대구지방법원 2026타경3967. 대구 달서구 본리동의 '달서유림노르웨이숲' 9층 101-903호, 전용 84.96㎡ 아파트입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 274,000,000원인 신건으로, 겉으로는 비교적 평범한 아파트 경매처럼 보입니다. 하지만 등기부를 살펴보면 2023년 8월 25일 설정된 주택임차권등기가 존재합니다. 임차인 이희원의 보증금은 350,000,000원이며, 2021년 8월 20일 전입 및 점유를 시작하고 2021년 7월 20일 확정일자를 받은 대항력·우선변제권 보유 임차인입니다.

현재 경매의 말소기준은 2026년 7월 16일 강제경매개시결정으로 파악됩니다. 이보다 앞선 임차인의 대항력과 임차권등기가 문제입니다. 매각물건명세서에도 배당으로 임차보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 즉 경매대금만 납부한다고 보증금 반환 문제가 끝나는 물건이 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소되지 않는 임차권이 핵심

등기부상 과거 근저당권들은 이미 말소된 상태입니다. 대구축산업협동조합의 채권최고액 144,000,000원 근저당권도 2021년 8월 20일 해지로 말소됐고, 박순미의 채권최고액 150,000,000원 근저당권 역시 2021년 8월 18일 말소됐습니다. 과거의 근저당권이나 압류를 현재의 인수채무로 중복 계산해서는 안 됩니다.

문제는 그 후 존속하는 주택임차권입니다. 임차인 이희원은 2021년 8월 20일 전입·점유를 시작했고, 2023년 8월 25일 보증금 350,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 현재 경매개시결정은 2026년 7월 16일로 그보다 늦습니다. 따라서 임차권등기가 경매개시결정만으로 무조건 소멸한다고 판단하면 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 3.50억

이희원은 실제 임차인 1명으로, 보증금은 350,000,000원입니다. 확정일자와 배당요구가 확인되고, 전입 및 점유 시점도 현재 말소기준권리보다 앞섭니다. 임차권등기는 임차인이 퇴거하더라도 대항력·우선변제권을 유지하는 데 중요한 권리이므로, 현재 실제 거주 여부와 별개로 보증금 인수 문제를 검토해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최저가는 최근 시세 아래, 실질취득은 한참 위

달서유림노르웨이숲은 172세대, 2008년 10월 준공한 아파트입니다. 전용 84.96㎡의 확인된 실거래는 다음과 같습니다. 거래가격이 과거 고점에서 상당히 낮아진 만큼, 전체 기간 평균보다 최근 거래와 가격 추세가 중요합니다.

최근 거래 3건은 2025.04, 2025.08, 2026.01 기록이며 평균은 281,666,666원입니다. 최근 12개월 평균으로 분류된 집계값과 실제 거래월 사이에는 시점 차이가 있으므로, 매각기일 전 추가 실거래 여부를 확인해야 합니다.

전체 10건 평균은 335,500,000원이지만, 여기에는 2021~2022년의 383,000,000원~429,000,000원 거래가 포함되어 있습니다. 이 전체 평균을 현재 시세로 그대로 적용하면 가격을 과대평가할 수 있습니다. 실제 최근 거래 3건 평균은 281,666,666원이고, 최신 확인 거래는 2026년 1월 288,000,000원입니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세도 -21.4%로 하락을 나타냅니다.

④ 예상배당표 (매각가 274,000,000원 가정)

예상배당은 집행비용 4,636,000원을 공제한 뒤 임차보증금에 269,364,000원을 배당하는 가정입니다. 주택도시보증공사는 보증금반환채권 양수인으로 기재되어 있어 별도 보증금 350,000,000원을 추가 합산하지 않습니다. 표의 신청채권자 배당 0원과 임차보증금 배당액은 주어진 배당 시나리오를 반영한 것이며, 실제 배당 귀속과 정산은 채권양수 관계 및 배당표에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다.

⑤ 유찰 시뮬레이션 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 거의 그대로

이 물건은 보증금 350,000,000원이 현재 최저매각가보다 큰 대항력 인수형입니다. 낙찰가가 내려가면 배당 가능한 금액이 감소하고 그만큼 미배당 보증금이 늘어납니다. 따라서 낮아진 낙찰가만으로 이익이 발생하지 않습니다.

