대구지방법원 2026타경3986. 대구 달서구 용산동에 있는 용산우방타운 103동 1층 101호 아파트입니다. 전용면적은 119.49㎡이며, 철근콘크리트벽식조 20층 건물의 1층에 위치합니다. 현재 소유자는 신화철로, 2011년 6월 20일 거래가 205,000,000원으로 소유권을 취득했습니다.
등기 흐름을 살펴보면 과거 여러 금융기관의 근저당권 설정과 말소, 경매개시결정과 취하가 반복되었습니다. 이번 경매의 신청채권자는 케이에프티이육공삼유동화전문유한회사이며, 등기에는 양도인으로 주식회사 아이엠뱅크가 기재되어 있습니다. 청구금액은 181,299,373원입니다.
핵심은 두 가지입니다. 첫째, 등기상 말소기준 이후 권리들이 매각으로 정리되는지 확인하는 것입니다. 둘째, 325,000,000원이라는 신건 가격이 실제 거래 수준과 비교해 합리적인지 따져봐야 합니다. 특히 가장 최근 확인되는 거래가 2023년 6월에 그치므로 현재 시세를 확정하기에는 한계가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3986 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 용산동 807 용산우방타운 제103동 제1층 제101호 |
| 도로명주소 | 대구광역시 달서구 용산로 174 |
| 물건종류 | 아파트 · 집합건물 |
| 전용면적 | 119.49㎡ |
| 건물 구조 / 층수 | 철근콘크리트벽식조 · 20층 중 1층 |
| 단지 규모 / 준공 | 334세대 · 1997.06.26 |
| 소유자 | 신화철 (2011.06.20 소유권이전 · 거래가 205,000,000원) |
| 감정가 | 325,000,000원 |
| 최저매각가 | 325,000,000원 (신건 · 감정가 100%) |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 신청채권자 | 케이에프티이육공삼유동화전문유한회사 (양도인: 주식회사 아이엠뱅크) |
| 청구금액 | 181,299,373원 |
| 말소기준권리 | 2014.04.23 · 을구 12번 · 주식회사대구은행 근저당권 · 채권최고액 180,000,000원 |
| 임차인 / 예상 인수 | 신고 임차인 없음 / 0원 (점유·임대관계 별도 확인) |
① 권리 흐름 — 기준권리는 명확하지만 확인할 사항이 있다
말소기준권리는 2014년 4월 23일 접수된 을구 12번 대구은행 근저당권입니다. 채권최고액은 180,000,000원이고 채무자는 김윤숙입니다. 이후 설정된 근저당권과 압류, 이번 경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다.
과거 2022년 임의경매개시결정은 취하되었고, 2025년 강제경매개시결정도 취하되어 등기가 말소되었습니다. 이번 2026년 임의경매는 별도로 개시된 사건입니다. 여러 차례의 권리 변동 이력이 있으므로 등기 원본과 매각물건명세서를 함께 확인하는 것이 중요합니다.
② 점유·임차인 — 신고는 없지만 임대관계는 미상
| 구분 | 확인 내용 | 매수인 영향 |
|---|---|---|
| 신고 임차인 | 없음 | 확인된 인수액 0원 |
| 대항력 임차인 | 확인된 대상 없음 | 실제 점유관계 확인 필요 |
| 임대관계 | 미상 | 현황조사·전입세대 대조 필요 |
| 예상 인수금 | 0원 | 배당 시뮬레이션 기준 |
신고된 실제 임차인은 0명입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있어 소유자 본인이 거주한다고 단정할 수 없습니다. 점유자가 별도로 있는 경우 전입 시점, 점유 원인, 보증금, 확정일자 등을 확인하기 전에는 대항력 여부를 확정할 수 없습니다.
