대구지방법원 2026타경3919. 대구광역시 달성군 다사읍 죽곡리에 있는 강창태성그린시티 101동 2층 208호 아파트입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 147,000,000원이며, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 김원국이고, 2021.12.21 에스비아이저축은행 앞으로 채권최고액 172,800,000원의 근저당권이 설정돼 있습니다. 이후 기술보증기금의 가압류와 세금·건강보험 관련 압류가 이어졌고, 에스비아이저축은행이 임의경매를 신청했습니다.

이 사건을 볼 때 반드시 구분해야 할 사실이 있습니다. 채권자에게 배당이 부족하다는 것과 낙찰자가 그 부족액을 떠안는 것은 별개의 문제입니다. 현재 매각가 가정에서 채권자들의 계산상 미배당액은 195,558,000원이지만, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 계산은 임대차와 세금 우선배당을 확정한 결과가 아니므로, 실제 입찰 전 원본 서류 확인이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2021년 근저당

핵심은 2021.12.21 설정된 에스비아이저축은행 근저당권입니다. 을구 16번에 등기된 채권최고액 172,800,000원의 근저당권이 말소기준권리이며, 이번 임의경매의 신청채권자도 같은 금융기관입니다.

그보다 앞선 한국주택은행·국민은행·대한생명보험·하나은행·현대캐피탈의 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매 권리분석에서는 과거 말소된 담보권보다 에스비아이저축은행의 근저당권과 그 이후 등기된 권리가 중요합니다.

② 점유·임대차 — 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상

확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 그러나 감정평가서에는 “임대관계는 미상”으로 기재돼 있습니다. 따라서 임차인 신고가 없다는 이유만으로 실제 임차인이 존재하지 않거나 소유자가 직접 점유한다고 단정해서는 안 됩니다.

③ 가격 판단 — 신건 147,000,000원, 시세 확인이 우선

감정가는 147,000,000원이고, 아직 유찰되지 않았으므로 최저매각가도 동일합니다. 다만 이 가격이 실제 시장가격보다 낮은지 높은지를 판단할 수 있는 실거래 비교는 확인되지 않았습니다.

위 유찰 가격은 향후 실제 매각기일이나 최저가가 확정됐다는 뜻이 아니라 회차별 가정가격입니다. 낙찰가격이 내려가면 매수인의 낙찰대금 부담은 줄어들 수 있지만, 그것만으로 시세 대비 저렴한 물건이 되는 것은 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 147,000,000원 가정)

집행비용은 추정치입니다. 근저당 배당 계산에는 채권최고액 172,800,000원이 사용됐으며, 실제 채무잔액과는 구분해야 합니다. 조세·건강보험 관련 우선배당 및 임차인 최우선변제 등은 확정 반영되지 않았으므로 실제 배당액과 달라질 수 있습니다.

예상 매각대금 147,000,000원에서 집행비용 2,858,000원을 제외한 144,142,000원이 에스비아이저축은행에 배당되는 계산입니다. 기술보증기금에는 배당할 재원이 남지 않으며 소유자에게 돌아가는 잔여액도 0원입니다.

신청채권자인 에스비아이저축은행의 청구금액은 156,787,820원으로, 예상배당액 144,142,000원만으로는 청구액이 전액 충족되지 않습니다. 또한 근저당 채권최고액과 기술보증기금 청구금액을 합산한 계산상 채권액 339,700,000원 대비 총 미배당액은 195,558,000원입니다. 이 금액은 채권최고액을 사용한 시뮬레이션 결과이지, 확정된 실제 잔존채무액을 의미하지 않습니다.

