대구지방법원 2026타경3979. 대구광역시 서구 내당동 1028-40에 위치한 통칭 '둥지아트빌'의 5층 502호입니다. 2002년 11월 28일 준공된 총 8세대 규모의 다세대주택이며, 감정평가서상 실제 이용상태도 다세대주택입니다. 철근콘크리트조 건물의 최상층인 5층에 해당합니다.
소유자는 양영식으로, 2003년 7월 9일 소유권을 이전받았습니다. 이후 여러 차례 근저당권 설정과 말소가 있었고, 현재 경매의 말소기준이 되는 권리는 2020년 3월 20일 설정된 대구대동신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 60,000,000원이며, 이 근저당권자를 신청채권자로 하는 임의경매개시결정이 2026년 7월 20일 등기되었습니다.
권리관계만 보면 말소기준권리가 명확합니다. 그러나 저렴한 낙찰 가능성과 좋은 투자 대상은 별개의 문제입니다. 8세대 소규모 다세대주택이고, 비교 가능한 실거래도 오래된 1건뿐입니다. 현재 거래가격과 실제 점유상태를 확인하지 않은 채 과거 거래 대비 할인율만으로 입찰하기에는 불확실성이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3979 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 서구 내당동 1028-40, 5층 502호 |
| 도로명주소 | 대구광역시 서구 큰장로25길 5-19 |
| 건물명 | 둥지아트빌 (통칭) |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대주택 · 5층 건물 중 5층 502호 |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 · 콘크리트 슬래브지붕 |
| 준공일 / 세대수 | 2002.11.28 / 8세대 |
| 거래 비교면적 | 기준 59.77㎡ · 확인된 거래 59.83㎡ |
| 소유자 | 양영식 (2003.07.09 소유권이전) |
| 감정가 | 112,000,000원 |
| 최저매각가 | 112,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 신청채권자 | 대구대동신용협동조합 |
| 청구금액 | 44,850,979원 |
| 말소기준권리 | 2020.03.20 대구대동신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 60,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준권리는 명확하다
핵심은 2020년 3월 20일 설정된 을구 10번 근저당권입니다. 대구대동신용협동조합이 근저당권자이고, 채무자는 양영식이며 채권최고액은 60,000,000원입니다. 해당 근저당권은 매각으로 소멸하는 말소기준권리입니다.
2020년 9월 1일에는 앤알캐피탈대부주식회사 명의의 후순위 근저당권 45,500,000원이 설정됐으며, 2023년 6월 2일 주식회사리드코프로 근저당권 이전등기가 이루어진 이력이 있습니다. 다만 원 근저당권은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 이전 부기등기의 현재 효력과 말소 상태는 입찰 전 등기사항전부증명서 원본을 대조할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 67.5%라는 숫자의 함정
둥지아트빌에서 확인되는 유사 면적 실거래는 2021년 6월, 전용 59.83㎡, 5층, 거래가 166,000,000원입니다. 현재 최저매각가 112,000,000원은 이 과거 거래금액의 67.5%입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.06 | 59.83㎡ | 5층 | 166,000,000원 |
| 확인 표본 | 59.83㎡ | 1건 | 166,000,000원 |
확인된 거래가가 1건뿐이므로 평균·최저·최고 거래가격은 모두 166,000,000원으로 동일합니다. 이것은 충분한 거래표본으로 형성된 시세 범위를 의미하지 않습니다.
또한 이 물건은 총 8세대의 소규모 다세대주택입니다. 대규모 아파트 단지와 달리 동일 건물의 비교 거래가 충분하지 않아 매도 시 적정가격을 판단하기 어려울 수 있습니다. 확인된 거래 이력만으로 환금성이 높다고 평가하기도 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 112,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,368,000원 |
| 1. 근저당 · 대구대동신용협동조합 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 49,632,000원 |
위 배당표는 근저당권 채권최고액 60,000,000원을 배당채권액으로 적용한 추정입니다. 실제 경매 청구금액은 44,850,979원으로 서로 다르며, 실제 확정채권액·배당요구·우선채권에 따라 배당액과 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 미반영입니다.
