대구지방법원 2026타경3961. 달성군 다사읍의 대실역블루핀34, 4층 403호 아파트입니다. 소유자 김남호 씨는 2025년 7월 10일 매매를 원인으로 거래가액 430,000,000원에 이 물건을 취득했고, 같은 해 9월 1일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 같은 날 한화생명보험주식회사가 채권최고액 361,200,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 신한카드의 가압류와 국세 압류가 이어졌고, 한화생명보험의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.
등기상 말소기준권리는 2025.09.01 설정된 한화생명보험 근저당권입니다. 이보다 늦게 등기된 가압류·압류·임의경매개시결정은 매각에 따른 소멸 대상으로 분류됩니다. 과거 신탁등기와 신탁주의사항도 이미 말소된 상태입니다. 따라서 등기부에 드러난 권리의 순서 자체는 비교적 명확합니다.
문제는 등기부 바깥의 점유관계입니다. 매각물건명세서에는 외국인체류확인서에 나타나는 등록 외국인들의 임대차관계가 미상이라는 취지의 기재가 있습니다. 보증금과 계약관계가 확인되지 않은 상태에서 명도 부담까지 없다고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3961 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 다사읍 매곡리 229-7 대실역블루핀34 4층 403호 |
| 도로명주소 | 대구광역시 달성군 다사읍 왕선로1길 20 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 지하 1층, 지상 13층 건물 중 4층 403호 · 아파트로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 |
| 소유자 | 김남호 (단독소유) |
| 소유권 취득 | 2025.09.01 등기 · 2025.07.10 매매 · 거래가액 430,000,000원 |
| 감정가 | 442,000,000원 |
| 최저매각가 | 442,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 신청채권자 | 한화생명보험주식회사 |
| 경매 청구금액 | 299,744,000원 |
| 말소기준권리 | 2025.09.01 한화생명보험 근저당권 · 채권최고액 361,200,000원 |
| 점유관계 | 외국인 등록 6명 확인 · 실제 임대차관계 미상 |
| 인수액 추정 | 0원 (예상배당 기준, 미확인 임대차·조세채권 등 별도 확인) |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸
말소기준은 2025년 9월 1일 한화생명보험 근저당권입니다. 해당 근저당권의 채권최고액은 361,200,000원이며, 경매 청구금액은 299,744,000원입니다. 채권최고액은 근저당권의 담보 한도이고 실제 확정채무액과 반드시 같지는 않습니다.
2026년 1월 22일 신한카드의 가압류 8,379,328원, 2026년 7월 1일 국의 압류, 2026년 7월 16일 임의경매개시결정은 모두 근저당권보다 후순위입니다. 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다. 특히 국의 압류는 기흥세무서장이 처분청으로 기재되어 있으나, 압류 대상 조세채권의 금액은 확인되지 않습니다. 압류등기 자체의 소멸과 실제 조세채권의 배당순위는 구분해야 합니다.
② 점유·임차관계 — 등록 외국인 6명 확인
현황조사에서 확인된 등록 외국인은 6명입니다. 모두 2025년 10월 23일 또는 10월 27일 전입·등록된 것으로 나타납니다. 이는 말소기준권리인 2025년 9월 1일 근저당권보다 늦은 날짜입니다.
따라서 기재된 전입·등록일만을 기준으로 하면 선순위 대항력이 인정되기 어려운 관계입니다. 다만 각 인물의 실제 임대차계약 유무, 점유 범위, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부가 확정되지 않았습니다. 등록된 6명이 각각 독립된 임차인이라는 뜻도 아닙니다.
| 성명 | 전입·등록일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 보증금 |
|---|---|---|---|---|---|
| BUSHRA YAQUB | 2025.10.27 | 기재일 기준 후순위 | 미확인 | 해당 없음 | 미상 |
| MUHAMMAD NAEEM | 2025.10.27 | 기재일 기준 후순위 | 미확인 | 해당 없음 | 미상 |
| RAZA MUHAMMAD MILAD | 2025.10.27 | 기재일 기준 후순위 | 미확인 | 해당 없음 | 미상 |
| NAEEM RABIA | 2025.10.23 | 기재일 기준 후순위 | 미확인 | 해당 없음 | 미상 |
| RAZA MUHAMMAD HUSSAIN | 2025.10.27 | 기재일 기준 후순위 | 미확인 | 해당 없음 | 미상 |
| RAZA MUHAMMAD AWAIS | 2025.10.23 | 기재일 기준 후순위 | 미확인 | 해당 없음 | 미상 |
대항력 표시는 확인된 전입·등록일과 말소기준권리의 선후관계에 관한 판단입니다. 실제 임대차의 성립과 개별 점유·보증금 인수 여부를 최종 확정한 판정은 아닙니다. 우선변제 여부는 확정일자·배당요구 등 추가 확인이 필요합니다. 보증기관 대위변제·승계로 신고된 사람은 없습니다.
