대구지방법원 2026타경3991. 대구광역시 서구 비산동 200-22에 있는 통칭 영선빌라 5층 401호입니다. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 건물로, 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물의 최상층에 위치합니다. 소유자는 권병원이며, 한국자산관리공사가 채권자로 표시된 임의경매 사건입니다. 신청채권액은 82,666,795원입니다.
이 물건은 감정가보다 과거 실거래금액이 높다는 점에서 눈길을 끕니다. 그러나 비교 거래는 2021년 7월의 2층 거래이고 경매 대상은 5층입니다. 또한 비교 가능한 거래가 1건뿐이어서 가격 차이가 현재의 할인폭을 나타낸다고 보기 어렵습니다. 여기에 등기상 근저당권 이전 이력과 불분명한 임대관계까지 고려하면 입찰가 결정에 앞서 확인해야 할 사항이 분명한 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3991 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 서구 비산동 200-22 영선빌라 5층 401호 |
| 도로명주소 | 대구광역시 서구 달서로12길 45-25 |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대주택 |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 5층 401호 |
| 단지 규모 | 영선(200-22) · 8세대 · 2001.10.25 준공 |
| 소유자 | 권병원 · 단독소유 |
| 소유권 이전 | 2001.11.30 · 매매원인 2001.10.25 |
| 감정가 | 128,000,000원 |
| 최저매각가 | 128,000,000원 · 신건(0회 유찰) |
| 신청채권자 | 한국자산관리공사 |
| 청구금액 | 82,666,795원 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 임대관계 | 미상 · 점유관계 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 선행 근저당권 확인이 핵심
등기에는 과거 국민은행과 동부화재해상보험의 근저당권이 설정되었다가 말소된 이력이 있습니다. 이후 2020.06.22 삼성생명보험주식회사의 채권최고액 109,200,000원 근저당권이 설정되었고, 2026.05.13 한국자산관리공사 앞으로 근저당권이 이전된 기록이 나타납니다.
다만 삼성생명의 원설정 등기는 말소로 표시되는 반면, 한국자산관리공사에 대한 이전등기는 별도 말소 표시 없이 남아 있습니다. 경매개시결정은 2026.07.23 접수되었습니다. 이 관계를 해석할 때에는 원설정 근저당권과 이전등기의 연결 및 실제 존속 상태를 등기원본으로 확인해야 합니다.
② 점유·임차관계 — 신고 내역이 없다고 위험도 없는 것은 아니다
임차인 신고 내역은 확인되지 않습니다. 그러나 감정평가서에는 임대관계가 미상이라고 명시되어 있습니다. 따라서 실제 점유자가 소유자인지 임차인인지, 전입신고와 확정일자가 존재하는지는 별도로 확인해야 합니다.
| 확인 항목 | 현재 판단 | 입찰 전 확인사항 |
|---|---|---|
| 임차인 신고 | 신고 내역 없음 | 현황조사 및 매각물건명세서 대조 |
| 실제 점유자 | 미상 | 현장 점유 확인 |
| 대항력 | 대항력 가능·미상 | 전입일·점유개시일·선순위 권리 확인 |
| 우선변제권 | 미상 | 확정일자·배당요구 확인 |
| 보증금 인수 | 계산상 0원 · 확정 아님 | 대항력 있는 임차인 및 미배당액 확인 |
③ 시세 비교 — 71.1%라는 숫자의 함정
확인되는 실거래는 영선(200-22)의 2021년 7월 거래 1건입니다. 거래금액은 180,000,000원이며 전용면적 비교 기준은 62.99㎡입니다. 거래층은 2층이고 경매 대상은 5층이므로 층별 가격 차이도 감안해야 합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.07 | 62.99㎡ | 2층 | 180,000,000원 |
| 비교 거래 평균 | 62.99㎡ | 1건 | 180,000,000원 |
| 경매 대상 | 비교면적 62.99㎡ | 5층 | 128,000,000원 |
최저매각가 128,000,000원은 위 단일 거래금액 180,000,000원의 71.1%입니다. 표면적으로는 상당한 금액 차이가 있으나, 이를 실제 할인율이라고 해석하기는 어렵습니다. 2021년의 거래가격이 2026년 현재 시장가치를 그대로 나타낸다는 보장이 없고, 같은 건물 내 거래 표본도 충분하지 않기 때문입니다.
④ 예상배당표 (매각가 128,000,000원 가정)
현재 배당계산에는 집행비용과 소유자 잔여금만 반영되어 있습니다. 그러나 실제 경매 신청채권액이 82,666,795원이고, 근저당권 이전 이력이 존재하므로 아래 금액을 확정 배당액으로 받아들여서는 안 됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 계산상 금액 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,592,000원 |
| 한국자산관리공사 신청채권 | 82,666,795원 | 미반영 |
| 소유자 교부(계산상 잔여) | — | 125,408,000원 |
계산상 집행비용 2,592,000원과 소유자 잔여 125,408,000원의 합계는 매각가 128,000,000원입니다. 다만 신청채권 82,666,795원이 배당액에 반영되지 않았고, 당해세·최우선변제 등도 확정되지 않았으므로 소유자 잔여금은 실제 배당 예상액으로 신뢰하기 어렵습니다.
