대전지방법원 2025타경3768. 대전 유성구 노은동 550-5의 토지와 철근콘크리트구조 5층 다가구주택을 일괄 매각하는 사건입니다. 감정가는 3,002,889,300원, 한 차례 유찰된 현재 최저가는 2,102,023,000원입니다. 현재 소유자는 김숙경이며 2015.01.29. 소유권을 이전받았습니다. 경매는 탄동농업협동조합이 신청했고 청구액은 566,532,584원입니다.
등기상 기준점은 2010.04.20. 설정된 탄동농업협동조합의 채권최고액 650,000,000원 근저당입니다. 이후의 가압류·압류·임차권과 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 현황조사에서 확인된 18명의 점유자도 가장 빠른 전입일이 2018.12.03.으로 말소기준보다 늦습니다. 따라서 이들 점유자가 임대차보증금을 이유로 낙찰자에게 대항할 구조는 현재 자료상 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3768 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 노은동 550-5 · 대전광역시 유성구 노은동로79번길 65 |
| 물건종류 | 다가구주택 + 토지 · 단독주택(다가구주택)으로 이용 중 |
| 건물 / 토지 | 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 · 토지 429.0㎡ |
| 소유자 | 김숙경 (2015.01.29. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 3,002,889,300원 / 2,102,023,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 탄동농업협동조합 / 566,532,584원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 매각범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 확장발코니 포함 · 옥탑층 간이구조물은 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 2010년 근저당
말소기준권리는 2010.04.20. 접수된 탄동농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 650,000,000원이고, 최초 채무자는 김기완이었으나 2016.04.06. 계약인수로 채무자가 김숙경으로 변경됐습니다. 이후 등록된 가압류·압류·경매개시결정과 2026.03.20. 박윤필 임차권은 모두 기준권리보다 후순위입니다.
이진현은 전입일과 확정일자가 모두 2010.04.15.로 말소기준보다 앞서 대항력과 우선변제권이 있는 것으로 분류돼 있습니다. 제공된 배당표는 이진현 보증금 88,000,000원을 최우선으로 전액 배당하고, 낙찰자 인수액을 0원으로 계산합니다. 다만 이진현 임차권에는 2016.03.15. 말소 기록이 있어, 현재 경매에서도 실제 배당권이 유지되는지는 매각물건명세서와 배당요구 종기 관련 원문을 대조해야 합니다.
② 현재 점유 현황 — 전입은 모두 말소기준 이후
현황조사상 이름이 확인된 점유자는 18명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 각 점유자는 별개의 관계인으로 기재돼 있습니다. 전입일은 모두 2010.04.20. 이후여서 현재 자료상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 대부분 확인되지 않아 배당순위와 최우선변제 가능성은 원문 임대차계약서·배당요구서로 보완해야 합니다.
| 점유자 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 배당요구 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김주영 | 201호 | 2024.10.28 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 | 미상 | 없음 |
| 노예림 | 202호 | 2022.08.19 | 미상 | 없음 | 2025.09.04 | 미상 | 없음 |
| 이희제 | 203호 | 2024.09.30 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 | 미상 | 없음 |
| 심태민 | 204호 | 2021.09.07 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 | 미상 | 없음 |
| 심기섭 | 205호 | 2023.01.09 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 | 미상 | 없음 |
| 김용환 | 206호 | 2023.12.26 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 | 미상 | 없음 |
| 전나래 | 301호 | 2023.09.20 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 | 미상 | 없음 |
| 구희태 | 302호 | 2022.02.16 | 미상 | 없음 | 2025.10.17 | 미상 | 없음 |
| 양영미 | 303호 | 2024.07.11 | 미상 | 없음 | 2025.09.30 | 미상 | 없음 |
| 김정균 | 304호 | 2025.02.21 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 | 미상 | 없음 |
| 김성수 | 305호 | 2022.05.19 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 | 미상 | 없음 |
| 김기훈 | 306호 | 2024.07.26 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 | 미상 | 없음 |
| 김희권 | 401호 | 2021.05.31 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 | 미상 | 없음 |
| 김경이 | 402호 | 2022.02.08 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 | 미상 | 없음 |
| 김호영 | 403호 | 2023.05.12 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 | 미상 | 없음 |
| 전지민 | 405호 | 2023.11.08 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 | 미상 | 없음 |
| 이동욱 | 406호 | 2024.07.04 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 | 미상 | 없음 |
| 김승미 | 502호 | 2018.12.03 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 | 미상 | 없음 |
③ 별도 임차권·배당 관계인
| 관계인 | 범위 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 확인사항 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이진현 | 405호 | 88,000,000원 | 2010.04.15 / 2010.04.15 | 있음 | 있음 | 없음 | 배당표 전액 반영 · 2016.03.15. 임차권 말소 기록 |
| 김보민 | 401호 | 80,000,000원 | 등기내용 원문 대조 필요 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 2015.01.29. 임차권 말소 · 관계인 가능성 경고 |
| 박윤필 | 404호 | 60,000,000원 | 2022.03.25 / 2022.02.14 | 없음 | 확인 필요 | 없음 | 2026.03.20. 임차권등기 · 말소기준 이후 |
| 전나영 | 확인 필요 | 미상 | 2022.02.16 / 2022.01.19 | 없음 | 확인 필요 | 없음 | 2025.10.17. 배당요구 |
④ 예상배당표 (매각가 2,102,023,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 23,420,230원 |
| 1. 임차인 이진현 보증금 | 88,000,000원 | 88,000,000원 |
| 2. 근저당 · 탄동농업협동조합 | 650,000,000원 | 650,000,000원 |
| 3. 전세권 · 주식회사국순당 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 4. 가압류 · 김진숙 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 케이티캐피탈 | 51,885,207원 | 51,885,207원 |
| 6. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 16,738,903원 | 16,738,903원 |
| 7. 가압류 · 탄동농업협동조합 | 45,448,141원 | 45,448,141원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 956,530,519원 |
제공된 배당 시뮬레이션은 채권 1,034,072,251원을 전액 배당하고 소유자에게 956,530,519원이 남는 것으로 계산합니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 등기상 이미 말소된 권리가 배당 항목에 포함된 부분도 원문 확인이 필요합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 2,102,023,000원 | 0원 | 956,530,519원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 1,471,416,100원 | 0원 | 332,229,688원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 1,029,991,269원 | 104,780,895원 | 0원 | 0원 |
⑤ 가격 판단 — 감정가 70%지만 시세 비교 자료는 없다
현재 최저가는 감정가의 70%로 제시돼 있습니다. 그러나 비교 가능한 최근 12개월 평균 거래, 최신 거래가와 가격 추세 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 30% 낮아졌다는 사실만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 판단할 수 없습니다.
