서울중앙지방법원 2026타경101135. 서초구 반포동 577-28, 동광로42길 5에 있는 프로방스빌라 3층 302호입니다. 2006년 사용승인된 7세대 규모의 다세대주택으로, 소유자 김지헌은 2008년 6월 30일 262,000,000원에 취득했습니다. 현재 주택도시보증공사가 550,000,000원을 청구하면서 강제경매가 진행되고 있습니다.
이 사건은 단순히 근저당권 몇 개가 소멸하는지를 보는 것으로 끝나지 않습니다. 임웅찬의 2020년 전입·확정일자와 2023년 임차권등기, 김정숙의 2025년 전입과 보증금 미상 문제, 그리고 2014년 근저당권의 효력을 함께 검토해야 합니다. 특히 낮은 유찰가만 보고 응찰하면 안 되는 이유가 배당 시나리오에 드러납니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경101135 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서초구 반포동 577-28, 동광로42길 5, 3층 302호 (프로방스빌라) |
| 물건종류 / 규모 | 집합건물(다세대주택) · 비교 대상 면적 59.72㎡ · 지하 1층, 지상 3층 건물 중 3층 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 평스라브지붕 · 2006.07.13 사용승인 |
| 건물 규모 | 7세대 · 주거용 다세대주택 |
| 소유자 | 김지헌 (2008.06.30 소유권이전 · 당시 거래가액 262,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 712,000,000원 / 712,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 550,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 말소기준 검토 | 2026.06.05 강제경매개시결정으로 산정되어 있으나, 2014년 근저당권의 존부 확인 필요 |
| 주요 임차관계 | 임웅찬 550,000,000원 · 김정숙 보증금 미상 · 보증기관 승계 신고 별도 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 근저당 확인이 핵심
먼저 등기 이력에서 구분할 것은 이미 말소된 근저당권과 현재 효력을 확인해야 하는 근저당권입니다. 신한은행의 2006년 근저당권 384,000,000원은 2008년 6월 10일 말소됐고, 우리은행의 2008년 근저당권 48,000,000원 역시 2014년 11월 6일 말소됐습니다. 국민건강보험공단의 압류도 2013년 2월 12일 해제·말소됐습니다.
임웅찬은 2020년 12월 21일 전입·점유 개시와 확정일자가 기재돼 있고, 2023년 3월 28일 550,000,000원의 주택임차권등기가 접수됐습니다. 제시된 배당모형에서는 우선변제 임차인으로 처리돼 있지만, 앞선 근저당권의 실제 효력이 확인되기 전까지 모든 권리보다 우선한다거나 모든 유찰 회차에서 인수된다고 확정할 수 없습니다.
김정숙은 2025년 3월 5일 전입했고 2026년 8월 13일 배당요구를 했습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 가능·미상으로 분류해야 합니다. 단순한 전입일 비교만으로 배당순위나 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 승계 신고는 중복
| 임차인 / 신고자 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
| 임웅찬 | 2020.12.21 2020.12.21 |
550,000,000원 |
대항력 신고
우선변제
선순위 재검증
2023.03.28 임차권등기 · 배당요구
|
| 김정숙 | 2025.03.05 확정일자 미상 |
미상 |
대항력 가능·미상
우선변제 미상
2026.08.13 배당요구 · 보증금 확인 필요
|
| 시보증 | 별도 임차인 아님 | 별도 합산 없음 |
보증기관 승계
중복 신고
김정숙 관련 보증금 대위·승계
|
실제 임차인은 임웅찬과 김정숙, 총 2명입니다. 시보증은 김정숙의 보증금에 관한 보증기관 대위·승계 신고이므로 별도의 제3 임차인으로 계산하거나 보증금을 중복 합산하면 안 됩니다.