이 기재는 등록 외국인의 임대차관계가 아직 명확하게 확인되지 않았다는 의미입니다. 보증금 액수를 알 수 없으므로 단순히 무보증 점유자라고 판단해서는 안 됩니다. 또한 전입·등록일만으로 실제 점유 개시나 계약의 모든 사실관계가 확정되는 것도 아닙니다. 입찰 전 외국인체류확인서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 실제 점유 상황을 함께 대조해야 합니다.
현재 확인된 날짜에 따르면 이들의 권리 순위는 한화생명보험 근저당보다 뒤에 놓입니다. 이 전제가 그대로 유지된다면 보증금이 있더라도 일반적인 선순위 임차보증금 인수형 경매와는 구조가 다릅니다. 다만 우선변제·최우선변제 가능성과 명도 과정에서의 다툼은 별개의 문제입니다.
③ 가격 비교 — 신건 4.42억은 적정한가
가격 판단의 출발점은 이 물건 자체의 과거 거래입니다. 등기부에는 소유자 김남호의 2025.07.10 매매 거래가액 430,000,000원이 기재되어 있습니다. 현재 감정가와 최저매각가는 모두 442,000,000원입니다.
| 비교 항목 | 기준일 / 상태 | 금액 |
|---|---|---|
| 동일 호실 과거 거래가액 | 2025.07.10 매매 | 430,000,000원 |
| 감정평가액 | 현재 사건 감정가 | 442,000,000원 |
| 현재 최저매각가 | 신건 · 0회 유찰 | 442,000,000원 |
| 실질취득 추정 | 인수액 0원 가정 | 442,000,000원 |
| 과거 거래가액 대비 | 감정가·최저가 기준 | +12,000,000원 |
신건 최저가 442,000,000원은 동일 호실의 과거 등기 거래가액 430,000,000원보다 12,000,000원, 약 2.8% 높은 가격입니다. 과거 거래가액을 기준으로 한 비율은 약 102.8%입니다.
그러나 이것만으로 현재 시세보다 비싸다고 단정할 수는 없습니다. 2025년의 동일 호실 거래가액은 과거 가격이지, 현재 시장에서 실제 매매 가능한 가격을 뜻하지 않기 때문입니다. 현재 가격 메리트를 판단하려면 최근 실거래와 거래 추세를 함께 검토해야 합니다. 따라서 이 사건은 최저가 442,000,000원이 현재 시장가격보다 저렴하다고 평가할 근거가 충분하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 442,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,820,000원 |
| 1. 근저당 · 한화생명보험 | 361,200,000원 | 361,200,000원 |
| 2. 가압류 · 신한카드 | 8,379,328원 | 8,379,328원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 65,600,672원 |
감정가인 442,000,000원에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 6,820,000원을 공제하고, 한화생명보험 근저당권에 361,200,000원, 신한카드 가압류에 8,379,328원이 배당되는 계산입니다. 이 경우 소유자 잔여금액은 65,600,672원으로 추정됩니다.
다만 한화생명보험 배당액은 실제 채무잔액이 아니라 채권최고액을 기준으로 산정된 시뮬레이션입니다. 경매 신청 청구금액은 299,744,000원으로, 근저당 채권최고액과 구분해야 합니다. 실제 채권신고액과 배당순위에 따라 금액이 달라질 수 있습니다.
위 예상배당에는 국의 압류에 관한 조세채권액과 조세 우선순위, 임차인 최우선변제 등의 미확정 사항이 반영되지 않았습니다. 소유자 잔여금액과 채권자 배당액은 확정 배당이 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 배당 부족은 인수와 다르다
이 사건은 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 현재 회차와 가정된 유찰 시나리오를 비교하면 다음과 같습니다.
| 시나리오 | 최저가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 442,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 353,600,000원 | 21,729,728원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 282,880,000원 | 91,459,648원 | 0원 |
현재 회차에서는 예상 채권 미배당이 0원입니다. 1회 유찰 시 21,729,728원, 2회 유찰 시 91,459,648원의 미배당이 발생하는 것으로 계산됩니다. 이것은 채권자가 회수하지 못하는 금액이지, 낙찰자가 추가로 지급하는 금액을 뜻하지 않습니다.