④ 유찰 시 배당·인수 시나리오
현재 신건 최저가는 감정가의 100%입니다. 아래는 제시된 회차별 매각가격을 적용한 예상배당 및 인수금액입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 소유자 잔여 | 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 112,000,000원 | 60,000,000원 | 49,632,000원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 89,600,000원 | 60,000,000원 | 27,587,200원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 71,680,000원 | 60,000,000원 | 9,989,760원 | 0원 |
회차별 인수액 0원은 확인된 권리와 배당 시뮬레이션에 따른 수치입니다. 실제 임차인·점유관계와 법정 우선채권의 확인 결과에 따라 매수인 부담 및 배당 구조가 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 중구 대신동 소재 서문시장 서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택과 단독주택 등이 형성된 후면 주택지대입니다.
- 교통. 해당 건물까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통으로 평가되었습니다. 동측으로 폭 약 3m의 도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 5층 건물의 5층 502호입니다. 외벽은 외장타일, 내부는 벽지·타일 및 장판지 등의 마감이며 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비가 갖추어져 있습니다.
- 토지. 토지면적은 228.0㎡이고 지목은 대지입니다. 경사지대에 평탄하게 조성된 다세대주택 부지로 이용 중입니다. 공시지가는 684,900원/㎡입니다.
- 용도지역·규제. 제3종일반주거지역이며 주거환경개선지구·상대보호구역·가축사육제한구역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 보고되지 않았고 위반건축물로 표시되어 있지 않습니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대주택으로 동일 건물의 거래표본은 2021년 6월 1건입니다. 현재 수요와 거래가격을 확인할 근거가 제한적이므로 환금성은 보수적으로 접근해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 시세 재확인. 166,000,000원 거래는 2021년 6월 자료입니다. 최근 인근 다세대주택의 실거래 및 매물가격을 비교해 현재 가치를 검증해야 합니다.
- 임차인·점유관계 확인. 감정평가서에 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 전입세대, 확정일자, 실제 점유자, 보증금과 임대차 기간을 매각물건명세서 및 현황조사서와 대조해야 합니다.
- 근저당 말소 원본 대조. 을구 11번 근저당권과 11-2번 이전등기 이력이 있으므로 원 근저당권 말소 여부 및 부기등기 상태를 최신 등기사항전부증명서에서 최종 확인해야 합니다.
- 채권액과 배당 확인. 경매 청구액은 44,850,979원이고 말소기준 근저당권 채권최고액은 60,000,000원입니다. 실제 배당채권액은 별도로 확인해야 합니다.
- 건물 상태. 최상층인 5층 502호이므로 옥상 방수, 누수, 결로, 외벽 상태와 도시가스 난방설비 등을 현장에서 확인해야 합니다.
- 도로·접근성. 동측 약 3m 도로와 접하므로 차량 통행 및 주차 이용 여건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·명도 비용. 공용부분 관리비 체납 여부와 실제 점유자의 인도·명도 가능성, 예상 소요비용을 확인해야 합니다.
- 입찰 서류 최종 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 감정평가서를 최신 기준으로 다시 대조하고 매각기일 및 매각조건의 변경 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만 가격은 아직 검증되지 않았다”
대구 둥지아트빌 502호는 말소기준권리가 명확하고 확인된 권리 기준 매수인 예상 인수액이 0원이라는 점이 장점입니다. 2020년 대구대동신용협동조합 근저당권이 말소기준이며, 이후 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
하지만 감정가 112,000,000원이 과거 실거래 166,000,000원의 67.5%라는 이유만으로 현재 시세보다 싸다고 판단할 수는 없습니다. 확인된 거래는 2021년 6월 단 1건이며, 이 건물은 총 8세대의 소규모 다세대주택입니다. 현재의 적정 매매가격과 환금성을 판단하기에는 비교 근거가 제한적입니다.
여기에 임대관계가 미상이라는 점도 남습니다. 실제 임차인과 점유자를 확인하지 못하면 권리상 인수액 0원이라는 계산이 최종 안전성을 보장하지는 않습니다.
종합 판단은 C등급(51점). 권리정리 구조는 긍정적이지만, 오래된 단일 거래표본과 소규모 건물의 환금성 불확실성, 미확인 점유관계를 반영한 보수적 평가입니다. 권리구조는 긍정적, 가격 메리트는 미확인, 입찰 판단은 보류. 이 물건의 핵심은 과거 거래가격과의 차이가 아니라, 현재 가치와 실제 인수 위험을 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
