대전지방법원 2025타경3768. 대전 유성구 노은동 550-5에 위치한 다가구주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 건물은 철근콘크리트구조의 5층 건물이며, 토지면적은 429.0㎡입니다. 감정가는 약 30억 원이지만 두 차례 유찰을 거쳐 최저매각가는 약 14.71억 원까지 낮아졌습니다.

일반적인 경매라면 감정가 대비 할인율부터 눈에 들어오겠지만, 이 사건에서는 임차인이 20명이라는 점이 더 중요합니다. 제시된 배당표에는 매수인 인수액이 0원으로 표시되어 있으나, 보증금이 확인되지 않은 임차인들의 권리와 배당 결과가 반영되지 않았습니다. 따라서 그 숫자를 실제 인수액으로 받아들여서는 안 됩니다.

또한 과거 근저당권과 임차권등기가 다수 확인되며, 현재의 압류·가압류 및 임차권등기까지 권리관계가 복잡하게 이어집니다. 등기상 소멸하는 권리와 매수인이 인수할 수 있는 임차보증금 반환채무는 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 압류는 소멸 예정, 임차보증금은 별개

등기상 2010.04.20 설정된 탄동농업협동조합의 채권최고액 650,000,000원 근저당권은 이미 말소된 권리로 표시되어 있습니다. 따라서 과거 근저당권의 금액을 현재 살아 있는 선순위 근저당권의 인수액으로 단순 합산해서는 안 됩니다.

현재 권리분석상 제시된 말소기준은 2025.03.05 군산시 압류입니다. 이후 설정된 삼성카드 가압류, 탄동농업협동조합 가압류, 임의경매개시결정, 박윤필의 임차권등기 및 국의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.

특히 2026.03.20 등기된 박윤필의 임차권등기는 말소기준 이후의 등기이지만, 임대차 관련 전입일은 2022.03.25이고 확정일자는 2022.02.14입니다. 등기 순위만을 보고 임차인의 대항력이나 보증금 반환 문제까지 소멸한다고 판단해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 20명, 인수액 미확정

현황조사·매각물건명세서·등기부 등에서 확인되는 실제 임차인은 20명입니다. 보증기관의 대위변제 또는 승계에 따른 중복신고로 표시된 임차인은 없습니다.

확인 가능한 보증금은 박윤필의 60,000,000원입니다. 전나영은 금액이 0원으로 표시되어 있지만 보증금 미상이라는 주의사항도 함께 기재되어 있어, 이를 무보증금 임대차로 확정해서는 안 됩니다. 나머지 임차인들의 보증금 역시 확정되지 않았습니다.

배지는 전입일 및 확인된 권리 내역을 바탕으로 한 검토 표시입니다. 보증금·확정일자·점유관계가 불명확한 임차인의 대항력과 인수액은 최종 확정이 아닙니다. 배당요구 사실만으로 보증금 전액 배당이나 매수인 인수액 0원이 보장되지는 않습니다.

③ 실질취득비용 — 최저가만으로 싸다고 말할 수 없다

현재 회차의 최저매각가는 1,471,416,000원이며, 감정가의 49% 수준입니다. 다만 매수인이 실제로 부담할 금액은 단순히 최저가로 끝나지 않을 수 있습니다.

회차별 미배당 0원은 기재된 제한적 채권 계산의 결과입니다. 전체 임차보증금과 조세채권 등을 포함한 실제 미배당액이나 매수인 인수액을 의미하지 않습니다. 후속 회차는 제시된 가정 시나리오이며 실제 매각 일정이나 가격을 확정한 것이 아닙니다.

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰대금보다 크고 그 차액을 매수인이 인수하는 구조라면, 낙찰가가 내려가더라도 미배당 인수액이 늘어 실질취득비용은 해당 보증금 수준에 고정될 수 있습니다. 이 사건은 다수 임차인의 보증금이 미확정이므로, 회차별 최저가 하락이 실질취득비용 절감으로 이어진다고 단정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,471,416,000원 가정 · 제한적 계산)

