대구지방법원 2026타경3865. 대구 달성군 현풍읍 테크노폴리스에 있는 남해오네뜨1차 107동 603호입니다. 전용면적은 약 59.96㎡이고, 지상 25층 건물의 6층에 위치한 아파트입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 176,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 표면적으로는 일반적인 아파트 경매처럼 보이지만, 등기부와 매각물건명세서를 살펴보면 대항력 있는 임차권등기가 명확하게 존재한다는 중요한 차이가 있습니다.

이 사건의 소유자는 주식회사더베스트아이입니다. 2020년 3월 25일 소유권을 취득하면서 여러 금융기관이 참여한 공동담보 근저당권이 설정되었고, 이후 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 그런데 임차인 황은정의 점유개시일과 주민등록일은 각각 2015년 11월 5일, 2015년 12월 2일입니다. 말소기준 근저당권 설정일인 2020년 3월 25일보다 앞섭니다.

특히 매각물건명세서는 대항력 있는 주택임차권등기가 존재하며, 임차보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 따라서 근저당권 및 임차권등기의 등기상 말소 여부와 보증금반환채무의 인수 여부는 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인

2020년 설정된 근저당권의 최초 채권최고액은 68,900,000,000원이며, 2021년 11월 12일 44,544,000,000원으로 변경되었습니다. 광양시새마을금고를 비롯한 여러 금융기관이 권리자로 기재되어 있고, 공동담보목록 제2020-157호가 존재합니다. 이 금액은 공동담보 근저당권의 채권최고액이므로, 해당 세대 하나에 대한 확정 채무액으로 해석해서는 안 됩니다.

2021년 4월 12일 황은정이 우선분양전환권에 기한 소유권이전등기청구권을 피보전권리로 하는 가처분을 설정했으나, 해당 가처분은 2025년 10월 23일 해제로 말소되었습니다. 다만 기존 가처분의 말소가 대항력 있는 임차보증금 인수 위험까지 없애는 것은 아닙니다. 별도로 존재하는 갑구 3-1번 금지사항등기는 말소되지 않은 상태로 기재되어 있으므로, 국민주택기금 관련 제한 및 임차인 동의 문제에 대해서도 원본 확인이 필요합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 잔액 인수 가능

황은정의 임대차계약은 2013년 5월 29일 최초 체결된 것으로 기재되어 있으며, 이후 계약이 여러 차례 변경되었습니다. 임차권등기상 보증금은 86,900,000원, 87,900,000원, 최종 92,000,000원 등의 변동 내역이 확인됩니다. 최초 임대차부터 최종 증액분까지 모든 금액의 우선순위가 동일하다고 단정할 수 없으므로, 증액 시점별 보증금의 우선변제 순위와 실제 배당 가능액을 구분해야 합니다.

중요한 점은 낙찰가가 내려간다고 인수 부담도 자동으로 내려가는 것은 아니라는 사실입니다. 배당에서 임차보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액이 매수인에게 남을 수 있습니다. 특히 이 사건은 보증금반환채권 승계인이 강제경매를 신청한 구조이므로, 배당 예상액과 인수액을 확인하지 않은 입찰은 고위험입니다.

③ 시세 비교 — 신건 가격부터 최근 평균 이상

대구테크노폴리스남해오네뜨1차는 792세대 아파트단지입니다. 전용 약 59.96㎡ 동일 평형의 최근 12개월 거래 12건 평균은 165,916,666원입니다. 최저매각가 176,000,000원은 이 평균의 106.1%에 해당합니다. 임차보증금 인수액을 전혀 더하지 않아도 최근 평균보다 높은 가격입니다.

최근 거래가격의 범위는 140,000,000원~180,000,000원입니다. 2026년 10월 최신 거래는 16층 180,000,000원으로, 현재 최저가 176,000,000원보다 높습니다. 그러나 개별 최신 거래 한 건만으로 이 물건을 저렴하다고 판단할 수는 없습니다. 실제로 최근 평균은 최저가보다 낮으며, 2026년 9월에는 140,000,000원 거래도 확인됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 176,000,000원 가정)

다음은 신건 최저가를 기준으로 작성된 단순 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용과 근저당권을 우선 배분하는 방식으로 계산되어 있습니다. 다만 대항력 및 우선변제권이 있는 임차인의 배당을 별도로 반영하지 않은 계산이므로, 실제 배당표나 매수인 인수액 확정 근거로 사용할 수 없습니다.

위 표는 단순 계산상의 배당이며, 2021년 변경된 근저당권 채권최고액과 공동담보별 부담액, 임차인의 선순위 우선변제금액, 증액분의 순위, 조세채권 등을 정밀 반영한 확정 배당표가 아닙니다. 주택도시보증공사의 배당액 0원도 실제 무배당을 확정하는 수치가 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낮아진 낙찰가와 인수 위험은 별개

현재 신건 최저가는 176,000,000원입니다. 유찰될 경우를 가정한 매각가격과 채권 배당 시나리오는 다음과 같습니다.

각 회차는 가정 시나리오이며 실제 유찰이나 해당 최저가 적용을 확정하는 것이 아닙니다. 채권자 배당액은 임차인 우선변제 및 공동담보별 실제 채권 정산을 반영하지 않은 수치입니다.