실제로 이 단지의 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.5회로 집계됩니다. 그러나 이러한 통계가 이 물건의 가격 메리트를 보장하지 않습니다. 일반적인 무인수 물건은 유찰될수록 취득가격이 내려갈 수 있지만, 본건은 인수 보증금이 늘어나는 구조이므로 유찰 횟수보다 인수채무의 존재와 금액이 훨씬 중요합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구광역시 달서구 본리동 본리네거리 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 단지까지 차량 진입이 가능하고 제반 교통 사정은 보통으로 평가되었습니다. 동측 폭 약 50m, 서측 폭 약 8m의 포장도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕의 29층 건물 중 9층이며, 위생·급배수시설, 소방설비, 승강기 및 도시가스 개별난방설비가 있습니다.
• 용도지역. 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심)이며 학교 관련 절대보호구역·상대보호구역 등 토지이용 제한이 있습니다.
• 토지. 부정형 평지의 아파트 및 근린생활시설 부지이며, 공시지가는 3,107,000원/㎡입니다. 공부와 현황의 차이는 보고되지 않았고 위반건축물 표시도 없습니다.
• 내부상태. 거주자의 폐문부재로 내부 마감 상태는 동류형 아파트의 일반적인 사항을 기준으로 평가되었습니다. 실제 내부 상태 및 수리비는 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
• 환금성. 172세대 단지이고, 동일 전용면적의 최근 거래는 257,000,000원~300,000,000원 수준입니다. 최근·과거 거래가격 추세가 -21.4%인 하락 국면이어서 실질취득액 354,636,000원을 회수할 수 있을지 신중히 판단해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최저가 착시 경계. 최저가 274,000,000원만 보고 최근 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 예상 인수액 80,636,000원을 반드시 합산해야 합니다.
• 임차권 원본 확인. 을구 14번 주택임차권등기와 매각물건명세서상 보증금 미변제액 인수 조건을 대조해야 합니다.
• 보증금 채권양수 관계. 주택도시보증공사는 보증금반환채권 양수인입니다. 실제 배당 수령권자와 인수 보증금의 상환 상대방, 임차권등기 말소 조건을 확인해야 합니다.
• 배당액 변동 가능성. 집행비용 4,636,000원과 임차보증금 배당 269,364,000원은 추정입니다. 실제 배당이 달라지면 매수인 인수액도 달라질 수 있습니다.
• 유찰 전략 재검토. 1회·2회 유찰 시에도 실질취득액이 약 350,000,000원 수준입니다. 일반 아파트처럼 유찰에 따른 할인율을 그대로 수익으로 계산하지 않아야 합니다.
• 점유·명도. 임차권등기가 존재하며 감정 당시 폐문부재가 확인되었습니다. 실제 점유자, 인도 가능 시점 및 보증금 정산 이후 명도 조건을 조사해야 합니다.
• 관리비·세금. 체납 관리비의 승계 대상과 당해세 등 배당에 영향을 줄 수 있는 항목을 확인해야 합니다.
• 최근 실거래 재점검. 최신 확인 거래가 2026년 1월인 점을 고려해 매각기일 전에 추가 거래 및 주변 호가를 확인해야 합니다. 최근 거래가격 하락 추세를 가격 판단에 반영해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당 관련 서류를 확인하고 인수채무에 대해 전문가의 검토를 받아야 합니다.

맺으며 — “2.74억에 낙찰받아도 2.74억짜리가 아니다”

이 물건은 전형적인 대항력 있는 임차보증금 인수형 경매입니다. 감정가 274,000,000원, 최저매각가 274,000,000원만 보면 최근 거래 평균 281,666,666원보다 약간 낮은 가격처럼 보입니다. 그러나 매각물건명세서는 임차보증금 미변제 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있으며, 신건 기준 인수액은 80,636,000원입니다.

따라서 실질취득은 354,636,000원으로 올라갑니다. 이는 최근 거래 평균의 약 125.9%이고, 최신 확인 거래가 288,000,000원보다도 높습니다. 여기에 최근·과거 거래가격 추세가 -21.4%인 점을 고려하면 현재 가격 수준에서 가격 메리트가 있다고 보기 어렵습니다.

유찰이 발생해도 문제가 자연스럽게 해결되지 않습니다. 2회 유찰 시 낙찰가 가정은 175,360,000원까지 내려가지만, 인수액이 177,895,040원으로 증가해 실질취득은 여전히 353,255,040원입니다. 단순히 입찰가가 낮아진다는 이유로 안전마진이 확보되는 구조가 아닙니다.

결론은 권리 인수위험 높음, 가격 메리트 없음, 입찰 보류입니다. 현재 권리관계와 가격만으로는 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다. 임차보증금의 배당·인수·정산 관계가 확실히 확인되고 실질취득액을 최근 시세와 비교한 뒤에야 입찰 여부를 검토할 수 있습니다.