따라서 현재 예상 인수액 0원이라는 결과는 유지하되, 명도 부담까지 없다고 판단하지는 않습니다. 입찰 전 실제 점유자 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 최신 거래가 중요하다
용산우방타운의 동일 면적 119.49㎡ 실거래는 확인된 3건이 있습니다. 전체 평균은 330,000,000원으로 감정가 325,000,000원보다 조금 높습니다. 그러나 거래 시점은 2022년과 2023년에 집중되어 있으며, 최신 거래는 2023년 6월입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.06 | 119.49㎡ | 20 | 290,000,000원 |
| 2023.06 | 119.49㎡ | 18 | 280,000,000원 |
| 2022.07 | 119.49㎡ | 3 | 420,000,000원 |
| 전체 평균 | 119.49㎡ | 3건 | 330,000,000원 |
전체 평균만 비교하면 최저가는 평균의 98.5%로 약간 낮습니다. 그러나 2022년 거래가 420,000,000원이 평균을 끌어올리고 있습니다. 이후 확인되는 2023년 거래는 각각 290,000,000원과 280,000,000원입니다.
2023년 두 거래만 평균을 내면 285,000,000원이고, 현재 최저가 325,000,000원은 이보다 40,000,000원 높습니다. 최신 거래 290,000,000원과 비교해도 35,000,000원, 약 12.1% 높은 가격입니다.
단지의 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 0.0회로 기록되어 있습니다. 다만 이 수치만으로 본 물건의 신건 낙찰 가능성을 확정할 수 없습니다. 가격 판단에서는 오래된 전체 평균보다 개별 호수 조건과 최신 확인 거래 수준을 우선해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 325,000,000원 가정)
현재 신건 최저가에 매각된다는 가정 아래 산출한 배당 예시입니다. 집행비용과 근저당권자 배당을 합산하면 매각대금 전액이 배분되고, 후순위 근저당권에서 일부 미배당이 발생합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,350,000원 |
| 1. 을구 12번 · 대구은행 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 2. 을구 13번 · 대구은행 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 3. 을구 14번 · 대구은행 | 17,450,000원 | 17,450,000원 |
| 4. 을구 18번 · 굿모닝자산관리대부 | 90,000,000원 | 86,200,000원 |
| 채권자 합계 | 323,450,000원 | 319,650,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
위 배당은 채권최고액을 기준으로 한 추정치입니다. 을구 13번 근저당권의 2022년 변경등기(14,500,000원), 국세·지방세의 배당 우선순위, 실제 채권잔액, 임차인 최우선변제 가능성 등은 반영되지 않았습니다. 신청채권자의 청구금액 181,299,373원과 근저당권 승계관계 역시 별도 대조가 필요합니다.
⑤ 유찰 시 배당 시나리오
| 구분 | 예상 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 325,000,000원 | 319,650,000원 | 3,800,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 260,000,000원 | 255,560,000원 | 67,890,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 208,000,000원 | 204,288,000원 | 119,162,000원 | 0원 |
유찰 시나리오에서는 매각가가 낮아질수록 채권자 미배당액이 커지지만, 매수인 예상 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 다만 이 결과는 확인된 임차인 및 존속 인수권리가 없다는 전제입니다. 추후 점유관계나 권리관계가 달라지면 별도 재검토가 필요합니다.
가격만 비교하면 1회 유찰 시 가정 최저가 260,000,000원은 2023년 최신 거래 290,000,000원보다 낮아집니다. 그러나 2023년 거래는 현재 시세가 아니므로 유찰만으로 저가 매입을 보장할 수 없습니다. 위 회차는 가정 시나리오이며 실제 후속 매각조건은 법원 공고로 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 달서구 용산동 소재 용산중학교 남서측 인근입니다. 주위에는 아파트단지, 근린생활시설, 관공서, 대형마트 등이 형성되어 있어 주거 관련 생활시설 접근성이 양호한 편입니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 자유롭고 인근에 대구도시철도 2호선 용산역이 있어 대중교통 이용 여건이 편리한 편입니다.