특히 이 물건은 다수 호실을 가진 다가구주택과 429.0㎡ 토지를 함께 매각하는 형태입니다. 일반 아파트처럼 동일 단지·동일 평형 거래가를 단순 비교하기 어렵고, 토지가격·임대수익·공실률·보증금 총액·건물 상태를 함께 평가해야 합니다. 감정가 3,002,889,300원과 현재 최저가 2,102,023,000원의 차이는 크지만, 별도 시세와 수익가치 검증 전에는 가격 가점을 주기 어렵습니다.
⑥ 입지·건물·환금성 메모
- 이용상태. 단독주택인 다가구주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물입니다.
- 입지. 대전노은고등학교 남측 인근으로 단독주택·근린생활시설·학교·관공서가 섞인 주택 및 상가 혼용지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 월드컵경기장역이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 설비. 전기·급배수·위생·난방·소방·승강기 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 429.0㎡, 지목은 대, 준주거지역이며 지형은 평지·가로장방, 소로 한 면에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·노은1지구 지구단위계획구역이며 도로·소로1류에 접합니다. 상대보호구역과 가축사육제한구역도 확인됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인되지 않았습니다.
- 매각 제외. 옥탑층의 간이구조물인 창고 등은 매각에서 제외됩니다. 제시외 건물과 확장발코니는 감정평가 및 매각에 포함됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 18개 점유관계 재확인. 각 호실의 실제 점유자, 계약 당사자, 보증금, 월세, 확정일자와 퇴거 가능 시점을 개별 확인하세요.
- 배당요구 누락 점검. 구희태·양영미·노예림의 배당요구는 확인되지만 다른 점유자들은 확인되지 않습니다. 법원 배당요구서 원문을 대조하세요.
- 이진현 88,000,000원. 선순위 전입·확정일자와 우선변제 분류가 있으나 2016.03.15. 임차권 말소 기록이 함께 존재합니다. 현재 권리 존속 여부를 확인하세요.
- 국순당 70,000,000원. 전세권은 2016.04.15. 말소됐지만 배당표에는 포함돼 있습니다. 배당 시뮬레이션의 유효성을 검증하세요.
- 김보민·이진현 관계인 여부. 동일 이름이 다른 등기 관계에도 등장합니다. 가장임차인 여부를 단정하지 말고 보증금 지급자료와 실제 점유를 확인하세요.
- 국세·지방세. 압류 이력 6건의 체납 원인과 법정기일, 당해세 해당 여부를 세무서·지방자치단체에서 확인하세요.
- 최우선변제 총액. 보증금 미상 점유자가 많아 소액임차인 최우선변제 가능 총액을 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.
- 명도비용. 인수금이 없더라도 다수 호실의 이사협의·인도명령·집행비용과 기간을 입찰가에 반영하세요.
- 옥탑 간이구조물. 매각 제외 구조물의 소유관계·철거·사용 가능 여부를 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 70%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고 인근 다가구 매매사례, 토지가격, 월 임대료와 공실률을 조사하세요.
맺으며 — 인수보다 운영·명도 검증이 승부처
이 사건은 등기 순위만 보면 말소기준 이후 권리가 정리되고 제공 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원인 구조입니다. 현황조사 점유자들의 전입일 역시 모두 말소기준 이후여서, 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 낙찰자가 떠안을 가능성은 현재 자료상 확인되지 않습니다.
하지만 다가구주택은 권리 인수액만으로 안전성을 판단할 수 없습니다. 점유자 18명의 보증금과 확정일자가 대부분 확인되지 않았고, 별도 임차권·배당요구 관계인이 존재하며, 세금 압류 이력과 매각 제외 구조물도 있습니다. 더구나 배당표에는 이미 말소된 것으로 보이는 이진현 임차권과 국순당 전세권이 포함돼 있어 원본 검증 없이는 예상배당을 확정할 수 없습니다.
인수액은 0원, 권리·명도 난도는 낮지 않음. 감정가 70%라는 숫자보다 각 호실의 임대차 원본, 세금, 실제 임대수익과 명도비용을 확인한 뒤 입찰가를 정해야 하는 물건입니다.