서울중앙지방법원 2026타경101058. 서울 동작구 상도1동 두손베스티움 2층 202호, 전용 37.66㎡ 다세대주택입니다. 2013년 사용승인된 5층 건물의 한 세대로, 현재 소유자는 박도현입니다. 소유권 취득 당시 등기부 거래가액은 320,000,000원입니다.

이 사건에서 가장 먼저 눈에 들어오는 것은 소유자의 취득가도, 감정가도 아닙니다. 바로 임차보증금 320,000,000원입니다. 임차인 김영광의 전입신고와 점유개시는 2021년 4월 29일로, 말소기준인 2023년 3월 31일 국민건강보험공단 압류보다 앞섭니다. 확정일자도 갖추고 있습니다. 따라서 일반적인 권리관계라면 낙찰자에게 보증금 잔액 인수 위험이 생길 수 있는 구조입니다.

하지만 매각물건명세서에 중요한 반전이 있습니다. 2026년 10월 1일 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고, 보증금을 전액 배당받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 이 확약이 해당 보증금 및 임차권에 유효하게 적용되면, 일반적인 대항력 인수형 물건과 달리 미배당 보증금을 매수인이 떠안지 않는 구조가 됩니다.

문제는 가격입니다. 신건 최저가 349,000,000원에 확약 기준 실질 인수액 0원을 더하면, 실질취득금액 역시 349,000,000원입니다. 반면 확인된 최신 동일 면적 거래는 2024년 6월 269,000,000원. 단순 비교에서도 80,000,000원 높은 수준입니다. 확약이 있어도 비싼 가격까지 해결해 주지는 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 확약이 핵심

이 사건의 말소기준권리는 2023년 3월 31일 국민건강보험공단의 압류입니다. 신용보증기금 가압류, 동작구 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등 후순위 등기권리는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2013년에 설정된 영등포농업협동조합 및 국민은행 근저당권은 등기부상 이미 말소됐으므로 현존 근저당 채무로 계산하지 않습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 3.2억

③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 거래의 129.7%

두손베스티움(325-5)은 총 12세대의 소규모 다세대주택입니다. 전용면적 37.66㎡에 해당하는 확인 거래는 2건입니다. 가장 나중에 확인되는 거래는 2024년 6월 269,000,000원이며, 이전 거래는 2021년 6월 320,000,000원입니다.

전체 거래 평균은 294,500,000원으로 감정가가 이보다 높은 것은 분명합니다. 하지만 더 중요한 것은 거래 시점입니다. 2021년 거래가 320,000,000원에서 2024년 거래가 269,000,000원으로 내려왔고, 집계된 가격 추세는 -15.9%입니다.

이처럼 하락 흐름이 확인되는 상황에서는 과거 고가 거래를 포함한 전체 평균보다 최근 집계 평균과 최신 거래를 우선 참고해야 합니다. 두 수치 모두 269,000,000원이며, 현재 최저가 349,000,000원은 그 129.7%입니다.

④ 예상배당표 (매각가 349,000,000원 가정)

현재 신건 최저매각가를 기준으로 계산된 예상배당입니다. 임차인 보증금이 우선 배당되고, 신용보증기금 가압류와 주택도시보증공사 신청채권 순서로 배당액이 배정된 추정 구조입니다.

예상배당은 단순 추정치입니다. 국민건강보험공단·동작구의 압류 관련 채권액과 실제 조세배당 순위, 당해세 및 임차인 최우선변제 등에 따라 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 김영광 보증금과 주택도시보증공사 청구액의 권리 귀속 및 중복 여부도 확인해야 하며, 두 금액을 서로 독립된 임차보증금으로 합산해서는 안 됩니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약 유무가 취득원가를 바꾼다

이 물건은 확약이 매우 중요한 이유를 회차별 계산에서도 확인할 수 있습니다. 대항력 포기가 없다면 낙찰가가 낮아질수록 보증금 미배당액이 늘어, 낙찰자의 실질취득금액은 보증금 320,000,000원 안팎에서 쉽게 내려가지 않습니다. 반면 확약이 해당 임차권에 유효하게 적용되면 미배당 보증금의 실질 인수는 0원이므로, 실질취득은 낙찰가를 기준으로 계산할 수 있습니다.

확약 미적용 시 인수액은 집행비용 등을 반영한 회차별 추정 금액입니다. 실제 임차권과 배당순위에 따라 달라질 수 있으며, 확약이 유효한 해당 임차권의 실질 인수액과는 구분해야 합니다.

