서울중앙지방법원 2026타경100997. 서울 관악구 봉천동 관악로25길 5-8에 위치한 '아트리움' 6층 602호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있으나 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔 1개호입니다. 감정가는 359,000,000원이며, 2026년 11월 17일 신건 매각이 예정되어 있습니다.

등기상 소유자는 홍경희이고, 한국주택금융공사가 410,202,308원을 청구하며 강제경매를 신청했습니다. 그러나 권리분석에서 먼저 확인해야 할 것은 경매 신청채권자의 청구금액이 아닙니다. 경매개시보다 앞서 대항력을 갖춘 임차인과 말소기준권리의 선후관계입니다.

실제 임차인 이현로 1명은 2022년 7월 15일 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2022년 6월 3일입니다. 말소기준권리인 주택도시보증공사의 2022년 11월 22일 가압류보다 앞선 날짜입니다. 따라서 임차인은 대항력을 보유하며, 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못하면 그 미배당 잔액을 낙찰자가 인수하는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심

말소기준권리는 2022년 11월 22일 주택도시보증공사의 가압류입니다. 이후 설정된 관악구 압류 2건과 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.

하지만 임차인 이현로의 전입·점유일은 2022년 7월 15일이며, 확정일자는 그보다 앞선 2022년 6월 3일입니다. 말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖춘 것으로 분석되므로, 등기상 임차권이 매각으로 말소되더라도 보증금 전액이 배당되지 않으면 매수인에게 잔액 인수책임이 남습니다.

임차인 및 점유 권리분석

등기부와 매각물건명세서에서 확인되는 실제 임차인은 이현로 1명입니다. 보증기관의 별도 중복 승계신고를 임차인으로 추가 계산하지 않습니다.

② 유찰 시뮬레이션 — 낙찰가와 실질취득가의 차이

이 사건의 핵심은 낙찰가 + 미배당 임차보증금입니다. 보증금이 매각대금에서 전액 배당되는 신건과 달리, 유찰로 매각대금이 낮아지면 배당받지 못하는 보증금이 발생하고 그 잔액을 매수인이 부담하는 구조입니다.

실질취득가 = 해당 회차 최저매각가 + 예상 인수액. 취득세·등기비용·명도비용 등 별도 취득비용은 제외합니다. 유찰 회차는 가정 시나리오이며 실제 배당·인수액은 변동될 수 있습니다.

1회 유찰 시에도 마찬가지입니다. 최저가 287,200,000원만 보면 최근 거래보다 크게 낮아 보이지만, 인수 예상액을 합한 실질취득가는 341,820,800원으로 최근 거래가의 약 95.0%에 해당합니다. 추가 유찰로 낮아지는 낙찰가의 상당 부분이 미배당 보증금 인수액 증가로 상쇄됩니다.

특히 낙찰가가 임차보증금보다 낮아지는 구간에서는 낙찰가가 내려가도 보증금 미배당액이 늘어나 실질취득가가 보증금 수준으로 수렴합니다. 제시된 회차별 계산에서는 배당비용 등의 차이로 실질취득가가 337,000,000원보다 조금 높게 나타납니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래와 비교해도 큰 할인은 없다

아트리움(43-6)의 확인된 실거래는 4건이며, 전체 평균은 328,750,000원입니다. 다만 2024년 거래와 2026년 거래가 함께 포함되어 있어 이 평균만으로 현재 시세를 판단하기는 어렵습니다. 가격 판단에서는 2026년 1월 거래 360,000,000원을 우선 참고하되, 이 거래는 전용 59.97㎡로 본건 55.81㎡보다 면적이 넓다는 점을 반드시 고려해야 합니다.

거래가격 추세는 +13.1%로 상승 방향이지만, 거래 표본이 적고 면적 차이도 있어 추세의 신뢰도에는 한계가 있습니다. 신건 최저가는 전체 평균보다 9.2% 높고, 최근 거래와는 사실상 비슷한 수준입니다. 따라서 현재 가격에 대한 적극적인 가격 가점은 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 359,000,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 1.6%를 기준으로 한 추정액입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당액과 매수인 인수액은 최종 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.

신건 예상배당에서는 집행비용 5,826,000원과 임차보증금 337,000,000원을 배당한 뒤, 주택도시보증공사에 16,174,000원이 배당됩니다. 한국주택금융공사의 예상배당은 0원이며 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다.