아래 배당표는 기재된 배당 항목과 금액을 그대로 정리한 것입니다. 임차인 전체의 보증금, 조세채권 및 신청채권자의 전체 청구액이 완전하게 반영된 실제 배당표로 볼 수 없습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대전광역시 유성구 노은동 소재 대전노은고등학교 남측 인근입니다. 단독주택, 근린생활시설, 학교, 관공서 등이 있는 주택 및 상가 혼용지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 월드컵경기장역이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 양호한 것으로 기재되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 5층 다가구주택으로 외장석재, 벽지 및 샷시창호 등으로 마감되어 있습니다. 전기·급배수·위생·난방·소방·승강기설비가 기재되어 있습니다.
• 토지. 면적 429.0㎡, 평지·가로장방 형태이며 소로한면에 접합니다. 공시지가는 1,989,000원/㎡입니다.
• 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(노은1지구 택지개발사업)이며 도로 및 소로1류에 접합니다. 가축사육제한구역과 학교·유치원 상대보호구역 관련 사항도 확인됩니다.
• 건축·공부. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 옥탑층의 간이구조물은 매각에서 제외됩니다.
• 환금성. 다가구주택과 토지를 일괄 취득하는 물건으로, 개별 호실 매매와 달리 건물 전체의 임대차 및 수익성을 함께 검토해야 합니다. 현재 임차보증금 총액과 임대수익, 비교 실거래가격을 확정할 수 없어 환금성과 적정가격을 정량 평가하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인 20명의 보증금 확인. 각 호실별 계약서, 보증금, 월차임, 증액 이력과 보증금 반환 여부를 확인하세요. 특히 금액이 확정되지 않은 19명의 보증금이 핵심입니다.
• 대항력 확인. 전입일이 말소기준보다 앞서더라도 계약 당사자, 실제 점유, 주택 인도와 대항요건 유지 여부를 개별 확인해야 합니다.
• 배당요구·우선변제 검토. 구희태·양영미·노예림·박윤필·전나영의 배당요구가 확인됩니다. 다른 임차인의 배당요구 여부, 확정일자 및 우선변제 순위도 확인하세요.
• 404호 박윤필 확인. 보증금 60,000,000원, 확정일자, 전입일, 임차권등기, 실제 배당액을 대조해 미배당 인수 가능성을 확인하세요.
• 신청채권자 채권 검증. 청구액 566,532,584원과 배당 계산에 반영된 가압류 채권액 45,448,141원의 관계, 채권의 성격 및 배당순위를 확인해야 합니다.
• 조세채권 확인. 군산시 압류와 북대전세무서장의 압류에 관한 세액·법정기일·배당 우선순위를 확인해야 합니다. 등기 말소와 조세채권의 실제 배당은 별개의 문제입니다.
• 실질취득비용 계산. 낙찰가와 임차인별 미배당 인수액을 합산한 후 취득 관련 비용 등을 고려하세요. 최저가만을 기준으로 수익성을 판단하지 마세요.
• 시세·수익성 확인. 비교 가능한 다가구주택 및 토지 실거래가격, 실제 임대수익, 공실과 유지관리비를 검토해야 합니다.
• 매각 범위 확인. 제시외 건물과 확장발코니는 포함, 옥탑층 간이구조물은 제외된다는 조건을 현장과 대조하세요.
• 매각 상태 및 원본 확인. 기재 매각기일 2026.08.26의 진행 결과, 최신 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 문건접수 및 배당 관련 서류를 확인하세요.

맺으며 — “감정가 49% ≠ 실질취득비용 49%”

이 사건은 감정가 3,002,889,300원에서 최저가 1,471,416,000원까지 내려온 다가구주택입니다. 하지만 실제 임차인 20명 중 19명의 보증금이 확정되지 않았고, 제시된 배당 계산에도 신청채권 및 임차보증금 관련 중대한 누락 가능성이 있습니다.

제시된 말소기준보다 먼저 전입한 임차인들의 대항력과 미배당 보증금이 확인되지 않는 한, 매수인 인수액을 0원으로 볼 수 없으며 실질취득비용도 산정할 수 없습니다. 추가 유찰로 최저가가 하락하더라도 인수보증금이 늘어나는 구조라면 총취득비용은 기대만큼 낮아지지 않을 수 있습니다.

시세 역시 확인되지 않아 현재 가격이 저렴한지 판단할 근거가 부족합니다. 결론적으로 이 물건은 임차인별 보증금과 최종 배당·인수액을 확정하기 전에는 가격 메리트를 인정하기 어려운 고위험 검토 대상입니다. 낙찰가보다 먼저 확인해야 할 것은 실제로 떠안게 되는 채무의 총액입니다.