예상 인수액은 각 시나리오에서 0원으로 제시되어 있지만, 이는 확인된 말소기준권리와 후순위 권리관계를 전제로 한 것입니다. 미상 점유자의 계약관계와 조세채권에 관한 확인이 끝나지 않았으므로, 실질취득비용을 최저가만으로 확정해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 달성군 다사읍 죽곡리 소재 다사고등학교 북동측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 감정평가상 제반 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 13층 건물 중 4층 403호입니다. 위생·급배수설비, 화재설비, 승강기, 도시가스 개별난방설비 등이 갖추어져 있습니다.
- 도로. 단지 동측은 왕복 2차선 도로, 북측은 폭 약 4~5미터의 도로와 접해 있습니다.
- 토지. 6필지 일단의 부정형 토지로서 아파트 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.
- 용도지역·규제. 준주거지역이며, 학교 상대보호구역과 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등의 제한사항이 있습니다.
- 공부상 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 주변에 주거 및 근린생활시설이 형성되어 있으나, 해당 호실의 현재 거래 가능 가격과 매도 소요기간은 별도 검토가 필요합니다. 과거 거래가액만으로 현재 환금성을 높게 평가하기는 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 등록 외국인 6명의 실제 점유 여부. BUSHRA YAQUB, MUHAMMAD NAEEM, RAZA MUHAMMAD MILAD, NAEEM RABIA, RAZA MUHAMMAD HUSSAIN, RAZA MUHAMMAD AWAIS의 거주 및 점유 현황을 확인해야 합니다. 동일한 임대차계약이나 세대에 속하는지 여부도 확인 대상입니다.
- 임대차계약·보증금. 현황조사 및 매각물건명세서상 임대차관계가 미상이므로 계약 체결 여부, 임대인, 보증금, 차임, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 대항력 기산일. 확인된 전입·등록일은 모두 2025.09.01 근저당권보다 늦습니다. 다만 등록일 이전의 적법한 점유나 대항요건 충족 사실이 별도로 있는지 원본 자료와 실제 관계를 검증해야 합니다.
- 국세 압류 및 법정기일. 2026.07.01 압류의 권리자는 국, 처분청은 기흥세무서장입니다. 조세채권 금액과 법정기일, 우선순위가 예상배당에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 근저당 실제 채권액. 한화생명보험의 채권최고액은 361,200,000원이나 경매 청구금액은 299,744,000원입니다. 실제 채권계산서와 배당요구 내용을 확인해야 예상배당을 정밀하게 판단할 수 있습니다.
- 신탁 이력. 기존 우리자산신탁의 신탁등기는 말소되어 있으나, 과거 신탁기간 중 체결된 임대차가 있는지와 그 법적 효력을 신탁원부 및 계약관계로 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 적정성. 신건 최저가 442,000,000원은 본건의 2025년 등기 거래가액 430,000,000원보다 높습니다. 최근 유사 아파트 거래가격과 호실 상태를 조사한 뒤 응찰가를 판단해야 합니다.
- 명도·관리비. 점유자가 있는 경우 인도명령 및 명도 협의 가능성을 살펴보고, 관리비 체납 여부와 공용부분 관리비 부담 가능성도 확인해야 합니다.
- 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 외국인체류확인서, 감정평가서와 관련 권리신고 서류의 최신 내용을 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기상 소멸 ≠ 점유 위험 해소”
대실역블루핀34 403호는 등기상 말소기준과 후순위 권리관계가 비교적 명확한 경매물건입니다. 2025년 9월 1일 한화생명보험 근저당권이 말소기준이고, 이후의 신한카드 가압류, 국의 압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당표상 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다.
그러나 이 사건을 단순한 무인수 안전형 경매로 분류하기는 어렵습니다. 외국인 등록자 6명의 실제 임대차·보증금·점유관계가 명확하지 않기 때문입니다. 확인된 전입·등록일은 모두 말소기준 이후이지만, 각자의 실제 권리관계와 명도 가능성까지 확인된 것은 아닙니다. 국세 압류의 배당 관련 불확실성도 남아 있습니다.
가격 면에서도 신건 최저가 442,000,000원은 동일 호실의 과거 등기 거래가액 430,000,000원보다 12,000,000원 높습니다. 현재 시세를 확정할 최근 거래 비교가 이루어지지 않은 상태에서, 신건이라는 이유만으로 가격 메리트를 인정할 수는 없습니다.
결론은 권리 소멸 구조는 긍정적이지만, 입찰 판단은 보류가 적절하다는 것입니다. 등록 외국인들의 계약·점유관계, 조세채권의 우선순위, 최근 시장가격을 확인한 뒤 실질취득비용을 다시 산정하는 것이 이 사건의 핵심입니다. 권리관계의 단순함보다 확인되지 않은 점유 사실과 가격 적정성이 입찰 판단을 좌우합니다.
