부산지방법원 2026타경35. 부산광역시 서구 남부민동 마린포시즌2차 주건축물 제1동 3층 303호입니다. 물건 용도는 근린시설로 표시되어 있으나, 감정평가서의 실제 이용상태는 공동주택(아파트)입니다. 건물은 철근콘크리트구조 14층 규모이며, 해당 호실은 3층에 위치합니다.

소유자 이영복은 2019년 5월 15일 소유권을 취득했고, 당시 거래가액은 205,200,000원입니다. 같은 날 부산은행의 채권최고액 154,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이후 황기순 명의의 근저당권과 카드·캐피탈사의 가압류가 차례로 붙었고, 부산은행이 임의경매를 신청했습니다.

권리관계는 비교적 명료합니다. 부산은행 근저당권 이후 설정된 담보권과 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 신고 임차인 1명의 보증금·확정일자가 확인되지 않았다는 점은 입찰 전 반드시 확인해야 합니다. 무엇보다 가격이 최근 거래 수준을 크게 웃돌기 때문에 이 사건은 권리분석보다 가격 검증이 더 중요한 경매입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 부산은행이 말소기준

말소기준권리는 2019.05.15 설정된 부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 154,000,000원이며 채무자는 이영복입니다. 이 권리를 기준으로 후순위인 황기순 근저당권과 롯데카드, 케이비캐피탈, 케이비국민카드, 신한카드의 가압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

과거 국제자산신탁주식회사 명의 신탁등기와 사상중앙새마을금고 근저당권은 이미 말소된 이력입니다. 성소연 명의 채권최고액 12,000,000원 근저당권 역시 2023.09.14 해지로 말소됐습니다. 이들 과거 권리를 현재 매수인이 인수하는 권리로 보지는 않습니다.

② 임차인 분석 — 대항력 없음, 보증금은 미상

현황조사·매각물건명세서·문건접수에 확인되는 임차인 신고는 이여진 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인으로 분류되어 있습니다. 전입신고일은 2023.09.22이며, 배당요구는 2026.03.24에 접수됐습니다.

핵심은 대항력과 배당권을 구분하는 것입니다. 전입일 기준으로 매수인에게 대항하지 못하는 임차인이라도 확정일자 등 요건에 따라 배당에 참여할 가능성은 별도로 검토해야 합니다. 보증금이 확인되지 않은 상태에서 임차인의 실제 배당금이나 명도 진행을 단정할 수는 없습니다.

③ 시세 비교 — 최근 시세가 더 중요하다

마린포시즌2차의 실거래 비교 기준 면적은 50.46㎡입니다. 비교 거래에는 전용면적 49.53㎡, 50.46㎡, 53.46㎡ 거래가 포함돼 있습니다. 전체 10건의 실거래 평균은 207,000,000원이지만, 이 수치만으로 현재 가격을 판단하면 위험합니다.

최근 12개월 거래 3건의 평균은 181,666,666원이고, 가장 최근인 2026년 7월 거래가는 165,000,000원입니다. 최근 거래의 과거 대비 추세는 -16.6%입니다. 즉 과거의 상대적으로 높은 거래가격이 전체 평균에 섞여 있어 최근 시장 수준을 실제보다 높게 보이게 할 수 있습니다.

특히 2026년 거래를 보면 3월 220,000,000원, 4월 160,000,000원, 7월 165,000,000원입니다. 실거래 편차가 크고, 최신 두 거래는 신건 최저가를 크게 밑돕니다. 거래 면적과 층수 차이를 감안해야 하지만 최근 시장이 과거 고가 거래 수준을 유지하고 있다고 보기는 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 225,000,000원 가정)

신건 최저가인 225,000,000원에 매각된다고 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용 3,950,000원을 제외한 채권자 예상배당 합계는 221,050,000원입니다. 채권총액 251,326,680원에 대한 미배당액은 30,276,680원으로 계산됩니다.

위 배당은 제공된 채권최고액 및 청구금액을 기준으로 한 단순 추정입니다. 부산은행 배당액은 신청 청구금액 127,504,398원이 아닌 근저당 채권최고액 154,000,000원을 적용한 시뮬레이션 값입니다. 실제 확정채권액, 배당순위, 당해세, 집행비용 및 임차인 최우선변제에 따라 배당액과 미배당액은 달라질 수 있습니다. 일반 채권자의 미배당액을 매수인이 그대로 인수하는 것은 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 시세 검증은 계속

현재는 감정가와 최저가가 동일한 신건입니다. 유찰 시 제공된 회차별 가정가격은 다음과 같습니다.