주택도시보증공사와 한국주택금융공사의 채권 청구금액 합계는 1,609,202,308원으로, 신건 시나리오의 채권자 예상배당 합계는 16,174,000원입니다. 채권자 미배당액 1,593,028,308원은 낙찰자가 그대로 떠안는 금액이 아닙니다. 매수인 인수 위험의 핵심은 선순위 임차보증금의 미배당 잔액이라는 점을 구분해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 관악구 봉천동 소재 지하철 2호선 서울대입구역 북동측 인근입니다. 주변에는 오피스텔·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 2호선 서울대입구역이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 2017년 사용승인된 철근콘크리트조 11층 건물 중 6층 602호입니다. 위생·급배수·난방·승강기·전기설비와 기계식 주차장설비가 기재되어 있습니다.
• 도로. 남동측으로 폭 약 4m의 포장도로에 접하며, 토지는 업무시설 및 오피스텔 건부지로 이용되고 있습니다.
• 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역 (봉천지역중심)·과밀억제권역 등이 기재되어 있습니다. 토지거래계약 허가구역 관련 기재도 있으므로 실제 매수 및 이용에 대한 적용 여부는 해당 용도 기준으로 확인해야 합니다.
• 공시지가. 제시된 토지 공시지가는 7,011,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있고, 위반건축물 여부도 해당 사항 없음으로 표시되어 있습니다.
• 환금성. 아트리움은 12세대 규모이며, 확인된 실거래는 총 4건입니다. 최근 12개월 거래는 1건에 그쳐 가격 검증에 사용할 표본이 제한적입니다. 대규모 아파트단지보다 개별 호실의 용도·면적·임대차 상태가 거래가격에 미치는 영향을 신중하게 평가해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차보증금. 이현로의 보증금 337,000,000원, 전입일 2022.07.15, 확정일자 2022.06.03을 매각물건명세서와 등기부 원본으로 재확인하세요. 보증금 전액이 실제 배당되지 않으면 잔액 인수 위험이 발생합니다.
• 낙찰가가 아니라 실질취득가. 유찰 회차별로 낙찰가와 예상 미배당 보증금을 합산하세요. 1회 유찰 시 341,820,800원, 2회 유찰 시 341,016,640원이라는 실질취득가 시나리오를 기준으로 판단해야 합니다.
• 실거래 면적 차이. 2026년 1월 거래는 59.97㎡이며 본건은 55.81㎡입니다. 단순 거래가격 비교 외에 전용면적·층·상태 차이에 따른 가격 조정이 필요합니다.
• 건축물 용도. 사건상 근린시설과 감정평가상 오피스텔 이용상태를 건축물대장·등기부·현장 확인으로 대조하세요. 실제 용도에 따른 대출 및 임대·매도 가능 조건도 확인 대상입니다.
• 배당순위와 조세채권. 관악구 압류가 2023년과 2024년에 각각 설정되어 있습니다. 등기상 말소 여부와 실제 조세채권의 배당순위는 별개의 문제이므로, 당해세 등 선순위 배당 가능성을 확인해야 합니다.
• 임차권등기와 명도. 을구 1번 임차권등기는 매각 후 말소 대상이더라도 미변제 보증금의 인수 여부는 별도로 검토해야 합니다. 배당, 임차권등기 말소, 점유 이전과 명도 일정이 연결되는지 확인하세요.
• 입찰보증금. 통상 최저매각가의 10%를 적용하면 신건 기준 35,900,000원입니다. 실제 보증금 비율은 해당 매각기일 공고에서 확인하세요.
• 원본 대조. 최종 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 관련 서류와 실제 점유상태를 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “낙찰가 할인보다 보증금 인수를 먼저 계산하라”

이 사건에서 가장 중요한 금액은 감정가 359,000,000원뿐만 아니라 선순위 임차보증금 337,000,000원입니다.

신건에서는 예상배당상 임차인이 보증금 전액을 회수하므로 매수인 인수액이 0원입니다. 그러나 유찰되면 미배당 보증금이 발생해, 낙찰가가 낮아진 만큼 실질취득가가 크게 낮아지지 않습니다. 2회 유찰 시 최저가는 229,760,000원까지 내려가지만, 인수액을 더한 예상 실질취득가는 341,016,640원입니다.

가격 측면에서도 신건 최저가는 최근 12개월 거래 360,000,000원의 99.7%로 사실상 비슷합니다. 더구나 해당 거래는 본건보다 넓은 면적의 거래이고, 최근 거래 표본도 단 1건입니다. 상승 추세 +13.1%는 참고할 수 있지만 이를 근거로 신건을 저렴하다고 판단하기는 어렵습니다.

12세대 규모의 제한된 거래 표본, 사건상 근린시설과 감정상 오피스텔 이용상태의 차이, 선순위 임차보증금의 조건부 인수 위험까지 감안하면 가격과 환금성을 보수적으로 평가해야 하는 물건입니다.

결론은 ‘신건 인수 0원, 유찰 시 인수 증가, 실질취득가 기준 가격 메리트 제한적’입니다. 입찰 판단의 중심은 단순 최저매각가가 아니라 실제 배당 후 남는 임차보증금과 이를 포함한 최종 취득원가여야 합니다.