 과거 고가 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단에는 최근 12개월의 3건 평균 225,666,666원과 최신 거래 229,000,000원을 우선 적용해야 합니다.

신건 최저가 250,000,000원은 최근 12개월 평균의 110.8%입니다. 최신 거래 229,000,000원보다도 높습니다. 과거 전체 평균과 비교해도 감정가가 더 높은 상태입니다.

특히 최근 거래와 과거 거래의 비교 추세는 -11.4%로 하락 방향입니다. 2022년 같은 전용 29.89㎡·5층 거래가 330,000,000원이었던 사실을 근거로 현재 감정가를 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 과거 고가보다 현재 거래 수준이 중요합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 250,000,000원 가정)

배당은 집행비용 4,300,000원과 임차인 배당 245,700,000원으로 가정한 추정치입니다. 조충희 미배당액 84,300,000원은 확약 적용 시 실질 인수 0원*으로 판단합니다. 주택도시보증공사의 별도 예상배당은 0원이며, 승계관계의 중복채권 합산을 뜻하지 않습니다. 당해세·최우선변제 및 박하민 권리 확정에 따른 배당 변동은 반영하지 않았습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 서울 관악구 신림동 신림고등학교 남서측 인근입니다. 다세대주택과 상업용 건물이 혼재하는 주상지대에 있습니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 다만 지하철역은 원거리에 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 5층 건물 중 5층 503호이며, 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 급·배수, 소화, 난방, 승강기, 주차장 시설이 설치되어 있습니다.
• 도로. 북측 약 20m, 남측 약 3.5m 도로에 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며, 공시지가 6,164,000원/㎡입니다. 교육환경보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등 관련 제한사항을 확인해야 합니다.
• 토지거래 규제. 2025.10.20.~2026.12.31. 지정기간의 토지거래계약 허가구역 관련 표시가 있습니다. 지정 대상은 아파트 및 일부 연립 등으로 기재되어 있으므로 본 다세대주택의 실제 적용 여부는 개별 확인이 필요합니다.
• 건축상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물로 표시된 사항이 없습니다.
• 환금성. 28세대 규모의 도시형생활주택으로, 대단지 아파트와 동일한 환금성을 전제하기 어렵습니다. 최근 거래 수준이 과거보다 하락한 점도 매도 시 가격 위험으로 작용할 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본. 2026.09.23. 주택도시보증공사 제출 확약서의 원문을 확인하고, 조충희의 임차권에 실제 적용되는지 승계관계 및 권리행사 범위를 대조해야 합니다.
• 박하민의 보증금. 실제 임대차계약서·보증금·확정일자·점유 사실 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 확약 밖 인수 위험의 핵심입니다.
• 보증기관 승계. 시보증은 박하민 관련 대위·승계 신고로, 실제 임차인을 추가로 세거나 보증금을 중복 합산하지 않아야 합니다. 주택도시보증공사의 조충희 관련 권리 승계 여부는 별도로 확인해야 합니다.
• 배당순위. 관악구 압류의 조세채권, 법정기일, 선순위 임차권과의 배당 관계를 검증해야 합니다. 예상배당표만으로 실제 배당액을 확정할 수 없습니다.
• 가격 상한. 최근 12개월 평균 225,666,666원과 최신 거래 229,000,000원을 우선 참고해야 합니다. 감정가 250,000,000원은 최근 시세보다 높습니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 200,000,000원, 2회 유찰 시 160,000,000원으로 가정되어 있지만, 확약 미적용 시 미배당 보증금이 증가하므로 낙찰가 인하만으로 실질취득 가격이 낮아진다고 판단하면 안 됩니다.
• 점유·명도. 조충희 임차권등기와 박하민의 실제 점유관계를 구분해야 합니다. 확약에 의한 권리 포기와 현실적인 건물 인도는 별도의 문제입니다.
• 관리비·부대비용. 체납 관리비, 인도비용, 취득 관련 비용을 확인하고 총 취득예산에 반영해야 합니다.
• 원본 검증. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약 및 확약서 원본을 대조한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.

맺으며 — “확약은 호재, 미상 임차인은 변수, 가격은 경고”

이 물건의 가장 큰 긍정 요소는 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약입니다. 조충희 임차권에 유효하게 적용된다면, 일반 배당계산에서 매수인 인수로 잡히는 84,300,000원을 실질 0원*으로 볼 수 있기 때문입니다.

하지만 확약이 모든 위험을 없애지는 않습니다. 박하민은 실제 임차인으로 분류되며, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 별도 인수 위험이 남습니다. 따라서 이 물건을 인수액 0원의 깨끗한 경매라고 단정할 수 없습니다.

가격 역시 불리합니다. 감정가 250,000,000원은 최근 12개월 평균 225,666,666원의 110.8%이고, 시세 추세는 -11.4%입니다. 확약이 적용되더라도 신건 매각가가 최근 시세보다 비싸다는 사실은 바뀌지 않습니다.

결론은 신건 입찰 보류, 확약 적용관계와 박하민 보증금의 우선 확인입니다. 권리관계가 명확해지고 실제 취득비용이 최근 시세를 충분히 밑도는 조건이 마련되기 전에는 가격이 낮아 보인다는 이유만으로 접근하기 어렵습니다.