회차별 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산됩니다. 반면 유찰로 매각대금이 감소하면 채권자의 미배당액은 증가합니다. 이때 발생하는 후순위 채권자의 미배당액을 매수인 실질취득비용에 더해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)

• 위치. 부산광역시 서구 남부민동 남부민초등학교 북동측 인근입니다. 주변은 단독주택, 공동주택, 각종 근린생활시설 및 소규모 공장이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물이며, 해당 호실은 3층입니다. 급수·배수·위생설비, 승강기 및 도시가스시설이 있습니다.
• 도로. 동측으로 광대로에 접하고, 서측으로 약 3m 폭의 도로에 접합니다. 토지는 대체로 평탄한 세장형의 일단지입니다.
• 토지 이용. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m·최고높이 120m), 상대보호구역 및 가축사육제한구역에 해당합니다. 공시지가는 3,395,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 물건 용도와 실제 이용상태는 원본 대조가 필요합니다.
• 환금성. 58세대의 소규모 단지이며, 최근 12개월 실거래 표본은 3건입니다. 최근 거래 추세가 -16.6%이고 실거래가격 편차도 있어, 일반적인 대단지 아파트와 같은 유동성을 전제해서는 안 됩니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최근 시세 기준 입찰가 검토. 최저가 225,000,000원은 최근 12개월 평균 181,666,666원의 123.9%입니다. 전체 평균 207,000,000원만 근거로 가격을 정하지 말고, 최신 거래가 165,000,000원과 하락 추세를 함께 반영하세요.
• 임차인 보증금 확인. 이여진의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 전입일 기준 대항력은 없는 것으로 분석되지만 실제 계약관계와 우선변제·최우선변제 가능성은 별도로 검토해야 합니다.
• 점유 및 명도 확인. 배당요구가 접수된 임차인의 실제 점유상태와 인도 가능 여부, 명도 협의에 필요한 비용과 기간을 확인하세요.
• 근린시설 용도 확인. 물건 용도는 근린시설이지만 실제로는 공동주택(아파트)으로 이용됩니다. 건축물대장, 등기부, 감정평가서의 용도 및 이용상태를 대조하고 금융·사용상 제약 여부를 점검하세요.
• 유찰 시나리오 검토. 1회 유찰 가정가격 180,000,000원도 최신 거래가격보다 높습니다. 2회 유찰 가정가격은 144,000,000원이지만, 해당 가격이 확정되거나 낙찰이 보장되는 것은 아닙니다.
• 배당표 과신 금지. 예상배당은 채권최고액과 단순 청구금액을 사용한 추정치입니다. 부산은행 실제 채권액, 후순위 채권자 배당순위, 당해세 및 임차인 최우선변제를 반영한 최종 배당과 다를 수 있습니다.
• 관리비·물건 상태 확인. 미납 관리비 중 승계될 수 있는 부담, 내부 수리 필요 여부, 설비 상태를 확인하세요. 낙찰가 외 추가 지출은 실질취득비용을 높일 수 있습니다.
• 원본 서류 확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 실거래 원본을 입찰 전에 다시 대조하세요.

맺으며 — “인수 0원이어도, 비싼 경매는 비싸다”

부산 마린포시즌2차 303호의 가장 큰 장점은 등기상 인수 위험이 낮다는 점입니다. 부산은행 근저당권이 말소기준이고, 후순위 근저당권과 가압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인 이여진도 말소기준권리 이후 전입한 것으로 확인돼 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 임차인이 존재하며, 물건 용도도 근린시설로 표시되어 있어 원본 확인이 필요합니다. 이러한 확인사항을 감안하더라도 이 사건에서 가장 큰 투자상 부담은 가격입니다.

신건 최저가 225,000,000원은 전체 거래 평균 207,000,000원보다 높고, 최근 12개월 평균 181,666,666원의 123.9%입니다. 최신 거래가 165,000,000원과도 차이가 큽니다. 최근 거래 추세가 -16.6%인 점을 고려하면 과거 고가 거래를 근거로 신건 가격을 정당화하기 어렵습니다.

단지 규모는 58세대이고 평균 유찰 횟수는 1.5회입니다. 1회 유찰 가정가격인 180,000,000원도 최신 거래가보다 높아, 단순히 한 차례 유찰됐다는 이유만으로 충분한 가격 메리트가 생긴다고 보기는 어렵습니다. 2회 유찰 가정가격인 144,000,000원에서는 최근 거래 대비 가격 부담이 줄지만, 실제 매각조건과 물건 상태를 다시 확인해야 합니다.

종합 판단은 C등급입니다. 후순위 권리 소멸과 산정 인수액 0원은 긍정적이지만, 최근 평균 대비 23.9% 높은 최저가, -16.6%의 거래 하락 추세, 소규모 단지의 환금성 부담, 임차조건 미확인이 동시에 존재합니다. 따라서 권리의 안전성을 가격 매력으로 오인하지 않는 것이 이 사건의 핵심입니다.