- 도로. 단지 서측으로 폭 약 40m, 북측 및 동측으로 폭 약 10m, 남측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식조 20층 건물로, 기본적인 위생·급배수·승강기·도시가스·개별난방설비 등을 갖추고 있습니다. 감정평가상 아파트로 이용 중입니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 교육환경 보호 관련 절대보호구역·상대보호구역 사항이 포함됩니다. 공시지가는 2,122,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 334세대 아파트단지로 생활시설과 교통 접근성은 긍정적이지만, 확인된 실거래가 3건에 불과하고 최근 거래가 2023년 6월에 머물러 있습니다. 특히 본건은 1층이므로 층별 가격 차이와 실제 매수 수요를 별도로 점검해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최신 거래 대비 가격 확인. 신건 최저가 325,000,000원은 최신 거래 290,000,000원보다 12.1% 높습니다. 2023년 이후 동일 면적의 거래 및 현재 매물 호가를 추가 확인해 입찰 상한을 정해야 합니다.
- 1층 상태 점검. 저층 특성에 따른 채광, 소음, 사생활 보호, 습기, 내부 수리 상태를 현장에서 확인해야 합니다. 상층 거래가격을 그대로 본건에 적용하지 마세요.
- 근저당권 변경 확인. 을구 13번 채권최고액이 36,000,000원에서 14,500,000원으로 변경된 기록이 있으므로 현재 유효한 담보한도와 실제 채권액을 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 이력 대조. 상상인플러스저축은행의 기존 근저당권과 새출발기금으로의 이전등기 관계, 신청채권자의 채권 양수 및 담보권 승계관계를 확인해야 합니다.
- 국세·지방세 압류 검토. 북대구세무서장과 달서구의 압류가 있으므로 체납세액, 법정기일, 당해세 여부 및 실제 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 전입세대를 확인하고, 필요한 경우 명도 협의 또는 인도명령 절차를 검토해야 합니다.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비 등 매수인이 부담할 수 있는 금액이 있는지 관리주체에 확인해야 합니다.
- 배당표 재검증. 현재 예상배당은 변경등기와 조세채권 우선순위를 충분히 반영하지 않은 추정입니다. 실제 배당액과 채권자별 우선순위를 별도로 확인해야 합니다.
- 후속 회차 전략. 1회 유찰 260,000,000원, 2회 유찰 208,000,000원 시나리오를 비교하되, 실제 유찰 여부와 후속 매각조건은 법원 공고에 따라 확인해야 합니다.
- 원본 서류 확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당 관련 자료와 실제 실거래 내역을 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리상 인수 0원이어도 신건이 저렴한 것은 아니다”
대구 용산우방타운 103동 101호는 말소기준권리가 명확하고, 신고된 임차인이 없으며, 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액이 0원인 아파트입니다. 후순위 근저당권과 압류가 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조라는 점은 긍정적입니다.
그러나 단순히 권리가 소멸한다는 이유만으로 안전한 낙찰이라고 판단할 수는 없습니다. 대구은행 근저당권 변경등기, 기존 근저당권의 이전 기록, 국세·지방세 압류, 임대관계 미상 등의 확인 사항이 남아 있습니다.
가격 면에서도 전체 평균 330,000,000원에 현혹되어서는 안 됩니다. 해당 평균에는 2022년 420,000,000원 거래가 포함되어 있고, 이후 확인된 2023년 거래들은 280,000,000~290,000,000원입니다. 이 거래 흐름은 과거 하락을 보여주지만, 2026년 현재의 시장 방향을 판단할 만큼 최신 거래가 충분하지 않습니다.
결국 신건 최저가 325,000,000원은 최신 확인 거래보다 높고, 경매 대상이 1층이라는 조건까지 고려하면 가격상 우위가 입증되지 않았습니다. 후속 유찰 시 가격 부담은 줄어들 수 있지만, 실제 현시세와 점유·권리관계를 확인한 뒤 판단해야 합니다.
종합 판단은 C등급(48점). 매수인 인수액 0원이라는 장점은 있으나 신건 가격의 불확실성, 오래된 거래 표본, 변경등기 및 세금 압류 확인 부담을 감안하면 적극적인 신건 응찰보다는 권리 원본 검증과 가격 재평가를 우선하는 것이 합리적입니다.