또한 주택도시보증공사의 경매신청 청구액 550,000,000원과 임웅찬의 임차보증금 550,000,000원이 동일합니다. 두 금액이 실제로 독립된 채권인지, 보증금에 대한 대위·승계 등으로 연결되는지 확인하지 않고 합산해 최종 배당액을 확정하면 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 현재 신건 가격에는 메리트가 없다
프로방스빌라의 거래 비교 평균은 535,000,000원이고, 최신 확인 거래는 2023년 10월 650,000,000원입니다. 현재 최저매각가는 712,000,000원으로 비교 평균의 133.1%이며 최신 거래가보다도 62,000,000원 높습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.10 | 69.23㎡ | 2 | 650,000,000원 |
| 2023.06 | 74.67㎡ | -1 | 420,000,000원 |
| 2021.11 | 74.67㎡ | -1 | 420,000,000원 |
| 2021.06 | 69.23㎡ | 2 | 650,000,000원 |
| 비교 평균 | 면적 혼재 | 4건 | 535,000,000원 |
| 현재 최저가 | 대상 기준 59.72㎡ | 3 | 712,000,000원 |
여기에는 중요한 비교상의 한계가 있습니다. 대상 물건의 비교 기준 면적은 59.72㎡인데, 확인된 거래는 69.23㎡와 74.67㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 지하층 거래와 지상층 거래도 함께 섞여 있습니다. 따라서 단순 평균 535,000,000원을 이 호실의 정확한 현재 시세로 확정할 수는 없습니다.
특히 최근 12개월 평균으로 분류된 금액도 535,000,000원(2건)으로 표시되지만, 실제 확인되는 거래의 최신 시점은 2023년 10월입니다. 2026년 11월 기준으로는 최신 시장가격을 검증하기에 거래 시점이 오래됐습니다. 표시된 최근·과거 가격 추세는 0.0%로, 이를 현재 시세의 안정이나 상승을 입증하는 근거로 보기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 712,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 9,520,000원 |
| 1. 임웅찬 임차보증금(우선변제 가정) | 550,000,000원 | 550,000,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 주택도시보증공사 | 550,000,000원 | 152,480,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 712,000,000원 |
이 배당모형에서는 집행비용을 제외한 뒤 임웅찬에게 보증금 550,000,000원 전액을 배당하고, 주택도시보증공사에 152,480,000원을 배당합니다. 공사의 청구액 대비 미배당은 397,520,000원이며, 소유자 잔여금은 0원입니다.
다만 채권자의 미배당액과 매수인의 인수액은 서로 다른 개념입니다. 주택도시보증공사에 발생하는 미배당액 397,520,000원이 그대로 낙찰자에게 이전된다는 뜻은 아닙니다. 반대로 배당표의 인수액이 0원이라고 해서 김정숙의 미상 보증금이나 2014년 근저당권의 효력까지 확인된 것은 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락이 곧 취득원가 하락은 아니다
| 회차 | 최저매각가 | 임웅찬 인수 가정 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 712,000,000원 | 0원 | 712,000,000원 |
| 1회 유찰(80%) | 569,600,000원 | 0원 | 569,600,000원 |
| 2회 유찰(64%) | 455,680,000원 | 101,276,800원 | 556,956,800원 |
실질취득은 낙찰가와 임웅찬의 모형상 인수액을 합한 금액입니다. 취득세·명도비·김정숙의 미상 인수액·기타 비용은 포함하지 않았습니다. 유찰 회차는 가상 시나리오이며 실제 예정 매각가격이 아닙니다.
현재 신건에서는 712,000,000원에 낙찰된다는 가정하에 임웅찬의 보증금 550,000,000원을 전액 배당할 수 있어 그 임차인에 대한 모형상 인수액은 0원입니다.
1회 유찰 가격인 569,600,000원에서도 모형상 임웅찬에게 보증금 전액을 배당하고 주택도시보증공사에는 11,504,000원을 배당합니다. 공사의 미배당은 538,496,000원으로 늘어납니다.
문제는 2회 유찰 가격입니다. 최저매각가가 455,680,000원까지 낮아지면, 제시된 시나리오에서 임웅찬의 미배당 인수액은 101,276,800원으로 계산됩니다. 이 둘을 합한 실질취득액은 556,956,800원입니다.
제시된 비교 평균 535,000,000원과 대조하면 2회 유찰 가정의 실질취득액 556,956,800원도 이를 웃돕니다. 다만 비교 평균은 오래된 비동일면적 거래가 혼재되어 있고, 임웅찬의 인수 자체도 앞선 근저당권의 실제 효력에 따라 달라질 수 있어 정확한 입찰 가능가격은 아직 산정하기 어렵습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울 서초구 반포동, 방배중학교 동측 인근입니다. 단독주택·연립다세대주택·근린공원·근린생활시설이 혼재된 주거지역으로, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 마을버스정류장이 있고 근거리에 지하철 2호선 서초역이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2006.07.13 사용승인된 철근콘크리트구조 다세대주택입니다. 급배수시설·난방시설·주차장시설이 있으며, 위반건축물 표시는 없습니다.