배당액이 줄어들수록 대항력 있는 임차보증금 중 미변제되는 금액이 남을 가능성도 검토해야 합니다. 유찰 후 최저가가 낮아졌다는 사실만으로 실질취득비용이 동일한 폭으로 내려간다고 볼 수 없습니다. 매각대금의 배당과 보증금 인수 관계를 함께 계산해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구광역시 달성군 현풍읍 중리 소재 비슬고등학교 동측 인근입니다. 주변에 아파트, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하며 전반적인 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다. 북측 약 30m, 서측 약 20m의 포장도로와 남측 보행자전용도로에 접합니다.
• 건물. 2015.09.10 사용승인된 철근콘크리트조 아파트입니다. 승강기, 급배수, 위생, 소화전, 도시가스설비 등이 설치되어 있습니다.
• 토지 및 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 경제자유구역·일반산업단지·교육환경 보호구역 등 관련 지정사항이 존재합니다. 공시지가는 749,000원/㎡입니다.
• 공부 및 위반사항. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 내부 확인. 이해관계인 부재 및 폐문으로 내부 확인이 이루어지지 않았습니다. 실제 내부 구조, 수리 여부, 관리상태는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 792세대 아파트단지로 최근 동일 평형 거래 사례가 확인됩니다. 다만 거래가격이 140,000,000원에서 180,000,000원까지 분포하므로 층·향·내부상태에 따른 가격 차이를 고려해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 채권액 확인. 임차권등기에 기재된 최종 보증금 92,000,000원과 실제 유효 보증금반환채권액, 지급·상환 내역이 일치하는지 확인해야 합니다.
• 대항력 및 우선변제 순위 확인. 최초 점유·전입·확정일자와 각 계약 증액일을 대조하여 2020.03.25 근저당권보다 선순위인 부분과 후순위인 부분을 구분해야 합니다.
• 주택도시보증공사의 승계 범위 확인. 주택도시보증공사가 승계한 보증금반환채권의 범위와 배당요구 내역, 매수인에게 남을 수 있는 잔여 채무를 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서 인수조건 확인. 을구 순위 4번 임차권등기의 미변제 잔액 인수 조건을 최종 명세서에서 반드시 확인해야 합니다.
• 공동담보 근저당권 확인. 최초 채권최고액 68,900,000,000원, 변경 후 44,544,000,000원, 공동담보목록 및 실제 잔존채무액을 구분하여 배당순위를 검토해야 합니다.
• 금지사항등기 검토. 갑구 3-1번 금지사항등기의 현재 효력과 매각에 따른 처리 여부를 확인해야 합니다. 종전 가처분은 말소되었지만 다른 등기상 제한까지 모두 해소되었다고 단정해서는 안 됩니다.
• 점유 및 명도 확인. 임차권등기가 있다는 사실만으로 현재 실제 점유 상태를 확정할 수 없습니다. 현장조사를 통해 점유자와 점유권원을 확인해야 합니다.
• 실질취득비용 재계산. 낙찰가와 미배당 보증금 인수액을 합산하고 취득 부대비용, 체납 관리비, 명도 비용 등을 별도로 검토해야 합니다.
• 최근 실거래 비교. 동일 평형 최근 12개월 평균은 165,916,666원이며, 신건 최저가는 그 106.1%입니다. 인수액이 확인되지 않은 상태에서는 가격 경쟁력을 인정하기 어렵습니다.
• 원본 재확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약 및 승계 증빙, 배당요구 내역을 입찰 전에 대조해야 합니다.

맺으며 — “1.76억 낙찰이 1.76억 취득을 뜻하지 않는다”

대구테크노폴리스남해오네뜨1차 603호는 아파트라는 물건 종류만 보면 거래 사례가 존재하는 일반적인 주거용 부동산입니다. 하지만 권리구조는 결코 단순하지 않습니다. 실제 임차인 황은정 1명에게 대항력이 인정되고, 등기상 최종 보증금 92,000,000원이 기재되어 있으며, 보증금반환채권은 주택도시보증공사로 승계된 것으로 명시되어 있습니다.

특히 매각물건명세서의 핵심 조건은 명확합니다. 배당에서 대항력 있는 임차보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다는 것입니다. 따라서 단순 배당 시뮬레이션에 나타난 인수액 0원을 신뢰하거나, 근저당권과 임차권등기가 매각으로 말소된다는 이유만으로 권리가 깨끗하다고 평가해서는 안 됩니다.

가격도 신중하게 보아야 합니다. 신건 최저매각가 176,000,000원은 최근 실거래 평균 165,916,666원보다 높고, 매수인에게 인수되는 미배당 보증금이 있다면 실질취득비용은 더욱 증가합니다. 유찰 이후에도 낙찰가와 인수액을 합산한 금액으로 시세를 비교해야 합니다.

결론은 권리 고위험·가격 메리트 부족입니다. 임차보증금의 실제 배당액과 매수인 인수액, 공동담보 근저당권의 배당 관계를 확인하기 전에는 입찰을 보류하는 것이 합리적입니다. 이 사건의 핵심은 낮은 낙찰가를 찾는 것이 아니라, 낙찰 후 실제로 얼마의 채무를 떠안게 되는지 확정하는 데 있습니다.