⑤ 유찰 시 가격 시나리오
현재는 유찰 없이 감정가와 최저매각가가 같은 신건입니다. 아래는 회차별로 제시된 매각가격을 정리한 것으로, 향후 실제 매각조건은 매각기일 공고를 다시 확인해야 합니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 매수인 인수 계산액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차(신건) | 100% | 128,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 102,400,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 81,920,000원 | 0원 |
각 회차의 인수 계산액 0원은 확인되지 않은 임차보증금 인수위험을 제외한 수치입니다. 실제 인수금이 존재하면 낙찰가격과 별도로 실질취득비용이 증가할 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 서구 비산동 소재 대구대성초등학교 남서측 근거리에 위치합니다. 주변은 기존 주택지대이며, 통칭 영선빌라로 불리는 다세대주택입니다.
- 교통. 건물까지 소형 차량의 출입이 가능하고 근거리에 버스승강장이 위치합니다. 감정평가에서는 전반적인 교통 사정을 보통 수준으로 평가합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물입니다. 외벽은 페인트, 내벽은 벽지 등 내장마감재, 바닥은 타일 등으로 마감되어 있으며 새시창호가 설치되어 있습니다.
- 설비. 급배수설비, 위생설비 및 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 토지면적은 212.0㎡이며, 완경사지대의 부정형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 지적정보상 도로접면은 소로한면으로 표시됩니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며, 주거환경개선지구에 포함됩니다. 소로2류(폭 8m~10m)에 접하고, 가축사육제한구역 및 교육환경 관련 상대보호구역의 적용을 받습니다.
- 토지가격. 공시지가는 ㎡당 1,015,000원입니다. 토지 지목은 대이며, 공부와의 차이는 없는 것으로 조사되었습니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시가 확인되지 않으며, 실제 이용상태는 다세대주택입니다.
- 환금성. 8세대의 소규모 다세대주택으로, 확인되는 비교 실거래가 2021년 7월 1건에 그칩니다. 거래사례가 적어 대규모 아파트처럼 시세를 쉽게 파악하기 어렵다는 점을 고려해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 확정. 2020.06.22 삼성생명보험 근저당권 설정, 2026.05.13 한국자산관리공사 이전, 2026.07.23 경매개시결정의 연결관계를 등기원본으로 확인해야 합니다.
- 점유자 확인. 임대관계가 미상입니다. 소유자 점유인지 임차인 점유인지 확인하고, 임차인이 있다면 전입일·점유개시일·보증금·확정일자·배당요구 여부를 조사해야 합니다.
- 매각물건명세서 확인. 임차인의 대항력과 매수인에게 인수되는 권리의 유무를 최신 매각물건명세서로 확인해야 합니다.
- 배당표 재검토. 신청채권 82,666,795원이 계산상 배당에서 누락되어 있으므로, 실제 피담보채권과 배당순위를 확인해야 합니다.
- 실거래 시점 점검. 확인된 180,000,000원 거래는 2021.07 사례입니다. 이를 현재 시세로 간주하거나 최저가 대비 할인율만으로 입찰을 결정하지 않아야 합니다.
- 건물 상태 확인. 5층 최상층인 만큼 누수, 방수, 외벽 및 설비 상태를 현장에서 확인하는 것이 좋습니다.
- 관리비 체납 확인. 공용부분 관리비와 실제 관리 상태를 확인하고, 매수인이 부담할 수 있는 금액이 있는지 살펴야 합니다.
- 입찰가 상한 설정. 최신 비교거래와 예상 수리비, 명도비용, 매수인 인수 가능액을 반영한 실질취득비용 기준으로 결정해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 입찰 전에 등기사항전부증명서, 현황조사서, 매각물건명세서 및 감정평가서를 확인해야 합니다.
⑧ 종합 평가 — C등급, 권리·시세 확인 후 판단
| 평가 항목 | 판단 | 주요 근거 |
|---|---|---|
| 가격 경쟁력 | 판단 보류 | 2021년 단일 실거래 대비 71.1%이나 현재 시세 확인 불가 |
| 등기 권리 | 추가 확인 | 2020년 근저당권과 2026년 채권자 이전 이력 |
| 임차인·점유 | 미상 | 임대관계 미상 · 대항력 가능성 확인 필요 |
| 배당 신뢰도 | 재산정 필요 | 신청채권 82,666,795원 배당 미반영 |
| 환금성 | 보수적 접근 | 8세대 다세대 · 확인되는 비교 거래 1건 |
| 종합 | C등급 · 44점 | 가격 검증 부족과 임대관계·권리·배당 불확실성 |
맺으며 — “과거보다 낮은 가격 ≠ 현재 시세보다 저렴한 가격”
대구 비산동 영선빌라 401호의 가장 눈에 띄는 숫자는 최저매각가 128,000,000원과 과거 거래금액 180,000,000원의 차이입니다. 하지만 그 거래는 2021년 7월의 단일 사례입니다. 당시 거래금액이 현재에도 유효하다는 근거가 부족하므로, 이 차이를 낙찰자의 예상수익으로 해석해서는 안 됩니다.
권리에서도 확인할 부분이 남아 있습니다. 삼성생명보험 근저당권의 설정·말소 표시와 한국자산관리공사 이전등기의 관계를 확인해야 하고, 임대관계가 미상이므로 실제 점유자 및 대항력 여부도 조사해야 합니다. 예상배당 역시 신청채권이 누락되어 있어 그대로 신뢰할 수 없습니다.
따라서 종합 판단은 C등급·44점입니다. 가격 자체가 반드시 불리하다는 의미가 아니라, 현재 시세와 매수인 인수위험을 확정할 근거가 충분하지 않다는 평가입니다. 최신 실거래, 점유관계, 선행 근저당권, 실제 배당순위를 확인한 다음 실질취득비용을 기준으로 입찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다.