- 도로. 건물 서측 약 6m, 남측 약 4m 포장도로에 접합니다. 대지는 사다리형이고 완경사 지형입니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역이며 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 상대보호구역 등의 표시가 있습니다. 토지면적은 251.0㎡, 공시지가는 ㎡당 6,728,000원입니다. 토지거래허가구역 표시도 있으므로 지정기간과 다세대주택에 대한 실제 적용 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 7세대 규모의 소규모 다세대주택으로 대규모 아파트단지와 같은 거래 유동성을 전제하기 어렵습니다. 비교 실거래도 4건에 불과하고 면적·층별 편차가 있어 가격 검증과 재매각 가능성 판단에 주의가 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 2014년 근저당권의 현황. 남서울농업협동조합 근저당권의 채권최고액 변경, 농업협동조합자산관리회사 이전등기 및 말소 여부를 원본에서 확인해야 합니다. 이 권리의 효력이 말소기준 및 임차인 인수 판단에 영향을 줄 수 있습니다.
- 임웅찬의 대항력과 배당순위. 2020.12.21 전입·점유·확정일자, 2023.03.28 임차권등기와 보증금 550,000,000원의 효력을 대조하고 실제 매수인 인수 여부를 확인해야 합니다.
- 김정숙의 보증금 확인. 2025.03.05 전입, 2026.08.13 배당요구와 관련된 임대차계약·점유·확정일자·배당요구 금액을 확인해야 합니다. 미상 보증금이 확인되기 전에는 총인수액을 확정할 수 없습니다.
- 보증기관의 승계관계. 시보증은 김정숙 관련 대위·승계 신고이므로 별도 임차인으로 중복 계산하지 말고, 승계 범위와 실제 채권자를 확인해야 합니다.
- 주택도시보증공사의 청구채권. 공사의 청구액 550,000,000원과 임웅찬의 임차보증금 550,000,000원이 별개의 채권인지, 대위·승계된 동일 채권인지 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서와 점유관계. 임웅찬의 임차권등기 이후 김정숙의 전입이 존재하므로 실제 점유자, 점유 범위, 인도 가능성 및 명도 부담을 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준으로 입찰가 산정. 2회 유찰 가정에서 최저가 455,680,000원만 볼 것이 아니라 임웅찬 인수액을 더한 556,956,800원과 김정숙의 별도 미상 위험까지 고려해야 합니다.
- 실거래 적정성 검증. 2023년까지 확인되는 거래만으로는 현재 가격을 확정할 수 없습니다. 동일 면적·유사층의 최신 거래 및 개별 호실의 상태를 확인해야 합니다.
- 관리비·세금·규제. 미납 관리비의 공용부분, 당해세, 임차인 최우선변제, 토지거래허가 규제의 실제 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 입찰 전 원본 대조. 2026.11.17 매각기일 전에 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 관계 및 채권 승계 자료를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮아지는 것은 최저가, 고정될 수 있는 것은 실질취득액”
이 물건의 위험은 단순하지 않습니다. 신건 최저가 712,000,000원은 비교 평균 535,000,000원의 133.1%이고, 최신 확인 거래인 650,000,000원보다도 높습니다. 비교 거래의 시점과 면적에 한계가 있기는 하지만 현재 가격에서 확실한 시세 메리트를 인정하기 어렵습니다.
유찰 후에도 낙찰가만 보고 판단하면 안 됩니다. 임웅찬의 보증금 인수가 성립한다는 시뮬레이션에서는 2회 유찰 시 최저가 455,680,000원에 인수액 101,276,800원을 더해 실질취득액이 556,956,800원입니다. 낙찰가가 크게 내려가도 실질취득액이 보증금 수준으로 유지되는 대항력 임차인 인수형 구조를 경계해야 합니다.
더 중요한 것은 이 계산마저 확정된 결론이 아니라는 점입니다. 2014년 근저당권의 실제 효력, 임웅찬의 배당순위 및 인수 여부, 김정숙의 미상 보증금, 보증기관과 신청채권자의 승계관계가 정리되지 않았습니다. 특히 김정숙의 별도 인수위험은 임웅찬의 배당이나 인수액과 구분해 판단해야 합니다.
종합 판단은 D등급, 입찰 보류 검토입니다. 현재 가격은 확인된 비교 거래보다 높고, 권리분석의 핵심 변수도 여러 개 남아 있습니다. 이 물건은 유찰 횟수보다 권리관계의 확정과 실질취득액의 재계산이 먼저입니다. 가격도, 권리도 현재 단계에서는 보수적으로 접근해야 합니다.