확약 기준으로도 1회 유찰 가격 279,200,000원은 최근 확인 거래 269,000,000원보다 높습니다. 2회 유찰 가격 223,360,000원은 해당 거래보다 낮지만, 거래 추세가 하락하고 마지막 확인 거래가 2024년인 만큼 기계적인 할인율만으로 시세차익을 확정해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 동작구 상도1동 강남초등학교 남측 인근입니다. 주변에는 공동주택·다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 7호선 상도역이 있습니다. 감정평가상 교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 2013.04.03 사용승인된 철근콘크리트조 5층 다세대주택의 2층 202호입니다. 방2·거실·주방·욕실·발코니·현관 구조이며 기본적인 위생·난방설비 등이 구비돼 있습니다.
• 토지·도로. 대체로 완경사지의 다세대주택 부지이며 북측으로 상도로47바길에 접합니다. 토지면적은 227.8㎡이고, 공시지가 자료상 4,885,000원/㎡입니다. 토지면적은 건물 전체 부지 기준으로 개별 호실 전용면적과 구분해야 합니다.
• 도시계획. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등이 기재돼 있습니다. 교육환경보호구역의 구체적인 제한은 관할교육청 확인이 필요합니다.
• 토지거래허가. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내역이 존재합니다. 외국인 등 대상 지정기간 2025.08.26~2026.08.25와 아파트 대상 지정기간 2025.10.20~2026.12.31이 각각 기재돼 있어, 본건 다세대주택에 대한 실제 적용 여부와 매각 시점의 규제를 구분해 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 실제 내부 상태와 수선 필요성은 현장 확인 대상입니다.
• 환금성. 총 12세대의 소규모 다세대주택이고 확인 거래는 2건입니다. 2021년 320,000,000원에서 2024년 269,000,000원으로 하락한 거래 흐름을 고려하면, 향후 처분가격과 매각기간을 보수적으로 추정할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.10.01 주택도시보증공사 확약서에 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 명확히 기재돼 있는지 확인하세요. 특히 해당 보증금 320,000,000원 및 김영광 임차권에 대한 효력과 권한을 대조해야 합니다.
• 임차권 승계 관계. 실제 임차인은 김영광 1명입니다. 주택도시보증공사의 320,000,000원 청구와 임차보증금의 관계를 확인하고, 동일 채권을 중복 채무 또는 별도 보증금으로 해석하지 않도록 주의해야 합니다.
• 실제 점유 및 명도. 등기부상 임차권등기가 존재합니다. 현재 실제 점유 여부, 퇴거 상태, 인도명령 가능성 및 임차권등기 말소 절차를 확인하세요. 보증금 인수 위험이 해소되더라도 명도 절차가 자동으로 완료되는 것은 아닙니다.
• 압류·조세배당 검증. 국민건강보험공단과 동작구 압류가 존재합니다. 실제 채권액, 당해세, 법정기일 및 배당순위를 확인해 예상배당과 매수인에게 영향을 미칠 수 있는 부담을 점검해야 합니다.
• 최신 시세 재확인. 확인된 마지막 거래는 2024.06의 269,000,000원입니다. 2026.11.17 매각기일을 기준으로 추가 실거래, 현재 매물, 인근 유사 다세대의 거래조건을 확인해 적정 입찰가를 다시 산정해야 합니다.
• 입찰가 상한. 현재 실질취득 349,000,000원은 확인된 최신 거래보다 80,000,000원 높습니다. 가격 추세 -15.9%와 소규모 단지의 환금성을 반영해 신건 응찰의 경제성을 엄격하게 검토해야 합니다.
• 관리비·시설 점검. 공용부분 미납 관리비, 관리주체, 누수·결로·설비 노후 및 향후 수선비 부담을 확인하세요.
• 토지거래 규제 확인. 다세대주택에 적용되는 허가 요건 및 매각기일 현재 지정 상태를 관할기관과 대조하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 임차권 관련 서류와 배당요구 내역을 원본으로 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원이어도 3.49억이 싸지는 아니다”

상도동 두손베스티움 202호는 권리분석에서 확약서의 효력이 가장 중요한 사건입니다. 2021년부터 전입·점유한 김영광은 말소기준권리보다 앞선 대항력을 가지고 있고, 임차보증금은 320,000,000원입니다. 원칙적인 대항력 인수형 계산만 적용하면 유찰돼도 낙찰자의 취득원가가 보증금 부근에서 유지되는 구조입니다.

그러나 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 해당 임차권에 유효하게 적용된다면 상황은 달라집니다. 매수인이 미배당 보증금을 부담하지 않아 실질 인수액은 0원으로 볼 수 있습니다. 이 경우 권리 위험은 상당히 완화됩니다. 단, 확약의 적용 밖에 있는 임차권이나 별도 점유 문제가 확인되면 그 위험까지 해소되는 것은 아닙니다.

그럼에도 현재 신건의 가격 매력은 낮습니다. 실질취득 349,000,000원은 최신 확인 거래 269,000,000원의 129.7%이고, 가격 추세는 -15.9%입니다. 전체 평균 294,500,000원조차 신건 가격보다 낮습니다. 여기에 12세대 규모의 제한적인 거래량과 2024년 이후 시세 확인 필요성까지 고려하면, 감정가를 기준으로 적극 응찰할 근거가 충분하지 않습니다.

결론은 확약 확인을 전제로 권리 위험은 완화, 신건 가격은 보류입니다. 이 물건의 가치는 최저매각가가 얼마나 낮아 보이느냐가 아니라, 실제 인수 여부를 확정하고 하락 추세를 반영한 적정 실질취득금액을 산정하는 데 달려 있습니다.