⑤ 회차별 시나리오 — 채권 미배당과 매수인 인수는 다르다

회차가 진행되며 매각가가 낮아지는 가정에서는 채권자에게 돌아가는 배당금도 감소하고 미배당액은 증가합니다. 그러나 미배당 채권은 매각으로 소멸하는 후순위 권리 또는 경매 신청채권자의 회수 부족분과 관련된 것이므로, 그 금액을 낙찰자가 그대로 부담하는 것은 아닙니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치·주위환경. 대구광역시 달성군 다사읍 죽곡리 소재 죽곡초등학교 서측에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 단독주택, 학교 및 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하며 감정평가상 전반적인 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 19층 건물 중 2층 208호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인트, 내벽은 벽지·타일 등으로 마감돼 있으며 샷시 이중창호가 설치돼 있습니다.
• 설비. 개별난방설비와 도시가스설비 등이 설치돼 있습니다.
• 토지 형태. 대략 사다리형 토지이며 동향 완경사지를 평탄하게 조성한 아파트 부지입니다.
• 도로 접근. 단지 남측과 서측은 왕복 2차선 도로, 북측과 동측은 폭 약 8미터 도로에 접합니다.
• 토지이용계획. 준주거지역이며 도로 관련 도시계획시설에 접하거나 일부 저촉됩니다. 죽곡초등학교 및 숲속예은유치원 관련 교육환경 보호구역, 가축사육제한구역 및 배출시설설치제한지역에 해당합니다.
• 건물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 실제 내부 상태와 수리 필요 여부는 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 아파트 용도로 일반적인 주거 수요를 기대할 수 있으나, 실제 거래가격과 매매 소요기간을 판단할 만한 비교 실거래가 확인되지 않아 환금성 수준을 확정하기는 어렵습니다.

⑦ 입찰 전 체크리스트

• 임대차·점유 확인. 임대관계가 미상인 만큼 전입세대확인, 주민등록 관련 자료, 현황조사서, 매각물건명세서 등을 대조해 실제 점유자를 확인해야 합니다.
• 대항력 확인. 실제 임차인이 확인되면 전입일·점유개시일·확정일자·보증금·배당요구 여부를 확인하고, 말소기준권리보다 앞선 대항력이 존재하는지 검토해야 합니다.
• 국세 압류 확인. 북대구세무서장이 처분청인 압류와 관련하여 조세의 법정기일·당해세 여부·우선배당 가능성을 확인해야 합니다.
• 국민건강보험공단 압류 확인. 압류채권의 성격과 배당순위를 확인하고 예상배당표와 실제 배당순서에 차이가 발생할 수 있는지 검토해야 합니다.
• 시세 검증. 강창태성그린시티의 동일 또는 유사한 전용면적, 층수 및 상태를 가진 최근 실거래를 확인해 최저가 147,000,000원의 적정성을 평가해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 2층 208호의 실제 관리상태, 누수·결로·설비 노후, 수리비 발생 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
• 관리비 체납 확인. 공용부분 관리비 체납액과 매수인에게 부담될 가능성이 있는 금액을 관리사무소에 확인해야 합니다.
• 명도 계획. 실제 점유자가 소유자인지 임차인인지 확인한 후, 인도명령 가능성과 점유 이전에 필요한 절차를 검토해야 합니다.
• 등기·명세서 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 매각기일 전 변경사항을 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “배당이 부족해도 인수하는 것은 아니다”

이 물건의 권리분석에서 가장 중요한 기준점은 2021.12.21 에스비아이저축은행 근저당권입니다. 이후 등기된 기술보증기금 가압류와 국·국민건강보험공단 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 예상배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액도 0원입니다.

반면 채권자들에게는 신건 매각가를 기준으로 195,558,000원의 계산상 미배당이 발생합니다. 이는 낙찰자가 그 금액을 대신 갚아야 한다는 뜻이 아닙니다. 다만 조세·건강보험 압류의 우선배당 여부와 미확인 임대차가 실제 권리관계에 미칠 영향은 입찰 전 반드시 점검해야 합니다.

가격 측면에서도 신중해야 합니다. 현재 최저가 147,000,000원이 실제 거래시세에 비해 어느 정도 수준인지 확인되지 않았으므로, 신건을 저가 매수 기회라고 평가할 수 없습니다.

결론은 “등기상 권리구조는 비교적 명료하지만, 가격과 점유는 확인 후 판단”입니다. 예상 인수액 0원이라는 장점만으로 입찰을 결정하기보다는 실제 점유관계·세금 우선순위·최근 거래시세를 먼저 확인하는 것이 합리적입니다.